1月15日， 荔湾区金桥地块挂牌，该地块早于《2019年供地蓝皮书》（下简称“蓝皮书”）中已有预告。
根据《蓝皮书》介绍，该地块北接珠江，可望三江口，东临鹅潭湾居住区，景观环境优越。
另一方面，回顾近年荔湾土拍记录，该地块3公里范围内三年两出“标杆地”。
先有2016年区域标杆华大物流地块（35216元/㎡ ，雅居乐），后有2019年南岸路冷冻厂地块（42520元/㎡ ，保利）；可见荔湾西区历来属于房企“角逐血拼”之地。
关于金桥地块的详细分析，且看广州中原研究发展部解读。
金桥地块AF010120踩地报告
1）地块基本信息
金桥地块总占地面积37299㎡，计容建面64930㎡，总起拍价18.3亿，起拍楼面价28140元/㎡。
该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，较高限价为26.5亿，到达较高限价时，楼面价为40813元/㎡。
该地块为临江一线地块，限高控制相对严格（≤60米），此外需要配建1.1万㎡城市道路以及0.6万㎡绿地以及文化站、居民健身场所等。
2）地块现状及四至情况
地块目前处于闲置状态，内部平整无明显坡度起伏，现状为绿地。
北侧临江无遮挡，视野开阔，为市区难得一见的望江“净地”。
金桥地块东、南侧被老旧社区包围，基本以6层楼梯楼为主，对未来项目东、南向低层单位景观存在一定影响。
地块西侧主要为物流快递仓库以及大客车停车场，调研期间物流车辆、大巴来往较为频密，预计会产生一定噪音、尾气问题。
3）地块周边配套情况
金桥地块与滘口社区紧密相连，靠近滘口客运枢纽，地处广佛交界。
总体而言，除交通优势外，其他配套档次相对较低。
交通方面，地块距离地铁5号线滘口站约800米；公交方面，距离广佛路公交站以及滘口总站均为500米，作为广州重要客运枢纽，地块周边公交线网发达。
生活配套方面，目前地块周边1公里范围内无大型超市\购物中心\医院，主要依靠周边300米小食店、小卖部提供基本需求；教育方面该区域亦相对匮乏，暂无优质学位资源。
4）地块市场价值
分析一.坐拥“珠水”稀缺资源，近年市区江景地均吸引各路房企“血拼”
首先，市区一线“珠水”靓地稀缺。
根据广州中原研究发展部监测显示，近5年广州公开途径出让的市区一线临江地块仅5宗，可谓买少见少。5宗一线江景地块成交楼面价均达到3.5万元/m²以上水平。
其次，海珠、天河、荔湾三区江景地均为各自区域土拍“标杆”。
其中海珠石岗路AH051028地块保持全市“标杆”已接近3年时间，由此可见市区江景地市场认可度较高，备受房企追捧。
此外，2020年1月以总价82亿+自持25%商业计容出让的广船一期地块为荔湾土地市场、楼市前景出让打下“强心剂”；因此广州中原研究发展部认为，本次金桥地块起拍价存在一定“竞争空间”。
近5年广州公开出让市区一线临江商住地情况一览
另一方面，该地块三公里范围内三年两出“标杆地”。
2016年8月华大物流地块吸引雅居乐、保利、时代、碧桂园、万科、平安、旭辉等19家房企竞逐，最终以35216元/ m²楼面价出让，溢价率达120%。
2019年9月南岸路冷冻厂地块拍出42520元/ m²的楼面价，接棒广钢成为荔湾“新标杆”。
二.荔湾新房库存“告急”， 地块入市期将短于旧改项目，可抢占市场先机
经历2019年成交去化，目前荔湾区新房库存仅54.9万m²，消化周期约7.2个月。
主力板块广钢北区各盘基本进入尾货状态，南区项目由于拿地成本较高，采取小量多次的方式推售。
