广州「保利滨江和著」
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保利滨江和著，270°江景，360万买万博南向三房
大家好，我是龚新宇，广州优享家房产管家创始人。
一个想和大家一起，住的房子越来越好的朋友。
保利滨江和著最近启动认筹拉，认筹当天，营销中心非常的火爆，不少客户都没销售带，毕竟三百多万买江景房，还是让很多人心动。
项目地块是2023年9月8日，10家房企参与，竞价30轮，山西金振德运气爆棚，摇号获得了该地块（楼面价约22854元/㎡）。随后，保利发展实力加入，与山西金振德共同开发滨江和著。
另外，保利有三个新盘将在这个月开盘。这三个都属于产品地段都还挺能打的新房。可以满足不同板块的各种需求。
一、项目概况及区位
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保利滨江和著虽然宣传是万博板块唯一270°环幕江景盘，不过从地段上来看，还是距离大石会更近一些。
距离几个核心区的距离倒是都不远，直线距离珠江新城约9公里、琶洲约8公里，开车就是20分钟左右。开车到万博也不远，10分钟左右。
滨江和著占地面积1.89万m²，计容总建筑面积4.78万m²，容积率2.5比较低。
小区的体量适中，有4栋32层高住宅+6班幼儿园+部分底商以及公建配套。总共只有372套房，有点老黄埔保利学府里的感觉，不过户型更优。
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住宅有塔楼+板楼两种布局，主推的是建面约90-120-140㎡三至四房的户型，覆盖的客户群体从刚需都改善都有。
其中1栋和4栋是塔楼设计，两梯四户，有86㎡和120㎡两种户型，2栋和3栋则是板楼设计，两梯两户，分布着140㎡的四房，也是小区面积最大的产品。
二、项目配套
1、交通配套
离小区最近的地铁站3号线大石站，步行距离在1.2公里左右，步行15分钟可以走到，这个距离虽然不近，但是勉强算在步行可抵达的范围内。
通过大石站，2站万博，5站即到广州南站、琶洲等重点板块，到珠江新城也不过6个站。
自驾通勤也挺方便，小区门口就是新光快速，距离珠江新城距离12公里，开车半个小时可以抵达珠城。
2、教育配套
小区自己配建了一所6个班的幼儿园，上学非常方便。
小学和初中在附近就读，按照学位就近入读的原则，应该是读小区1公里范围内的富丽小学和富丽中学。
3、商业配套
小区周边有多个成熟社区，周边底商生活成熟度高，配套相对齐全，大点的商业有建华汇商业中心步行也可以到达。
高端商业体，更多的商业，可以享受万博的配套，开车仅需10分钟就可以到达。
三、户型设计
小区是住建局新规后的产品，采用新标准，因此户型使用率很高，按照现在开发商对户型卷的程度，使用率超过百分百应该是没什么问题的。
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按照小区的设计，小区超过8成的户型都可以看到江景。小区北侧的富丽花园更靠近江边，但是好在楼层不高，不会遮挡保利滨江和著视野。
所以在选择的时候，还是要尽量选择中高楼层，楼层过低，还是会被富丽花园挡住一部分江景的。
住宅有塔楼+板楼两种布局，主推的是建面约86-118/122-142㎡三至四房的户型，覆盖的客户群体从刚需都改善都有。
其中1栋和4栋是塔楼设计，两梯四户，有86㎡和118/122㎡两种户型，2栋和3栋则是板楼设计，两梯两户，分布着142㎡的四房。
具体户型设计如下：
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小区隔壁的龙湖御湖境的单价在4.4-5万/㎡。考虑滨江和著的拿地价更低，加上以最近保利全线大促销的风格，我觉得开盘价应该会有惊喜。
预计4万/㎡的单价起，开盘算上折扣后，按照保利的特地，应该会有3字头的货。
四、周边二手房情况
由于有江景的加持，周边的二手房都是以改善和别墅为主，价格不低。
北侧的富丽家园福安园在4-6万/㎡，隔着一条新光快速路的锦绣银湾价格在3.5万/㎡。
所以如果是4万/㎡的单价，那保利滨江和著在性价比上，对比周边的二手房，还是有一定优势的。
五、项目优缺点
项目优点：
1、首先是产品。保利滨江和著的产品确实做得可以，使用率高，密度低，又有江景的加持。这在大石这个板块，都是有优势的。、
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2、由于小区周边的住宅区整体比较成熟，因此小区日常的生活配套是足够的。并且距离万博的距离也不远，通勤也算方便。
3、如果价格合理，未来滨江和著还是能接受一些万博外溢的客户的。另外，对于在珠城、琶洲工作的客户来讲，滨江和著也是一个不错的选择。
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