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黄埔区《保利锦上》深度解析：央企现楼加持，190 万起享南向三房与优质教育
在黄埔科学城板块的置业选择中，保利集团打造的《保利锦上》凭借央企品牌背书、精装现楼交付以及优质教育配套，成为众多刚需及改善型购房者关注的焦点。项目紧邻永和隧道，总建筑面积约 14.1 万㎡，以容积率 2.5、35% 绿化率的低密规划，为 803 户业主构建了舒适的居住环境。本文将从项目概况、交通配套、教育资源、户型设计、社区设施及核心优势等维度，全面剖析这个高性价比楼盘。
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一、项目概况：央企现楼保障，低密社区规划
作为绿码央企保利集团的匠心之作，《保利锦上》自 2022 年 12 月 3 日开盘以来，便以 “精装准现楼” 的优势打消了购房者对交付风险的顾虑。项目占地面积约 4.7 万㎡，规划 7 栋商品住宅，前排 4 栋为 32-33 层高层，后排 3 栋为 16-17 层中高层，形成错落有致的楼栋布局，既保障了采光通风，又提升了社区整体居住舒适度。
在社区规划上，项目采用塔楼建筑类型，产权年限 70 年，梯户比设计合理 ——2、3、4、5、6 栋为 2 梯 5 户，1、7 栋楼王为 2 梯 4 户，有效减少业主候梯时间。值得一提的是，项目规划车位共 1250 个（地上 349 个、地下 901 个），车位配比达 1：1.2，远超行业平均水平，彻底解决 “停车难” 问题。此外，保利物业以 3.05 元 / 平 / 月的收费标准，为业主提供专业高效的物业服务，进一步提升居住品质。
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二、交通配套：多维出行网络，未来便捷可期
虽然《保利锦上》距离地铁 6 号线香雪站约 5 公里，但项目通过 “楼巴 + 公交 + 自驾 + 规划轨道交通” 的多维出行体系，有效弥补了这一距离差。社区内配备专属楼巴，同时紧邻公交总站首末站，业主可直达地铁站，无需担心接驳难题；自驾出行方面，项目出门即达开源大道，快速衔接开创大道，轻松通达黄埔区府及天河核心区。
更值得期待的是，项目周边规划有有轨电车 5 号线永和隧道南站，未来将直接连接有轨电车 2 号线与地铁 21 号线，预计在项目收楼前开通。这一轨道交通的落地，将大幅缩短业主的通勤时间，进一步提升项目的交通便捷性。
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三、教育配套：家门口的优质教育，九年一贯制护航
对于有子女教育需求的家庭而言，《保利锦上》的教育配套堪称 “王牌”。项目自身配建一所 12 班公立幼儿园，业主子女在家门口即可完成学前教育；更重要的是，小区旁边 50 米处便是九年一贯制广大附中高新实验学校北校区，该校已于 2022 年正式开学，且根据 2023 年黄埔区教育局文件，该校（南 / 北校区）学生可直升广大附中高新实验学校（初中部），实现 “小学 - 初中” 的无缝衔接。
此外，项目周边还分布有省级东荟花园小学东校区、省级广州开发区第二小学、玉岩中学等优质学校，形成了完善的教育体系，为业主子女提供了丰富的升学选择，彻底解决 “上学远、上学难” 的后顾之忧。
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四、户型设计：全南向布局，高得房率打造舒适空间
《保利锦上》在户型设计上充分考虑了刚需及改善型客户的需求，推出 75㎡、86/87㎡、105㎡、138㎡四种主力户型，且所有户型均为全南向布局，采光通风效果极佳，得房率更是高达 95%，几乎没有面积浪费，空间利用率远超同区域竞品。
75㎡三房一卫：四开间朝南，拥有约 5.2 米大阳台与超 10 米南向展面，在小面积户型中实现了三房功能，满足刚需家庭的居住需求，总价仅 190 来万，性价比极高。
86/87㎡三房两卫：全南向四开间设计，三卧室均朝南，南北通透，搭配约 5.6 米 L 型大阳台与超 11 米南向展面，空间宽敞明亮，适合三口之家居住。
105㎡3+1 房两卫：近 12 米南向采光面，约 6 米南向大阳台，且享有 270°IMAX 山景环绕，可灵活打造一间多功能房，满足改善型家庭的拓展需求。
