近日，广州规划自然资源局发布多宗商业地块用途拟调整为住宅用地的批前公示规划。
这些公示调整了哪些内容？会对未来的市场产生什么影响？
01
核心区多处“商改住”，配套持续加码
根据公告，此次调整规划范围总用地面积139.2公顷，优化琶洲南区会展东路两侧产居用地布局，将会展东路东侧商住混合用地内的居住功能调整至会展东路西侧，沿黄埔涌、科韵南路、新滘东路形成集聚的产业街区，沿赤沙北码头涌形成连片的宜居社区。
从控规图可见，此次将重点调整三个方面的内容：
将拟对904单元会展东路西侧的商业地块调整为二类居住用地及其他交通用地。
蓝皮书中科韵路南侧的规划的三宗宅地调整为两宗商业用地+一宗学校用地。
除商业用地与宅地外，还将新增教育配套、医疗卫生等一系列公共服务配套，其中商办地块建筑面积158.2万㎡。
从市场表现上看，克而瑞数据监测显示，截至2026年6月末，赤岗板块商品住宅库存493套，去化周期13.3个月，整体去化处在可控区间。
同样在6月末，越秀地产以13.47亿元成交总价，46.28%溢价率竞得海珠区琶洲中二区AH041208地块。
房企高溢价竞得该宗地块，一定程度上体现了板块在区位、配套兑现具有明显优势，以及对板块未来发展明牌充满预期。
不妨猜测，若该地块能顺利挂牌出让， 或许将产生新一轮“抢地潮”。
荔湾区东沙片区A、D、I地块
地块拟调整范围位于白鹅潭中部板块内，用地面积15.6公顷，将进一步丰富片区的配套设施。
根据公告，调整内容主要涉及三个方面：
白鹅潭大道东侧的705、707地块性质拟将由商业用地拟调整为商住用地，包含快递站，康养服务站等公共配套。其中707地块容积率4.8，705地块容积率4.5，整体建筑限高100米，一线滨水高度60米。
健康港北侧的两宗商业用地拟调整为涉宅用地，容积率3.2，建筑限高80米，但用地面积规模缩小；
新增一处教育用地，与原规划的014地块进行合并，未来打造45班九年一贯制学校。
02
“商改住”：从存量盘活到城市空间重塑
关于“商改住”，克而瑞监测到，近两年来广州也在陆续出台相关政策，旨在通过盘活存量资产，优化城市空间结构。
例如去年9月，广州规划自然资源局发布了《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》的通知：为提高土地利用效率，广州释放了哪些大招？。
通知提到，已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的包括商业在等低效非住宅存量用房用地，可按照标准申请“商改住”。
今年6月末，广州出台《广州市关于推进低效楼宇更新提升的实施意见》，标志着广州市低效楼宇更新进入了系统化、精细化推进的新阶段：广州商办去化周期273个月，这份新政能盘活大规模低效商办存量吗？。
除政策端发力外，不少商业地块已成功实现“变身”为住宅用地。
据克而瑞不完全统计，近两年广州已完成不少于10宗地块“商改住”并转化成项目入市。
从上表可见，这些地块多数位于中心四区，同时也不乏位于近郊、远郊的黄埔南沙区。
值得一提的是，目前广州规划自然资源局仅针对广州部分地块拟实施“商改住”。
毕竟从数据上看，克而瑞数据监测显示，2026上半年广州经营性用地土地类型供求情况中，商办地块供求规模高居所有土地类型首位，这些商办地块主要分布在增城、南沙等近/远郊区域。
商办地块的增加，一定程度上有助于其他配套短板补齐，在郊区形成新的产业集聚区。
03
“商改住”如何成为城市高质量发展的关键抓手？
为什么“商改住”的边界持续拓宽？
或许有以下几个方面的原因：
据相关统计显示，广州甲级写字楼市场整体空置率在 18.7% 至 22.9% 之间，创下了近三年来半年度的新高。
空置率维持高位的核心原因在于过去几年供应的放量，导致存量资源无法发挥出应有的价值。
克而瑞数据监测显示，截至6月末广州商业+办公库存面积1162.93万㎡，去化周期292.9个月，去化压力显著。
另一方面，随着中心四区的不断发展，刚性住房需求与改善性需求持续存在，但宅地供应持续收紧，难以完全匹配需求增，通过盘活存量闲置商务用地、实行“商改住”，一定程度上为市场提供了额外的住房供给渠道。
“商改住”不止增加宅地供应，还同步强制配建幼儿园、中小学等一系列公共配套，提升片区宜居程度的同时，还是积极落实“产城融合、职住平衡”的战略导向的重要体现。
整体来看，“商改住”边界的持续拓宽，本质上是房地产市场从“增量开发”向“存量提质”转型的必然选择。它不仅是化解商办库存积压、防范资产闲置风险的破局之策，更是缓解核心区域居住用地紧缺、精准匹配多层次住房需求的有效路径。
来源：克而瑞广佛区域
