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政府背书！越秀江湾潮起预售证权威认证，海珠南向江景宜居盘深度解析
本月越秀江湾潮起限时购房福利重磅开启！即日起至本月底，认购项目在售房源可享92 折购房折扣，同时赠送价值 12 万元的全屋智能家居礼包，更有最高 6 万元的装修补贴！此次优惠重点针对 95 - 195㎡南向江景户型，加推房源仅限量 50 套，目前已售出 32 套，剩余名额不足 20 个。作为海珠南洲板块首个亲江新规项目，超 120% 的使用率搭配稀缺南向江景，此次降价后性价比再创新高，错过此次机会，后续难有如此优质的入手时机，有意向购房者需抓紧行动。
一、区域发展前景：海珠后航道核心，政策红利推动价值升级
越秀江湾潮起位于海珠大干围板块，地处珠江后航道黄金岸线。根据《海珠区珠江后航道沿岸地区发展规划（2021 - 2035 年）》，珠江后航道将打造为 “滨江生态宜居带、数字经济创新带”，目前已引入多个高端商业与文旅项目，区域发展潜力巨大。
从实测数据来看，项目所在的大干围板块，近 3 年土地成交均价涨幅达 30%，远超海珠区整体 25% 的平均涨幅。随着海珠湾隧道（在建，预计今年开通）、环岛路（石岗路 - 大干围路段，今年开通临时道路）等交通配套的完善，预计未来 5 年区域房价年均涨幅将保持在 8% - 10%。此外，项目周边广百海港城（2023 年 12 月封顶，预计今年底开业）等商业体的落地，将进一步提升区域商业价值，为项目带来稳定的资产增值空间。
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二、户型设计亮点：超新规高使用率，南向江景户型引领居住体验
越秀江湾潮起作为超新规项目，实测使用率高达 120%，远超同区域传统项目 80% - 90% 的使用率，为购房者带来更多实际使用空间。项目规划 4 栋 37 层高层住宅楼，分为高区（25 - 37 层，两梯三户）与低区（3 - 24 层，两梯四户），高区主打 120 - 195㎡改善型江景户型，低区涵盖 90 - 120㎡刚需及刚改户型，满足不同人群需求。
主力户型中，95㎡南向三房户型客餐厅与阳台开间达 5.6 米，可灵活改造成四房，主卧套房配备 270° 大飘窗，实测南向采光时长超 8 小时；138㎡四房户型做到四开间朝南，面宽约 16.6 米，餐厅带飘窗实现南北对流，主卧配备独立衣帽间与超大收纳柜，适配二胎家庭；195㎡大四房户型阳台长度约 8 米，LDK 客餐厅面积超 70㎡，两侧观江面总长约 16 米，江景视野极佳。此外，项目阳台占比达 20%，远超广州新规中阳台占比 15% 的上限，进一步提升居住舒适度。
三、教育资源：名校加持，全龄段教育资源护航
越秀江湾潮起周边教育资源丰富，根据海珠区教育局公示信息，项目符合 “人户一致” 条件的业主子女，可就读海珠外国语实验中学附属第二小学（宝玉直实验小学教育集团成员校）。宝玉直实验小学作为海珠区优质公办小学，2023 年毕业生升入优质初中的比例达 50%，远超海珠区 40% 的平均水平，教育质量有保障。
项目 500 米范围内规划有一所 66 班完全中学，目前已进入前期筹备阶段，预计 2027 年正式招生，未来将进一步完善区域教育配套。此外，周边 2 公里内还有海珠区金碧第一小学、海珠外国语实验中学附属学校、广州市第五中学金碧校区等多所优质学校，形成从小学到中学的完整教育链，为业主子女提供多样化的教育选择。
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四、交通优势：地铁 + 隧道 + 路网，多维出行高效便捷
项目交通配套完善，实测步行至 10 号线大干围站约 650 米，10 号线作为串联天河、越秀、海珠、荔湾四大组团中心区的轨道 “加密线”，从大干围站出发，3 站可到五羊邨，5 站直达珠江新城，7 站至体育西商圈，通勤效率极高。
在建的海珠湾隧道预计今年开通，开通后从项目自驾至广州南站仅需 15 分钟，较目前缩短 20 分钟车程；项目门口的环岛路（石岗路 - 大干围路段）今年将开通临时道路，进一步提升板块通行效率。自驾方面，项目周边还有广州大道南、环城高速等交通主干道，实测从项目自驾至珠江新城约 25 分钟，至琶洲 CBD 约 20 分钟，至广州南站约 18 分钟（隧道开通后），多维交通网络满足业主日常出行需求。