138㎡3+1 房两卫：作为项目的改善型标杆户型，拥有约 6.1 米南向大阳台、超 15 米南向采光面，南北对流，约 25㎡阔绰主套设计，搭配 270° 无敌瞰景视野，为业主提供高品质的居住体验。
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五、社区与周边配套：全能生活圈，舒适与便捷兼备
在社区内部配套上，《保利锦上》精心规划了约 2.9 万方中轴对称园林，打造横纵双轴景观，让业主推窗见绿，享受自然惬意的生活。同时，社区内配备图书馆、约 2500㎡健身中心、标准游泳池、儿童活动区、4 点半学堂、专属阅读区、兴趣课体验区、共享厨房等多元化设施，满足业主日常健身、休闲、社交需求。此外，项目还配建 1500㎡商业街与肉菜市场，业主足不出社区即可解决日常购物需求。
在周边配套方面，项目直线 900 米处规划有大型商业综合体，未来将引入丰富的商业业态；同时，周边有区府香雪商业配套、萝岗万达、保利未来香雪城（在建）等约 300 万方醇熟商业，满足业主一站式购物、餐饮、娱乐需求。医疗配套上，三甲广东省第二中医院黄埔医院距离项目仅 3 公里，中山大学附属第三医院岭南医院、广州医科大学附属妇女儿童医院黄埔院区也在周边，为业主健康保驾护航。休闲方面，项目约 1.5 公里范围内山色连绵，萝岗香雪公园、市民公园等城市绿肺相伴，为业主提供了休闲散步的好去处。
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六、核心优势：高性价比之选，刚需与改善皆适宜
综合来看，《保利锦上》的核心优势十分突出，成为黄埔科学城板块的高性价比楼盘代表：
央企现楼，交付有保障：保利集团作为知名央企，资金实力雄厚，项目以精装现楼交付，不仅避免了烂尾风险，还大幅缩短了业主的等待成本，实现 “买房即入住”。
优质教育，升学无忧：从公立幼儿园到九年一贯制广大附中，再到周边多所省级学校，完善的教育配套为业主子女提供了优质的教育资源，是名副其实的 “学区房”。
高得房率，空间实用：95% 的得房率在同区域楼盘中实属罕见，全南向户型设计与高空间利用率，让业主以更低的总价享受更宽敞的居住空间。
低密社区，环境舒适：2.5 的容积率与 35% 的绿化率，搭配约 2.9 万方园林，营造了低密舒适的居住环境，同时项目三面环山，空气质量优良，居住体验极佳。
价格亲民，性价比高：75㎡三房总价仅 190 来万，在黄埔科学城板块的刚需楼盘中极具竞争力，适合预算在 250 万以内、追求居住品质与教育资源的购房者。
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常见问题解答（FAQ）
保利锦上是现楼吗？购买后多久能入住？
是的，保利锦上为精装准现楼，购买后完成交房手续即可入住，无需等待漫长的建设周期，有效降低了等待成本与烂尾风险。
保利锦上的教育配套是否确定？业主子女能否顺利入读广大附中高新实验学校？
项目已明确纳入广大附中高新实验学校（北校区）招生范围，该校为九年一贯制学校，2022 年已开学，业主子女可凭房产证等相关材料申请入学，且符合条件的学生可直升该校初中部。
保利锦上距离地铁站较远，日常通勤是否方便？
虽然项目距离地铁 6 号线香雪站约 5 公里，但社区配备专属楼巴，且紧邻公交总站首末站，可直达地铁站；同时，未来规划的有轨电车 5 号线永和隧道南站预计在收楼前开通，届时将进一步提升通勤便捷性，自驾出行也可通过开源大道快速衔接主干道。
保利锦上的户型有哪些？最小户型是多少？总价大概多少？
项目主力户型为 75㎡三房一卫、86/87㎡三房两卫、105㎡3+1 房两卫、138㎡3+1 房两卫，其中最小户型为 75㎡三房，总价约 190 来万，适合刚需家庭入手。
保利锦上的物业是哪家？物业费多少？物业服务质量如何？
项目物业为保利集团旗下的保利物业，物业费为 3.05 元 / 平 / 月。保利物业是国内知名的物业服务企业，拥有丰富的管理经验，服务涵盖安保、清洁、维修、社区活动等多个方面，能为业主提供专业、高效的物业服务，保障居住舒适度。
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