“一键三连”！5月17日，中央出台政策“组合拳”助力全国楼市去库存。
取消商贷利率政策下限、降低公积金贷款利率、降低首套二套首付比，这三项重磅政策的密集出台引发了市场强烈关注，这也预示着楼市政策再次迎来历史性的宽松时期。
在业内人士看来，“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式将会形成，全面助力今年房地产销售市场的活跃，也有助于全面提振房地产市场的复苏。
历史最低的首付比：首套住房不低于15%
5月17日，据中国人民银行网站消息，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》。其中，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。
中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅向新京报记者表示：“房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局，现阶段通过降低首付比例的方式，进一步降低购房的资金门槛，有利于为房地产市场的修复，营造更加良好的资金环境。”
对于当前阶段降首付的必要性，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“目前，限制杠杆的必要性已经下降了。因为，当前面临的是信贷需求疲弱、加杠杆动力减弱，这导致金融加速器效应退化，迫切需要修复杠杆动力。”
“这是历史最低的首付比例，既是按揭贷款历史上的最宽松政策，也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策。”易居研究院研究总监严跃进分析：“此次政策市场反馈非常强烈，和过去的限购放松、认房不认贷相比，首付比例的下调，其能级远远超过其他城市的政策，说明国家层面对于去库存和支持合理住房消费需求高度重视。该政策对于房贷方面的拉动、对于刚需和改善性住房需求的快速释放和规模性释放等都具有非常重要的意义，预计对于房地产市场和地产股等会产生非常积极的影响。”
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，降低首付款比例政策有利于提高刚需与改善性住房需求的购房能力，促进潜在需求变为有效需求，有利于促进楼市回暖；是对房地产供求关系发生重大变化下，调整过时的房地产调控政策的重要举措。但只降低首付款比例，对购房人而言，会使后期的还款压力加大，因此，配合房贷利率进一步下降，将会形成合力。
取消房贷利率下限，公积金首套利率最低2.35%
与此同时，5月17日，央行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
其中提到，央行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。此外，银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。
对此，李宇嘉认为，从近期的金融数据来看，信贷增长已由供给约束转化为需求约束，即需求不足是制约信贷投放，特别是按揭贷款投放的主要原因。这背后也有无风险利率大幅度下行的原因，比如，近期银行低风险理财已经跌破3%，进入“2时代了”。这时候，银行按揭利率（LPR还在3.95%，最低利率为3.75%）还在3%-4%，显然是非常高的。
“用高利率买一项价格下跌的资产是不划算的，这也导致居民不愿意买房，特别是加杠杆买房。”李宇嘉表示，此次调整也在于修复地产金融加速器效应。
5月17日，国家统计局发布1-4月份房地产市场数据显示，全国房地产开发投资增速连续23个月负增长。虽然今年以来各地区因城施策，不断地在优化房地产政策，但是房地产领域继续处于调整期。为此，业内人士提出需要进一步优化政策。
中原地产首席分析师张大伟表示，此次政策调整之后，房贷利率降低，全面进入“3时代”。比如5年期以上LPR为3.95%，按照此前最低减20个基点，首套房贷利率可以达到3.75%，此次多个城市将下限取消，利率下调的空间更大。
目前除了少数一线、二线城市外，大部分城市房贷最低首套利率已经降为3.45%。如果简单从3.75%降至3.45%计算，相当于100万30年的月供从之前的4631元，减少到4462元，每月月供减少167元，总体上看，30年减少利息合计达到了60686元。对于全国来说，影响巨大，特别是一二线城市，意味着其将大幅度降低首付比例和利率。
与此同时，5月17日，央行决定，自5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
对此，易居研究院研究总监严跃进表示，商业银行贷款持续降息的情况下，很多地方房贷利率到了3.45%的水平，这和公积金贷款的利差已经差异不大了，所以公积金的利率下调是必然的。此前公积金贷款利率为3.1%，调整后5年期以上的首套住房公积金贷款为2.85%，意味着下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。公积金贷款利率和商业银行贷款利率一样，总体保持了持续宽松的导向。
一、二手房联动，政策“组合拳”将形成叠加影响力
今年以来，全国多城市楼市成交疲软，二手房“以价换量”明显，市场下行压力加大。
根据5月17日国家统计局发布的数据，2024年4月份，房地产市场继续调整，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。其中，全国70个城市，仅有6城新房房价指数环比上涨，仅有1城二手房房价指数环比上涨。
在楼市持续下探的背景下，中央层面出台多项楼市重磅调控政策具有必要性和及时性。“对于很多新市民、年轻人来说，购房门槛将会明显下降，尤其是降首付与降利率结合起来，再加上房价下跌和后续可能降税费，月供负担将大幅度下降，房贷进入可支付阶段，即月供不会明显影响居民其他消费。”李宇嘉表示。
镜鉴咨询创始人张宏伟表示：“在一、二手房联动去库存的组合拳措施上，首付比例的降低、交易环节税费补贴和减免，与二手带押过户、卖旧换新、购买存量住房做保障房等措施，将有助于一、二手房市场去库存，提升交易信心。”
张宏伟预计：“伴随着政策落地力度与执行力的增强，楼市去库存的力度未来也会越来越大，市场的供求关系在未来1-2年内将逐步改善，届时楼市将步入相对健康的发展轨道。对于年内楼市走势而言，接下来的5-6月成交量肯定会有一波回升行情。”
严跃进也认为，首付比例下调至15%以及商贷利率、公积金利率下调，对于市场的影响非常重大，是新一轮购房政策重磅且有力出击的重要体现。后续“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式将会形成，全面助力今年房地产销售市场的活跃，也有助于全面提振房地产市场的复苏。
来源：新京报