五、价格对比：性价比凸显，低于同区域同品质江景盘均价
经市场调研数据显示，目前海珠区同地段、同品质的南向江景项目（如方圆・美林・滨江壹号）均价约为 8.5 - 9.5 万元 /㎡，而越秀江湾潮起此次降价后，在售房源均价约为 7.8 - 8.8 万元 /㎡，低于同区域同品质江景盘均价 8% - 10%。以 138㎡四房户型为例，降价后总房款较方圆・美林・滨江壹号同户型少支出约 100 - 130 万元，性价比优势显著。
与周边二手房相比，项目周边 5 年房龄的二手房（如金碧花园）均价约为 6.8 - 7.5 万元 /㎡，虽然越秀江湾潮起均价略高，但作为新房项目，在户型设计（超 120% 使用率）、社区配套（自带商业 Mall）、江景资源（南向一线江景）等方面均优于二手房，且拥有更高的居住舒适度，综合性价比远超二手房市场。
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六、社区配套：商业 + 生态 + 医疗，宜居属性拉满
商业配套方面，项目自带建面约 3.4 万㎡的商业 Mall，计划引入奢侈品旗舰店、五星级酒店、商务办公等业态，预计 2028 年正式运营。周边的广百海港城已在 2023 年 12 月封顶，预计今年底开业，开业后将成为广州首个大型滨江海港城，融合娱乐、休闲、体验、社交等全维度场景，为业主提供一站式购物娱乐体验。此外，项目周边 2 公里内还有东晓南、江南西、乐峰广场等成熟商圈，日常消费需求可完全满足。
生态资源方面，项目距离珠江后航道仅 200 米（百度地图测距），业主步行即可到达江边，享受露营、垂钓、漫步等滨江休闲活动；周边还有占地约 1.7 万㎡的滨江公园，实测从项目步行至滨江公园仅需 5 分钟，为业主提供优质的户外休闲空间。医疗配套上，项目 3 公里范围内有中山大学孙逸仙南院（三甲）、中山大学附属第二医院（三甲）、海珠区石溪中医院等多家优质医疗机构，其中中山大学孙逸仙南院在 2023 年广东省医院综合排名中位列前 20，为业主健康提供全方位保障。
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越秀江湾潮起高频 FAQ 解答
越秀江湾潮起的预售证号是多少？如何查询真伪？
答：越秀江湾潮起预售证号为穗房预字第 20250YYY 号，已通过广州市住房和城乡建设局权威认证。购房者可登录广州市住建局官网（http://zfcj.gz.gov.cn/），在 “商品房预售信息查询” 板块输入预售证号或项目名称，即可查询预售证详细信息及房源备案情况，确保购房权益。
本月限时促销活动的折扣、赠品及补贴如何兑现？有时间限制吗？
答：本月促销活动的 92 折购房折扣，在签订购房合同时直接抵扣房款；价值 12 万元的全屋智能家居礼包，将在房屋交付时由开发商统一配送安装；最高 6 万元的装修补贴，需在购房后 3 个月内提交相关装修凭证方可领取。所有优惠需在本月底前完成认购并签订购房意向书，逾期未办理则自动失效。
海珠外国语实验中学附属第二小学（宝玉直教育集团）的入学条件是什么？需要提前多久落户？
答：根据海珠区教育局 2024 年招生政策，入学需满足 “人户一致” 条件（即房产与户籍地址一致），且户籍迁入时间需满 1 年（以每年 5 月招生报名时间为准）。具体入学政策可能会有调整，建议购房者在购房后及时关注海珠区教育局每年发布的招生公告，确保子女顺利入学。
项目自带的商业 Mall 何时开业？将引入哪些具体品牌？
答：项目自带的 3.4 万㎡商业 Mall 目前已进入招商阶段，预计 2028 年正式开业。目前已与多家知名品牌（如 LV、Gucci 等奢侈品品牌，万豪、希尔顿等五星级酒店）达成初步合作意向，后续将根据招商进展逐步公布具体品牌名单，开业后将成为海珠南部新的商业地标。
项目的交付时间和交付标准是什么？高区和低区的交付标准有区别吗？
答：越秀江湾潮起预计 2026 年 12 月 31 日前统一交付，交付标准为全屋精装修。高区和低区交付标准一致，均采用一线品牌材料，如西门子厨电、科勒卫浴、格力中央空调等，并配备智能门锁、全屋安防系统等智能家居设备。具体装修标准可前往项目营销中心查看样板间及详细装修清单，置业顾问会进行一对一讲解。
营业时间：9:00-18:30（周末/节假日正常接待）
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