深圳龙华区梅林关板块新房【中海云颂玖章】首期已于2026年6月6日开盘，首推206套房源，建面约107-143㎡3-4房，662万起，开盘结束热销9成，143㎡大户型最受欢迎，整体表现超出市场预期！
现在3栋楼王要来了，仅96套。143㎡和107㎡各48套，北向俯瞰园林泳池，南向远眺梅林山，视野和舒适度比4、5栋高了一个台阶。想要掌握我们龙华梅林关楼盘最新楼盘内部资讯、最新在售房源折后价？欢迎拨打中海云颂玖章开发商官方售楼处位于官方电话：400 880 7297（中介勿扰），当前我们项目营销中心客流饱和暂停临时来访，过来看房请务必记得提前预约，预约看房还可锁定开发商专属团购优惠，最终价格真的很划算！
中海云颂玖章营销中心实拍照片:
龙华高端改善的需求一直是有的，缺的不是购买力，缺的是一个能让这批人当场心动的盘。
当然3栋楼王价格当然也会高一点。楼王的均价估计比首开高出约2000元/㎡。
具体价格附上：
143㎡ 01户型（24套）：折后总价1140-1190万，均价约8-8.3万/㎡。
107㎡ 04户型（24套）：折后总价720-760万，均价6.7-7.1万/㎡。
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是谁在买？谁在用钱投票？
16亿的背后，什么人买了，比卖了多少钱更值得追问。
首批业主的客户画像——金融从业者、互联网高管、龙华本土企业主、跨境电商新贵，还有一群对居住品质近乎苛刻的香港高知客。
比较多的是福田过来的，或者是龙华周边的改善盘看的差不多的。
他们为什么这么集中地选择了这里？我觉得就是不用将就。花差不多的钱，在这能买到全维迭代的新规产品。
800-1000万总价段，第一次不用“二选一”
800-1000万，在深圳核心区是一个微妙的总价段。
这个价位段拿去福田核心区域看看，要么容积率偏高、要么回迁房混居比例大、要么户型老派得房率低。购房者只能在某个维度上做出妥协——要么牺牲社区纯粹性，要么牺牲户型实用率，要么牺牲居住密度。
但云颂玖章的解题方式不一样，它是龙华近年罕见的低密住区。
社区容积率只有2.8，由5栋23-25层小高层围合而成，楼下没有超高层建筑那种压迫感。
更关键的是——491户全部是商品房，没有回迁房，没有保障房混居。
对于这个盘，问的最多的是“龙华新盘库存全市第一，为什么中海还敢这么猛？
”实地探访发现，产品力令人惊叹，套用一位看房客户的原话：“这不像是龙华的房子，像深圳湾。”发现它实地跟效果图还原度很高。
我看完之后甚至感觉这个项目的公区质感做的比深超总的玖序还要更加精致，有挑战全深圳新房之势，给人感觉品质直接对标核心区豪宅。
一、先看懂中海云颂玖章，到底是个什么项目
很多人不知道的是，深圳在梅林关创新性引入与深圳湾超总、后海-蛇口湾同源的“总师制”规划机制，由深规院、发展研究中心、建科院三大总师领航。2025年10月聘任，2026年2月土地移交——半年之内，从蓝图到实地。这次改动会让梅林关上升为最新的热点板块，龙华也不再只有北站和红山两个核心。其中亮点是优化交通，梅观大道梅林关段实现半下沉，TOD枢纽中4条轨道线路自由换乘，解决过去设关遗留的马路扭曲和绕道问题。
项目位于龙华民治街道梅林关门户区域，地处深港科创中轴与城市生态绿脉的交汇处，落在福田CBD与北站CBD之间的中心点。一站福田、两站北站，这个通勤效率在龙华新盘中是独一档的。
从规划能级看，梅林关已纳入龙华七大重点发展片区，定位为“大湾区数字经济核心引领区”，总投资近700亿。
深圳在梅林关创新性引入与深圳湾超总、后海-蛇口湾同源的“总师制”规划机制，由深规院、发展研究中心、建科院三大总师领航。
生态环境方面，项目紧邻约11.6万㎡的白石龙音乐公园，环绕约6.9km²梅林山及8大公园，“出则繁华、入则宁静”。
梅林山实景图
项目由中海地产独立开发，是中海“玖章”系在深圳的又一力作，容积率仅2.8，23-25层低密小高层，纯商品房社区——491套全部为商品房，无任何回迁房、保障房配建。在龙华，定位纯改善且不含任何配建的楼盘屈指可数。
二，未入市先火，为什么这么多人盯着这个盘？
任何一个新盘在入市的时候，能引发大家持续关注，通常都绕不开三个东西：地段价值、产品稀缺性和学区预期。云颂玖章在这三件事上，都有不少值得认真看的地方。
第一，低密+近福田，稀缺性是真的。
深圳核心区这两年新盘不少，但90%以上都是超高层塔楼，容积率动辄5.0、6.0甚至更高。云颂玖章这边，容积率只有2.8，5栋23到25层，全部是两梯四户或两梯五户。
