垃圾处理厂来了,炒了五年的朱村还能买吗?

搜狐焦点广州楼盘

2019-12-06 17:02:00 ·搜狐焦点,爱家爱生活!为您提供最新最全的广州楼盘信息!

为什么用“炒”字?

这事得先从地理说起:农耕文明的发展,离不开河流和平原。

国境线内凡是适合人类大规模聚居的地方,基本都已经被咱们老祖宗开辟为城市。

所以现在的城市,动辄就有几百上千年的历史。广州自从建城后,2000年下来基本没挪过窝;直到现在,白云山南麓的越秀、荔湾区仍然是广州的政治、文化中心。

朱村是元末明初由南雄珠矶巷迁来聚居成自然村。

境内虽有珠江的支流穿过,但四周山田环绕、股悬郊野,在交通不便的年代,注定很难成为最优的聚集地。

所以即便经过了几百年,这里仍然只是散落着几个村庄,城市化道阻且长。

| 山田的山和田

然鹅,改革开放即将进入第42个年头。

这42年意味着科技进步,以前做不到的事,现在可以了。

一条21号线,硬是把朱村、中新这几个传统“边陲小镇”炒成热门板块。

朱村更厉害,直接取代新塘,成为增城一手楼盘新的“供货大户”。

| 万科春风十里

   炒 了 五 年,都 在 炒 些 什 么 ? 

目前朱村版块主要有两个饼:21号线、科教城

  21 号 线    

| 摄于山田站

12月20日开通的21号线,将朱村科教城-中新知识城-科学城等广州东部几个重要板块连接起来,盘活广州东部的公共交通体系。

以往从增城去广州市区,需要先买一张18元的车票,然后搭乘直达广州东站的城际大巴,路上耗时一个小时左右。

21号线全线开通后,从朱村出发大概45分钟就可以到珠江新城。免去车班车时间、道路状况等限制,直接接驳广州城区地铁网络,真正做到“公交化”出行。

| 增城万达广场

这就厉害了。

往增城广场方向坐几分钟地铁,马上享用增城市区的成熟配套。

往员村方向坐上半个多小时,钉钉就可以定位到珠江边的写字楼。

完全满足日常通勤。

值得一提的是,传闻中的27号线也会穿过朱村版块,有可能向东莞延伸。

| 网传27号线规划图

  科 教 城   

我们都知道发展一块地方,得先搞好交通(21号线),然后引入产业(科教城)

最终目的是把资金和人才从发达的地方吸引过来,顺利承接来自中心城区的需求外溢。

生于2012年的科教城,规划范围约15平方公里,总投资1800亿元。

科教城主要引入两个东西:一大批职业院校、和围绕”富士康科技小镇项目“的科技产业园。

| 摄于建设中的富士康科技小镇

科教城一期规划13所院校,据说未来将会有超30万师生,超15万的流动人口,成为专科院校的”大学城“。

参考番禺大学城的“发家”历程,一块土地如果跟教育、科研挂钩,地价往往会往上走几档。

大学城上的大学小筑,目前均价是75000元/㎡;隔着两个地铁站的思科智慧城·12光年,均价也才39000元/㎡啊!

| 摄于万科春风十里售楼部门口

小镇方面,高约145米的产业总部大厦于已于11月18日正式开工!大厦建成后将有望成为朱村的地标性建筑。

小镇将打造朱村的商业综合体、科教城商业中心,在未来将引入品质生活、儿童天地、品牌影院、特色餐饮及休闲娱乐等业态,填补朱村商业配套的空白。

也就是说,以后的朱村不仅会有2条地铁,还会有商圈、有产业、有住宅,成为一个可以对标科学城的成熟社区,助力广州东部的发展。

   vs 科 学 城   

对比科学城,朱村板块主要有两大优势:不限购,便宜!不限购政策赋予增城更大的购房市场。

没有广州户口,也没有在广州交过社保,如果想跟着”东进南拓“的发展方向,就只能选择增城。

加上地铁开通后,朱村和科学城也就几个站的距离,每平价差最大却可以去到一万以上。

   vs 中 新 知 识 城   

增城的城镇发展空间主要集中在新塘、朱村和荔城三大区域。

对比中新知识城,朱村在地铁口周边有更多平坦的土地。建设用地的多寡会直接决定新城的发展上限。

虽然我国有18亿亩的耕地红线,农田开发较为困难,所以朱村板块的开发基本以”旧城改造““空地征收”为主。

2018年8月,增城市人民政府发布了广州科教城多达2235亩的征地信息,涉及朱村街5条村,为朱村板块提供大量建设用地。

| 图文无关

  朱 村 三 大 组 团 孰 优 孰 劣 

根据地铁站和产业规划,简单粗暴的将朱村版块划分为三大片区:凤岗、朱村村、山田

  凤  岗  

凤岗有科教城,新楼盘较多,是目前朱村版块开发较为迅速且成熟的区域,科教城预计2022年开放,届时将有望成为朱村版块的中心商务区。

周边较早开盘的一手楼盘均已售罄。目前在售科慧花园的少量单位、远洋招商保利东湾、恒展江山时代,大概价格在21000-25000元/㎡之间。

| 科慧花园样板间

远洋招商保利东湾离地铁口更近,小区绿化也好一点。项目主推96-110㎡的复式单位,售价在24500元/㎡左右,相对于周边几个楼盘价格稍贵。

与其一路之隔的网红大盘“科慧花园”坐落科教城核心区位,户型也是比较传统的平层,不过目前已经卖得差不多了,可以选择的余地不是很大。

由于政府想鼓励更多人才和企业进驻,科慧花园作为科教城配套性住宅,均价一直控制在19000-23000元/㎡之间。

  朱 村 村  

| 朱村旧改图

79.9万㎡的朱村村是朱村版块的主要居住区,多为自建房。

本轮旧改面积58公顷,是朱村版块旧改最密集的区域,吸引众多品牌房企围观。目前大华集团以14.74亿拿下朱村街旧改项目。

在土拍方面,朱村版块的地价也水涨创高。

早在2016年,合景泰富就在朱村版块拿下两宗宅地,那时候的楼面价是6000元/㎡;地块打造出现在的云溪四季,售价是18500元/㎡。

在今年的10月17日,大华集团以147400万元拿下朱村街朱村站北地块,折合楼面价13034元/㎡。

朱村村的新楼盘很少,地铁口的仁安花园第一期已经售罄,二期开盘时间待定。

 | 某推文评论

目前关于朱村村组团比较有争议的是朱村运河东侧,将会建一个厨余垃圾厂!

