官方对回迁房的管控政策，大棒即将落地。
这几天，有关黄埔区回迁房新政，被一些自媒体平台提前曝光，引发热议。
当然，这事是真的。
但是，这个被提前抢跑的政策，还只是征求意见稿，也可能还有调整。
对于抢跑的东西，目前来看，官方保持默认状态，并未采取下一步行动。我问了相关部门，对此不置可否。如若其他，定然是要处理一下的，哪容得你乱来。包括一些平台 ，旧改方案随意乱发。
这个政策规范表述为“广州市黄埔区、广州开发区关于深入推进城市更新实现产城融合促进高质量发展的若干措施（征求意见稿）”。这是自2020年出台的“黄埔区城市更新10条”的升级版，暂且称之为“黄埔旧改政策2.0版本”。
既然默认了，黄埔观察就权且顺势说一下吧。
01
回迁房交易管控
目前舆论聚焦的核心，在于回迁房交易的管控条文，主要两点：
1.“村民回迁房建筑面积自持比例不低于50%，且自取得回迁房不动产登记证后，自持年限不少于20年。”
2.“自持以外部分，自取得回迁房不动产登记证不满5年的，不得上市交易。”
去年，我跟相关部门交流时，就已提到回迁房限售五年。彼时还在找法律依据。从目前来看，这一政策还是得到了执行。
应该说，这一政策，是在2020年“黄埔区旧改政策18条"提出“允许不高于复建总量30%的房屋弃产“的升级版。
政策是宽松，还是严了？我的理解是，有宽松，同时也收紧。
宽松的地方在于自持比例。原来的政策是“允许不高于复建总量30%的房屋弃产“，征求意见稿的规定是“自持比例不低于50%”。
这相当于村民弃产比例较高可达50%？还是在原有政策较高弃产30%的基础上，要求自持不少于50%？
如果是前者，则意味着政策对于弃产比例放宽了。这需要有关部门作出前后政策是否延续的说明。
云埔宏岗旧改影像 图/黄埔观察
02
回迁房交易成本
总体上，对于回迁房交易的限制，严了很多 。
以限售5年才可交易为例。按回迁房的建设流程，从回迁房建设到办理不动产证（红本），如顺利也要七八年（回迁房建设三四年，办证参考线坑花园、天鹿花园等又三四年），再加上限售交易期5年，也就是说如果你私下交易，至少需要八九年时间拿到不动产证才能交易。
相对于商品房来说，相当于自持两个周期了。对于短炒的投资客显然是不利的。
对于这个限售和村民自持比例及年限，其目的我的理解是：
1、给当前的回迁房私下交易降温，加大持有成本，从而给地下市场降温；
2、村民自持比例及限售年限，从另一方面来讲，也是为了保护村民，避免一些村民为了眼前的变现，而变卖家业。从历史来看，这其实相当于历史上的封建领主和豪强对农民土地的兼并，造成大量的失地（房）农民，最终加大社会维稳的风险。
当然，加大回迁房交易成本，从维稳的角度来讲，也是为了避免回迁房私下交易有可能产生的违约风险，最终转化为维稳成本由地方政府买单。
不过呢，根据征求意见稿，新政的有限期仅为2年——“本工作指引自印发之日起施行，有效期2年”，这就很鸡肋了。假设2021年7月1日印发实施，意味着2023年7月1日新政就到期了。但按目前进度，绝大部分旧改村的回迁房可能都八字还没一撇呢。这需要不断地延续或修订政策。
宏岗旧改影像 图/黄埔观察
03
配建购物中心较高奖3000万
以上是关于回迁房交易的新政解读。除了回迁房交易，此次征求意见稿，对于旧改合作企业引入和退出，以及旧改项目产业导入、拆迁资金保障都做了明确要求，且条件有所加码。
比如，对于旧改开发商引入和退出，征求意见稿第七条明确：按规定通过改造意愿表决，可按有关规定和程序启动合作意向企业公开引入工作，待改造实施方案取得区政府批复后，可通过村集体表决方式将符合条件、公开引入的合作意向企业确定为合作企业。
同时在最后一条明确，旧村改造项目合作企业因自身原因出现项目滞后、未按规定引入教育医疗资源、未按时缴纳监管资金等情形，且在规定时间内仍不整改或整改未达要求的，可启动合作企业退出程序。
很重要的一条是，要求加大旧改项目产业导入激励，特别是要求高标准配建购物中心，而不只是简单盖房子。
征求意见稿明确提出，鼓励在城市更新项目中高标准建设购物中心，经区商务部门评定为五星购物中心的，对该项目建设方或运营方一次性给予3000万元奖励。