因此预计未来2-3年时间荔湾新房供应能力将较2018-2019年减弱，整体呈现明显“供不应求”态势，消化周期将进一步接近6个月红线。
另一方面，该地块目前已属于闲置清场完毕状态，可直接进行开发建设，预计较快10-12个月即可入市开售；相比之下，荔湾其他旧改项目将需要更长市场转化；如广船地块需进行土地清理恢复工作、万科广信资产包、凯德大坦沙项目需要“循序渐进”开发；因此金桥地块在溢价合理的情况下，具备抢占市场先机的优势，吸纳荔湾新房需求。
近1年荔湾新房库存面积/消化周期情况
5）地块市场风险分析
广佛五眼桥片区旧改推进缓慢，周边环境短期内难以改善
广佛五眼桥片区改造规划始于2009年，2011年旧改方案村集体表决通过率达90.17%。
但直至2016年，首版《广佛新城(五眼桥-滘口)规划整合及城市设计深化》才出炉，根据当时定位，五眼桥片区将打造“打造成广佛同城示范区”。
较新一版旧改为2018年9月发布的《五眼桥片区规划公示》，本次调整的目标为“推进白鹅潭中心商务区建设”。
但该规划未对具体改造方向进行进一步确定，只提出了连片旧厂房用地更新，公共空间整合等目标。
由于五眼桥片区布局分散，物业权属相对复杂，难以统一连片推进旧改。
因此尚未有房企进入或接触，相关改造更多只能依赖官方力量；由此可预期五眼桥旧改将相对缓慢，周边低档次环境短期内或难以改善。
从实地调研情况来看，与广钢、大坦沙、广船等大范围连片旧改相比，金桥地块周边旧厂、老旧社区集中，河涌有待治理；此外由于地块周边存在众多客运公司、仓库物流厂房；因此前往地铁站、滘口公交站的主要道路繁忙时间容易出现拥堵，上述因素将影响未来项目居住体验。
生活配套偏低端，医疗、教育资源匮乏，或被周边大盘“抢客”
由于地块整体面积偏小，因此项目内“自给自足”的程度较低，无法像周边在售项目一样建设小区内幼儿园、超市等配套。
此外，项目地处广佛交界，医疗、教育资源匮乏，对上述需求较强的买家或将转投同区的广钢、大坦沙板块，或周边凯粤湾、逸彩庭园等大社区盘。
7）周边楼价分析
金桥地块周边有多个一手楼盘在售，距离较近的新世界凯粤湾均价5万/㎡，大坦沙岛项目悦江上品、双桥8号均价处于4.8万/㎡左右。
二手方面，周边优质大盘为新世界逸彩庭园，均价3.5-3.6万/㎡；此外芳村大道西多楼梯楼，主要为楼龄较长的企业宿舍，价格在2.4-2.8万/㎡左右。
8）荔湾区滘口金桥AF010120地块SWOT分析
广州中原研究发展部认为，金桥地块具备“市中心稀缺江景资源”的优势；结合过去半年荔湾区拍地情况，包括广船、南岸路冷冻厂地块均以高溢价拍出，可见各大房企对该区发展前景信心较强。
以目前金桥地块28140元/㎡的起拍楼面价来看，其竞价空间较大，预期房企竞拍热情亦将较高。
另一方面，地块面积、起拍总价适中，配建条件相对简单，且已完成清场工作，预计参与竞拍的除标杆房企外，部分本地中坚、过江龙房企亦有望参与角逐。
地块劣势主要集中在生活配套、周边环境两方面。
首先由于地块处于广佛交界，因此除交通外，其他配套均偏低端，医疗、教育资源匮乏，对于追求学位的市区买家而言，或转投广钢、大坦沙等板块。其次，地块周边集中布局旧厂旧小区、仓库以及城中村，且处于通往地铁、公交站的必经之路，对项目档次有一定影响；最后，五眼桥旧改只能通过官方力量进行微改造，预计推进效率较低，周边环境、产业短期内难以得到升级。
（原标题：《实探金桥地块，一线江景地背靠滘口枢纽，广船“开门红”后荔湾将“再升温”》）
来自：广州中原研究发展部
