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作为海珠区沥滘旧改核心项目，海珠【珠光・海珠新城】曾凭借 “老四区最大旧改” 的规模优势与核心地段，一度被寄予厚望。然而项目发展过程一波三折，从 “开盘 7 万多跌到了 3.8 万 / 平”，被外界评价 “一手好牌打稀烂”，甚至有 “天塌了” 的负面声音。不过近期项目迎来转机 —— 珠光集团与央企中信城开签署合作协议，共同推进后续开发，为项目注入新活力。本文将从项目背景、配套优势、价格变化等维度展开分析，全面解析楼盘优缺点，探讨其当前的置业价值。
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一、项目背景：沥滘超级旧改，央企入驻破局
珠光・海珠新城所在的沥滘旧改，是广州老四区体量最大的旧改项目，总用地面积广阔，规划建设总量堪比 2/3 个珠江新城，涵盖住宅、商业、办公、教育等多元业态，原本有望成为海珠南部城市更新的标杆。但受旧改周期长、资金需求大等因素影响，项目此前面临临迁费拖欠、复建进展缓慢、销售遇阻等问题，陷入 “一手好牌打稀烂” 的困境，价格从开盘 7 万多一路跌至 3.8 万 / 平，市场信心受挫。
2024 年底，珠光集团与中信城开（中信集团全资子公司）签署合作协议，成为项目的重要转折点。中信城开在城市更新、涉房化险领域经验丰富，曾参与多个重点项目的风险化解，此次入驻将从资金、资源、管理等多方面为项目赋能，不仅有望保障 “保交楼” 与复建推进，还将对项目品牌重新定位，为 “天塌了” 的负面局面注入扭转的可能，让项目重回正轨。
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二、交通配套：多地铁覆盖 + 规划升级，通勤便捷度高
珠光・海珠新城的交通优势始终是项目核心竞争力之一，并未因前期问题受到影响。目前项目周边已开通 4 条地铁线路 ——3 号线、2 号线、18 号线与广佛线，其中 3 号线沥滘站距离项目较近，3 站可达广州塔，4 站直达珠江新城，通勤效率极高，轻松融入广州核心生活圈。
未来交通配套还将进一步升级：根据规划，沥滘片区将新增地铁 19 号线、24 号线、26 号线及广佛延长线，不仅能覆盖越秀、荔湾、天河等更多区域，远期还可联通佛山、深圳、东莞等大湾区城市，构建 “轨道上的大湾区” 出行网络。其中广佛延长线大沙村东站规划距离项目仅约 600 米，未来开通后将大幅提升项目 “地铁通勤” 的便利性，为业主出行提供更多选择。
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三、教育与生活配套：全龄教育 + 生态商业，宜居基础扎实
尽管项目前期发展受阻，但在配套规划与落地方面仍具备显著优势。教育配套上，项目规划打造全龄教育体系：西南侧规划 12 班幼儿园，北侧规划初中与完全高中，1 公里范围内还计划新增多所幼儿园与小学，未来可实现 “目送式教育”；目前周边已启用珠江御景湾幼儿园、南武实验小学等优质学校，为业主子女教育提供过渡保障，无需担心短期教育需求。
生活与生态配套同样亮眼：项目内部规划中央草坪、儿童乐园、植物科普花园、健身跑道、全龄架空层等休闲空间，还将打造约 20 公顷岭南人文风情街，满足业主日常社交与消费需求；外部紧邻海珠国家湿地公园（广州 “南肺”）、海珠湖公园等生态资源，步行即可享受自然景观，生态宜居属性突出。医疗方面，周边规划有中山二院海珠院区、海珠区妇幼医院等三甲医院，为家庭成员健康保驾护航。
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四、价格与产品：从 7 万 + 跌至 3.8 万 / 平，性价比凸显
“开盘 7 万多跌到了 3.8 万 / 平” 是珠光・海珠新城最受关注的话题，也是当前项目的核心 “卖点” 之一。对比开盘时的高价，如今 3.8 万 / 平的单价，不仅远低于海珠区同类新盘（多数改善盘单价 5-9 万 / 平），甚至低于周边部分二手房价格，性价比优势十分明显。
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项目产品规划以刚需改善为主，总规划 9 栋住宅，总户数约 1597 户，容积率 5.92，绿化率 35%，车位配比 1:1.2，基本满足居住需求。户型得房率虽不算突出，但现房属性为项目加分 —— 业主购买后可快速收楼入住，避免期房 “烂尾” 风险，尤其在项目前期有负面口碑的背景下，现房能有效降低置业顾虑。对于注重 “低总价入住海珠核心区” 的刚需群体，当前价格与现房优势结合，形成了较强的吸引力。
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综合来看，珠光・海珠新城的优势集中在三个维度：其一，地段与配套扎实，核心区位 + 多地铁 + 全龄教育 + 生态资源，宜居基础良好；其二，价格大幅回落，3.8 万 / 平的单价在海珠区极具性价比，现房属性降低风险；其三，央企中信城开入驻，为项目资金与建设提供保障，有望解决前期遗留问题，修复市场信心。
但项目仍存在需要关注的问题：一方面，前期 “一手好牌打稀烂” 的负面口碑需要时间扭转，旧改进展虽有央企助力，但完全成熟仍需周期；另一方面，项目得房率相对一般，部分户型居住舒适度可能受影响，且周边城市界面仍在更新中，优质配套落地需等待。
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