新溪旧改将引入华润万象城（上图），茅岗路以西旧改集体物业规划打造临港数创中心，并规划大型商业体（下图）。
最后附征求意见稿全文，具体以官方公布为准。
广州市黄埔区、广州开发区关于深入推进
城市更新实现产城融合促进高质量发展的若干措施
（征求意见稿）
排名前列条 为了加强“三旧”改造和城市更新管理，提高节约集约用地水平，改善人居环境，促进经济高质量发展，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》、广州城市更新“1+1+N”政策体系，在黄埔区、广州开发区城市更新“1+20”创新政策体系的框架下，结合本区实际，制定本措施。
第二条 优化规划调整流程。城市更新项目详细规划（包括控制性详细规划、更新单元详细规划）调整通过可行性论证的，其必要性论证的公示、报批与规划方案可合并办理。项目实施方案经区城市更新领导小组专项会议审议前，其详细规划调整可行性论证报告应通过专家评审。
详细规划调整已获批的城市更新项目，因保障公共利益或项目实施需要，需进行局部修正（含局部调整）的，可向城市更新主管部门申请开展详细规划局部修正；因信息错漏、编制失误等勘误类修正可向原规划审查部门申请修正。
第三条 规模指标统筹解决。纳入《广州市黄埔区 广州开 发 区 决 胜 三 年 完 成 旧 村 拆 迁 攻 坚 任 务 行 动 方 案（2020-2022）》的旧村改造项目因用地或规划条件限制无法平衡改造成本的，在满足安置区和公服设施规划建设的基础上，可先行批复全部安置区和公服设施规划地块和部分符合要求的融资地块，其余改造成本差额和对应的融资建设量力争在3年内通过优化国土空间规划、异地平衡等方式解决。
第四条 优化成本核算方式。项目实施方案中的各项专项成本原则上通过融资产业载体进行平衡。若项目用地紧缺导致无法经济平衡的，其改造范围内的市政道路、河涌整治等专项成本可不纳入改造成本，由区财政投入并由区相应部门负责实施。
第五条 优化项目产居比例。位于知识城、科学城、黄埔港片区的旧村改造项目融资地块和村留用地上产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上应占融资地块总建设量分别不低于40%、30%、40%。
第六条 配建政府公共用房。在用地和规划条件可承载的情况下，旧村改造项目应按融资区住宅总建筑面积的3-5%配建政府公共用房交由政府指定的机构按成本价回购。
第七条 优化合作企业引入。纳入《广州市黄埔区 广州开发区决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务行动方案（2020-2022）》的旧村改造项目，按规定通过改造意愿表决，可按有关规定和程序启动合作意向企业公开引入工作，待改造实施方案取得区政府批复后，可通过村集体表决方式将符合条件、公开引入的合作意向企业确定为合作企业。
第八条 强化产业导入监管。
（一）改造主体应在实施方案提交区城市更新工作领导小组审议后正式批复前，与区招商部门就项目产业导入要求等有关事项签订投资协议，协议应明确导入产业企业类型、数量和经济效益、达产时间、达产标准等具体要求。
（二）改造主体应在实施方案提交区城市更新工作领导小组审议后正式批复前，与区国资部门签订政府产业用房移交承诺书，承诺书应包含移交价格、土地出让金缴交主体、建安标准、交付时限、产权登记要求、税费承担约定和违约责任等内容，并由区招商部门指导产业导入工作。
第九条 加大产业导入激励。
（一）城市更新项目中引进符合条件的优质项目可参照区有关产业和招商政策给予资金扶持；经区招商部门评定在旧村改造项目中引入了符合区域经济社会发展的优质项目，可将一定比例的政府产业用房直接奖励给予其合作企业。
（二）鼓励在城市更新项目中高标准建设购物中心，经区商务部门评定为五星购物中心的，对该项目建设方或运营方一次性给予3000万元奖励。