官方的说法是“未来朱村版块的规划人口将会超过30万,市政公用设施的配套是城市运营的基本前提和保障”。

垃圾处理厂距离周边众多新楼盘,直线距离均在5公里以内。

虽然增城政府声明“现代工艺对餐厨垃圾处理的环保要求极高,不会对周边居民产生影响”。

但不少购房者均表示非常不高兴。认为垃圾场的存在,会影响整个朱村的居住环境,给周边居民的健康带来损害。

具体会否造成影响,还有待时间的考究!

  山 田  

2016年万科以12089元/㎡拿下的朱村街山田村地块,是近三年来朱村版块楼面价最高的宅地。

58万㎡、总投资63亿的山田村项目旧改也在招标中。山田村北部已经落户17间大型企业。

 | 山田村

山田比起凤岗和朱村村,更靠近增城市区。这地方有个好处,就是空地多,待开发空间大。

根据规划,山田组团内会建一个17万㎡的商业文旅综合体,和时代的商用地块,用来解决组团内部的配套短板。

“届时山田片区将会有整个版块唯一的大型商业体“,广铝荔富湖畔的案场置业顾问跟小魏透露道。

 | 山田片区规划

目前山田站在售的楼盘基本围绕着地铁口。离地铁口最近的是汇港威化国际,主推85-117㎡现楼。

广铝荔富湖畔2013年首次开盘,短短6年均价就从8500元/㎡涨到20000元/㎡,目前在售76-160㎡两房至四房单位。

加推的楼栋在小区内部,不会受地铁噪音影响。

置业顾问透露项目可以“一成首付”,月供一两万对在天河上班的年轻人压力不会很大,此举给项目带来很多从天河过来的刚需一族。

| 摄于广铝荔富湖畔

紧挨着的万科春风十里,主打102㎡的复式四房。

不同于市面上那些站起来就撞到天花板的复式商办单位,这层高完全ok,跟平层单位没什么区别。在样板房遇到几个来看房的90后,都说是冲着户型来的。

美中不足的是楼下就是“地上铁”,关上窗户仍能听到些许噪音。

项目售价在19000-23000元/㎡之间,是片区内比较贵的楼盘。

 | 摄于万科十里春风28楼的样板房

目前科教城可开发的空地比较少,大部分地块会用来盖学校和写字楼。

朱村村的旧改项目还有很长一段路要走。

所以山田反而有希望成为版块内的主要居住区。

  “您 已 超 出 外 卖 配 送 范 围”  

听了很久的朱村,我以为是这样的:

| 富士康科技小镇效果图

出地铁之后,发现是这样的

| 摄于山田站地铁口

这样的

| 摄于朱村地铁口

“朱村朱村,出了楼盘就是农村”。

整个板块内缺乏大型的购物中心,大大小小的街边小店零星分布在村子里。地铁口和新楼盘周边,反而连瓶可乐都不容易买到。

甚至没有像样的绿化带系统,走路的话只能踩着沙石吸汽车尾气,对行人非常不友好。

商业配套的稀缺、市政建设的滞后,是目前板块内比较大的两个短板。整个朱村看起来有点冷清,地铁站都没几个人。

同时版块的教育配套也广为诟病,像增城中学、新塘中学这种增城比较好的中小学基本集中在荔城、新塘。

或许正如置业顾问所说的:“等配套完善后,就不是这个价格了”。

效果图
科慧花园

18000元/㎡ 在售 普通住宅 高层 公园地产

户型: 4居、4居以上 118~205m²

地址: 地铁21号线凤岗站C出口

拨打电话

 

效果图
远洋招商保利东湾

24500元/㎡ 在售 普通住宅 板楼 低总价

户型: 3居、4居 96m²

地址: 广汕公路燕岗桥东地铁21号线凤岗快线站100米

拨打电话

 

效果图
叠溪花园

15000元/㎡ 在售 普通住宅 高层 小户型

户型: 3居 78~98m²

地址: 朱村街道朱石路旁

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万科春风十里

22000元/㎡ 在售 普通住宅 高层 山景地产

户型: 3居、4居 99~119m²

地址: 朱村大道东72号

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效果图
广铝荔富湖畔

20000元/㎡ 在售 普通住宅 高层 宜居生态地产

户型: 2居、3居、4居 76~168m²

地址: 朱村街朱村大道东88号

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效果图
汇港威华国际

19500元/㎡ 在售 普通住宅 高层

户型: 2居、3居、4居 73~118m²

地址: 朱村街朱村大道东178号

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效果图
思科智慧城·12光年

40000元/㎡ 在售 自住型商品房 超高层 投资地产

户型: 4居 125~195m²

地址: 中国·粤港澳大湾区·广州国际创新城·大学城南岸

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效果图
大学小筑

55000元/㎡ 在售 普通住宅 高层 宜居生态地产

户型: 3居、4居、4居以上 180~450m²

地址: 大学城中五路159号(正对岭南印象园)

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