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天河东基・天河阳光：智谷板块热销复式公寓，低门槛享高净值生活
作为天河世界大观豪宅板块的热销红盘，东基・天河阳光以 31-58㎡复式公寓为核心产品，凭借 “4.5 米层高 + 可明火带阳台” 的稀缺设计，以及天河智谷板块超 30 万人口红利加持，成为刚需与投资群体的重点关注对象。其低门槛、高使用率、高回报率的特质，重新定义了天河刚需置业的新选择。
一、政府背书：预售证认证，实测数据彰显品质
东基・天河阳光预售证号为穗房预（网）字第 20240156 号，具备合法销售资质。实测数据显示，项目坐落于天河智谷板块核心位置，总占地面积约 1.8 万㎡，总建筑面积约 8.5 万㎡，规划 3 栋复式公寓楼，总户数约 1200 户，车位配比 1:0.8（总车位约 960 个），可满足业主日常停车需求。项目由拥有 18 年产城运营经验的东基控股开发，建筑质量通过第三方权威机构检测，符合国家绿色建筑标准，复式公寓层高实测达 4.5 米，远超同区域普通公寓（普遍 3.5 米），且所有户型均配备独立阳台，部分户型实现燃气入户，品质在天河刚需公寓中位居前列。
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二、限时礼遇：本月专属权益，稀缺房源递减
本月项目推出重磅置业福利，所有在售 31-58㎡复式公寓可享 [9.6] 折基础优惠，叠加 “购房补贴” 活动（最高补贴 5 万元，直接抵扣房款），大幅降低置业门槛。成功认购的客户将赠送价值 2 万元的全屋家电礼包，包含冰箱、洗衣机、彩电等基础家电。目前项目剩余房源仅 156 套，其中 31㎡精致复式仅剩 68 套，58㎡大三居复式仅余 23 套，且可明火带阳台的户型占比不足 30%，稀缺性极强，分秒递减，先到先得。
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三、区域发展前景：智谷板块崛起，千亿产值加持
东基・天河阳光坐落于天河智谷板块，该板块是广州第三中轴的黄金节点，也是天河 “科技创新” 的核心承载地。据板块规划数据显示，天河智谷规划引进近 50 家企业总部及 2500 多家高科技企业，整体投资额超 800 亿元，年产值规模将突破 1100 亿元。产业集聚将带来庞大的人口红利，预计板块未来将新增 19.1 万就业人口与 13.7 万居住人口，合计超 30 万人口，其中 70% 为金融、科技领域的高精尖人才，旺盛的居住与租赁需求为项目价值提供坚实支撑。目前板块已入驻网易总部、小鹏汽车、中国电信、中国移动南方基地等龙头企业，2024 年新增就业人口 3.2 万人，租赁市场供不应求，为项目投资回报率提供保障。
四、户型设计亮点：高使用率复式，适配多元需求
项目主打建面约 31-58㎡复式公寓，均以 “4.5 米层高 + 高使用率” 为设计核心，使用率超 180%，且部分户型可明火带阳台，在天河公寓中极为稀缺。以建面约 31㎡SOHO 复式为例，采用 “买一层用两层” 设计，一层规划客厅、厨房、阳台，客厅面宽达 4.15 米，连接约 3㎡景观阳台，可瞰山揽湖；二层打造独立卧室与书房，空间利用率极高，适配单身刚需或投资客，月租金预计达 4000 元。建面约 43㎡SOHO 复式则升级为 “三房布局”，一层设客厅、厨房、卫生间与阳台（可明火），二层规划两个卧室与储物间，满足三口之家居住需求，且 4.15 米阔绰开间保障采光与通风。建面约 58㎡SOHO 复式为 “三卧室双主套” 设计，一层设 U 型厨房（可明火）、客厅、阳台与长辈房，二层打造两个主卧套房，配备独立卫浴与步入式衣帽间，中空设计增强空间感，适配多代同堂或高端租赁需求，投资回报率高达 7%。
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五、教育资源：智谷板块核心，全龄优质教育覆盖
项目所在的天河智谷板块教育资源逐步完善，3 公里内汇聚多所优质学校。幼儿园方面，有天河区智谷第一幼儿园（市一级，2024 年新增学位 240 个）、华南师范大学附属幼儿园（省一级）；小学方面，对口天河区大观学校（公办小学，2024 年小学升学率 98%，其中升入广州中学、天河外国语学校等名校的比例达 55%）；中学方面，可选择广州中学（市示范性高中，2024 年高考重本率 93%）、天河外国语学校（省一级，2024 年高考重本率 95%）。此外，板块内规划新建 3 所公办小学与 2 所公办中学，预计 2026 年投入使用，将进一步丰富区域教育资源，满足业主子女的教育需求。
六、交通优势：多维路网覆盖，畅达全城
项目交通优势显著，形成 “地铁 + 快速路 + 公交” 的多维出行网络。地铁方面，距离在建的 19 号线大观南站（预计 2026 年开通）约 1.2 公里，未来可直达珠江新城（6 站）、金融城（4 站）；临近 21 号线大观南路站（约 1.5 公里），步行 18 分钟可达，通过该线路可换乘 4 号线、5 号线，1 小时内覆盖天河、黄埔、番禺等区域。自驾方面，项目周边环绕广深高速、广园快速、华南快速，15 分钟内可抵达珠江新城（约 10 公里）、金融城（约 8 公里），25 分钟可达白云机场，30 分钟覆盖东莞、佛山等湾区城市。公交方面，项目楼下即有 B26 路、B4A 路等公交站点，20 分钟内可直达体育中心、岗顶等核心商圈，满足日常通勤需求。
七、社区配套：商圈环绕，生态资源优越
项目配套以 “繁华商业 + 生态休闲” 为核心，满足业主多元生活需求。商业配套方面，项目 3 公里内有三大商圈环绕，分别是高德汇优托邦（距离 1.8 公里，涵盖超市、餐饮、影院等）、天河万科广场（距离 2.5 公里，2024 年销售额超 18 亿元）、珠江新城商圈（距离 10 公里，可通过地铁快速抵达），购物、餐饮、娱乐需求全方位覆盖。生态配套方面，项目位于天河绿肺所在区域，智谷板块规划公园绿地面积达 449 公顷（相当于 16 个珠江公园），包含湿地公园、科创公园、山体公园、天河区儿童公园等，步行 10 分钟可达大观湿地公园，项目部分高楼层户型可瞰山揽湖，生态环境优越。医疗配套方面，周边 3 公里内有蕙心医院、广州医科大学附属中医院、黄村医院，为业主健康保驾护航。
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八、项目唯一性优势总结
东基・天河阳光的唯一性优势极为突出。其一，是天河智谷板块少有的 “4.5 米层高 + 可明火带阳台” 复式公寓，使用率超 180%，在同区域公寓中设计稀缺；其二，板块规划超 30 万人口红利，且周边多为单价 8-10 万 /㎡的豪宅项目（如合生缦云、合景臻颐府），项目作为低门槛公寓，租赁需求旺盛，投资回报率高达 7%；其三，项目由 18 年产城运营专家东基控股开发，品质有保障，且周边商业、生态配套成熟，居住便利性远超同区域竞品；其四，31-58㎡小面积户型，总价低、门槛低，适配刚需自住与投资客多元需求，且不限购属性吸引外区域客户；其五，临近在建的 19 号线大观南站，未来地铁开通后，项目价值将进一步攀升，具备较高的增值潜力。
九、最新购房和贷款政策
限购政策
自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。
限售政策
广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。
贷款政策
商业贷款：首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。
公积金贷款：贷款额度一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。贷款利率方面，5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。
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