（三）鼓励村集体结合区域产业发展规划和自身实际条件，按照产业需求的相关建筑标准，将村集体复建物业建设为孵化器、加速器等孵化产业载体。通过村集体企业自主或引入孵化服务机构合作运营，获得省级或以上科技部门新认定且经区科技部门认可后，对运营机构按其场地租金、改造及设施购置等费用的50%给予一次性补贴，较高不超过1000万元。
（三）鼓励临近轨道交通站点的城市更新项目结合站点地下空间实行一体化开发，其与地面建筑一并建设的地下空间用于安排符合规范要求的公共服务设施、市政设施等非经营用途的，可计入公共服务设施建筑面积，但不计算容积率；用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途的，按总建筑面积的50%计算容积率。
第十条 确保拆迁资金保障。
（一）改造主体在旧村改造项目开拆前须按通过区城市更新工作领导小组专项会议审议的实施方案改造成本中4年临迁费标准向属地街镇缴纳银行无条件履约保函作为拆迁保证金，拆迁保证金可根据临迁费发放逐期核销，但须确保留有不少于1年临迁费金额；在项目实施方案批复后，剩余拆迁保证金可转化为复建安置监管资金。
（二）已批复的旧村改造项目实行分期建设的，当期安置地块的复建安置监管资金及项目拆迁费用须采用无条件银行履约保函加现金方式足额缴存，其中现金比例不低于30%；其余安置地块的复建安置监管资金（拆迁费用除外）可全额以银行无条件履约保函方式足额缴存。
第十一条 落实精准拆迁要求。各街镇须严格遵守我区城市更新“分层审批、拆迁前置”的工作原则，项目实施方案在通过区城市更新工作领导小组专项会议审议，以及房屋测量数据稳定的情况下，各街镇方可指导改造主体提前开展拆迁补偿安置方案编报和集体表决，按照区决胜三年完成旧村拆迁攻坚和精准拆迁的工作要求推进66条旧村改造项目签约自拆。
第十二条 加快推进“首开先建”。旧村改造项目改造主体在编制实施方案的同时须同步制定“首开先建”规划建设方案，一并提交区城市更新工作领导小组专项会议审议，切实加快首开区规划建设进度。
第十三条 规范安置房屋流转。村民安置回迁房原则上要求自用，村民回迁房建筑面积自持比例不低于50%，且自取得回迁房不动产登记证后，自持年限不少于20年；自持以外部分，自取得回迁房不动产登记证不满5年的，不得上市交易。村民回迁房自持套数、面积、年限等需经街镇和村社审核，不动产登记部门按审核意见在回迁房不动产登记证上进行相应登记备注。
各街镇应对旧村复建回迁房屋分配明细表进行审核备案，回迁房屋分配明细表须在村集体经济组织范围内公示15日，区不动产登记部门在办理回迁房产权登记确权手续时，应根据改造拆迁补偿安置方案、协议、分配明细表等按程序严格审核被安置人的身份资格。
第十四条 提升资金使用效率。旧村改造项目完成整体拆迁前，项目融资区预售款项允许用于本项目复建安置和融资建设；项目完成整体拆迁后且确保本项目资金安全可控的前提下，该项目融资区预售款项也可以用于该项目合作企业在我区其他旧村改造项目的复建安置。
第十五条 引入公证调解程序。集体表决、签约、注销产权时应当办理公证手续，属地街镇对旧村改造过程中发生的纠纷应当及时组织调解。
第十六条 严格实行退出机制。旧村改造项目合作企业因自身原因出现下列情形之一，经村集体、属地街（镇）或相关政府部门书面通知，在规定时间内仍不整改或整改未达要求的，可启动合作企业退出程序：
（一）合作企业未履行相关协议约定，项目拆迁或者施工进度严重滞后；
（二）合作企业未按照相关协议约定引进产业、教育、医疗资源或者引进相关资源产出效益指标不符合协议约定；
（三）项目签订复建安置资金监管协议后，未按时、足额缴纳复建安置监督资金；
（四）拒绝、阻碍监督管理部门依法实施监督检查；
（五）未落实安全生产、扬尘防治、文物保护等工作职责，发生重大安全生产事故或者其他造成重大不良影响的风险事件；
（六）法律、行政法规规定的其他退出情形。
本工作指引自印发之日起施行，有效期2年。如相关法律、法规、规章、政策变化，根据实施情况依法评估修订。区有关部门可针对本措施制定具体实施细则或工作指引。
来源：黄埔观察
