出品 | 搜狐焦点长沙站
（图源网络）
说两个故事。
有网友想买洋湖某央企高端盘，观望了很久，一直想趁着楼市镇痛周期捡漏，结果前几天去售楼部打听，大户型的住宅产品已售罄。而市场上同等品质的改善型大平层，已悄然进入2万+/㎡的价格博弈。
还有个购房群的粉丝，也是一直在看刚需房源，前几天听到郑州放松楼市调控的消息，他又不想买了，觉得可以再等等。
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人生有梦，各自精彩。
这就是长沙的楼市现实。
刚需和改善早已分道扬镳，跑出了不同的赛道。
许多刚需楼盘，在这一轮周期中很艰难。在失去了相对的价格优势之后，没有产品支撑，只能在市场上随波逐流。
相反，真正好品质的改善盘，在楼市中依旧非常坚挺。同一板块内，品质更好的、高端改善产品，价格不仅有韧性，卖得也更好。
大潮退去，才知道谁在裸泳。
现在的楼市，购房者态度出现了明显的分化：
500万以上预算的，问的是：“推荐哪里？”
50万以下预算的，问的是：“能不能买？”
改善型的购房者明显更为激进，而刚需客户显得极为谨慎。房票的珍贵，以及地价上涨带动的房价上浮，导致购房者更为渴望在置业时，能一步到位。与此同时，伴随着居住理念的更新，人们对大面积、更高端的项目需求明显提升。
据相关研究机构数据统计，长沙内五区商品房成交中，144㎡以下户型成交套数虽占据市场主流，但144㎡以上占比从2017年限购时的10%到2021年的19%，涨势明显。
其中，在改善型需求中，2020年160-200㎡产品成交比例占36%，到2021年上涨至50%，并且取代144-160㎡成为改善产品的主力面积段。
在刚需市场，成交结构同样发生变化，100㎡以下需求急剧收缩，100-144㎡需求稳步增长。刚需、改善市场分化越发明显。
【改善红盘】
从近期市场上成交情况来看，改善型热点楼盘推售产品多为精装大平层，面积段集中180-300㎡，价格18000-27000元/㎡。
（部分改善红盘）
从区位上看，改善红盘所处的地理位置都较为优越，且周边配套一流，多为片区实力强劲的产品。并且，伴随改善市场对于产品的精雕细琢，改善客群的认可不断提升。
【刚需红盘】
从推售产品来看，红盘多以高层为主，且多为毛坯产品；价格方面，不同板块之间差异较大。
具体项目来看，大品牌及央企、国企占主导，且综合性价比较高。
对于竞争较为激烈的刚需盘来说，如何在价格优势趋同的背景下，通过产品价值溢价，突出重围是破局痛点。
近期急于卖掉小两房换大户型的张先生说：“没想到，十年之间买房需求就发声了翻天覆地的变化。之前买小两居是潮流，现在没有几个楼盘卖小两房。”此间应是：初闻不知曲中意，再闻已是曲中人。
