2024年3月28日， 戴德梁行发布2024年第一季度广州写字楼及零售市场报告。
报告显示，本季度广州甲级写字楼租赁市场的活跃度有所回升。在7.0万平方米新增供应的带动下，市场问询量和成交量较上季度相比均有改善，全市净吸纳量录得7.3万平方米，超过去年同期水平，空置率保持稳定发展。
考虑到谨慎的租赁策略仍是市场主流，多数业主仍然采取较为灵活的租赁政策。优质零售市场方面，元旦至春节长假期间消费需求的积极释放令部分品牌拓店意愿有所回归。上年末陆续开业的次新项目在本季度保持稳定去化，推动了空置率的回落。
甲级写字楼
租金降幅收窄，空置率保持稳定
一季度，广州甲级写字楼市场迎来7.0万平方米新增供应，全市总存量上升至656.5万平方米。季内写字楼租赁市场客户问询量较上季度相比有小幅回升。尽管市场情绪有所改善，但小面积的办公需求和较为谨慎的租赁策略仍是市场主流，对此，业主方延续以价换量的策略。一季度全市平均租金仍在下行区间，环比下降2.4%至每月每平方米146.1元，降幅较上季度收窄1.3个百分点。核心商务区优质项目的价格调整推动了存量去化，同时，新增供应的预租表现也为市场吸纳提供了有力支撑，一季度全市净吸纳量录得7.3万平方米，同比上升53.5%。全市空置率录得18.4%，环比回落0.2%。
△广州甲级写字楼市场租金&空置率 来源：戴德梁行广州研究部
专业服务业持续支撑市场成交，非银机构与互联网企业表现活跃
本季度，专业服务业、金融业和TMT成为本季度广州甲级写字楼市场租赁成交的主力。其中，专业服务业在在咨询、设计服务相关企业大面积需求的支撑下成为本季度租赁需求的最大来源，租赁成交面积占比达到33.2%。金融行业中，保险、信托、证券等非银行金融机构表现活跃。此外，软件和信息技术服务业租赁需求较上季度相比有所回升，租赁面积占比达到10.1%，一些相关企业的升级搬迁和扩租活动推动TMT行业租赁成交面积占比达到11.6%，环比增加2.1个百分点。
展望未来 供应高峰下存量去化持续承压
年内广州甲级写字楼市场预计还将有约69.1万平方米的优质办公空间投入使用，集中在琶洲和国际金融城两大新兴商务区。对此，戴德梁行广州公司总经理罗进良表示：“由于成本节约型的租赁策略仍是市场需求的主流，短期内租户仍将在市场占据主导地位。因此随着市场供应的持续放量，新一轮供应高峰的到来或将令存量去化持续承压。”
优质零售市场
次新项目的稳定去化推动空置率走低
一季度，全市优质购物中心空置率较去年末微降0.5个百分点至8.3%。其中，得益于次新项目的稳定去化，南沙的优质商业空置率环比下降6.5个百分点。租金方面，一方面，新项目为提高出租率，推出一系列租金优惠政策；另一方面，部分业主采取灵活的租金调整策略，吸引优质商户，从而进行品牌和业态调整。灵活的定价策略和让利措施使得一季度全市优质商业首层平均租金下降1.0%至每月每平方米703.4元。
餐饮业持续贡献新增需求，社交属性受青睐
由于旺盛的餐饮消费市场带动租赁需求上升，餐饮品牌连续几个季度成为商业吸纳的主力，本季度新开和待开业门店数量占总数之比超过40%。其中，连锁茶饮品牌仍在积极开设分店；较大面积的餐饮业态中，火锅品类以其较强的社交属性更受消费者青睐，季内开店表现亮眼。
此外，部分本地品牌也适时进行调整升级，例如客语客家菜和陶陶居先后在天河城开出全国首家概念/臻品店。
区域首店积极落位，非标商业成亮点
本季度观察到体育中心与珠江新城商圈积极引进各类品牌首店，例如EVE LOM、哈苏相机分别在天环广场和太古汇开出华南首店。除了传统高端商业和核心商圈之外，近年来非标准化的商业项目也逐渐受到关注。一些具有影响力的小众连锁品牌、新兴业态品牌、本土原创品牌在考虑店铺选址时会从品牌调性与地域文化相结合的角度出发，选择对品牌打造和店铺风格包容度更高的商圈，例如广州的东山口。继Kangol于2022年在此开出全球旗舰店后，又一国际品牌Aesop伊索选择将广州首店落户于此。
展望未来 优质项目带动消费能级提升
日前，广州市商务局正式印发《广州市鼓励发展首店首发经济的若干措施》，从平台搭建，政策支持，细化政策实施，完善配套服务等方面发力，充分优化首店首发营商环境，助力广州形成首店首发促进机制。政策的助推以及当前租户占据更多谈判优势的市场环境令外地品牌积极把握机会进入广州市场。对此，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端表示：“未来三年，预计广州还将有111.1万平方米优质商业项目进入市场，集中分布在海珠、番禺、南沙等非核心区域。除了国内知名的龙头商业运营商之外，一些知名的港资开发商也先后布局广州市场，打造标杆商业项目。优质项目的加速落地有望吸引更多的优质品牌来穗开设首店，加快推动广州商圈体系以及消费结构的升级。”
数据来源：戴德梁行广州研究部