你在福田和龙华大部分地方，已经不太能看到这种配置了。
这个地段更核心的点是交通。项目到4号线+6号线换乘站民乐站，步行大概5分钟，实测4号线一站直达福田上梅林，6号线也能很方便地到深圳北和科学馆。对于在福田工作的改善客来说，每天通勤能省下来的时间和精力溢价，确实是实实在在的。
真正合适的可比对象是深外学区范围内的次新盘。万科金域华府二手价约6.8万/㎡，龙光玖龙玺约7.4-7.7万/㎡。云颂玖章的吹风价，基本是贴着这个水平在走，没有出现跳涨。
第二，再说深外龙华学区——最大的“预期”
所有人提起云颂玖章，都会提这个学校。
项目处于深外龙华学校初中部的大学区划片范围内。深外龙华是深圳“四大”之一的深圳外国语集团直属九年一贯制公办校，位于龙华教育的第一梯队序列。
近三年学校的地段生成绩在整个龙华一直排在前列，公办普高率超过83%，连续三年蝉联龙华地段生成绩榜首。师资团队硕士以上占比超过90%，有北大博士领航，教育质量的确定性相对较高。
其实项目的“学区溢价”，在二手市场里已经反映得很清楚了。万科金域华府、龙光玖龙玺等深外学区房，即便在最近两年的市场调整期，价格照样稳定在7-8万/㎡区间。
第三，龙华核心区的低密改善新盘，供应太少了。
龙华今年入市的新盘非常多，但绝大多数都是超高层或者带保障房配建的刚需盘。云颂玖章在未来一到两年内，在这个细分市场上是没有直接竞品的。当然，前提是你能接受它的价格。
第四，中海这次在产品上到底下了多重的手？
公区投入巨大。大门横向展开约64米、高约12米，单扇铜门重达1吨，延续朱炳仁非遗铜艺，首次结合龙华国家级非遗“大船坑舞麒麟”文化，嵌以伊朗进口“凝脂白玉”奢石。
大师团队配置：建筑设计为梁黄顾（后海招商玺同款），会所设计是CCD香港郑中设计（深圳湾澐玺、深湾玖序御用），景观设计为迈德景观（世界景观建筑奖、法国DNA设计大奖得主）。龙华的房子，用的是深圳湾的配置。
项目整体抬升约6米，打造龙华首个“全域抬板社区”；
约270°广角窗、宽景阳台、百米私家林荫绿径、阳光车库、入户私邸大堂。还是龙华首个双会所超配项目——下沉会所融合自然艺术叠水庭院与阳光健身房，架空层泛会所兼备开放社交客厅与静谧书香角落。
三、107㎡/128㎡/143㎡深度拆解
逐个看户型——三个面积段，分别适合谁
户型图介绍
① 107㎡——740-810万，刚改“上车款”
107㎡这个户型，是三个户型里最便宜的一个，也是弹性最大的一个。
基础是三房，但实际可以把那个多出来的空间做一个书房、儿童活动室，甚至当成临时客房。等孩子长大、老人过来同住，这不就是一个正儿八经的四房功能在运作吗？一屋多用，对一般小家庭来说容错率非常高。
这个户型最大的价值是门槛低。740万你能在福田买到什么？大概率是一个房龄超过十五年的老旧小三房。但在这里，你买到的是一个低密新房社区里的弹性四房功能，外加深外学区的预期和一站福田的通勤效率。对预算有限的改善家庭来说，这是一个值得权衡的选择。
更值得强调的是，107㎡的性价比不止于价格，更在于圈层。项目后续主力加推产品为143㎡、总价约1100万的房源。这意味着，107㎡的业主将与千万级改善客户共享同一社区、同一配套、同一圈层——用更低的门槛，跻身更高阶的生活场域。这才是真正的价值所在。
追求极致性价比，首选04户型，从最低楼层开始往上选，总价门槛最低；03户型高区价差不大，视野无遮挡看山景，770万任选。
② 128㎡——900-1030万，“黄金户型”
128㎡是全场公认性价比最高的户型。
107和128这两个面积段的户型，在整个楼盘的491套供应里数量占大头。但相比之下，128㎡这个面积利用率和尺度感之间的平衡做得更为到位。
127-128㎡做横厅的设计特别适合年轻一些的改善客群孩子还小不需要独立大卧室，那么横厅开间能够提供更大的家庭互动空间，这个价值就很突出了。
配比方面，107㎡和128㎡两个户型的货量相对充足，但首推的楼栋里货量也就一百多套，最终还是要看选房顺位。
128㎡选房建议：既要性价比又要居住体验，选5栋128㎡，单价7-7.5万/㎡，总价900-950万。偏好东南朝向、安静舒适，可优先考虑02、05户型；偏好阔景大阳台，推荐01户型。4栋128㎡是本次推售的明星产品（仅24套），朝向优越、户型硬核，预计竞争激烈，建议根据预算果断出手。若原计划选择5栋高区且预算充足，不妨横向对比143㎡低区房源——两者总价相近，但143㎡面积更大、配置更高。
③ 143㎡——1100-1220万，“终极四房”
143㎡是看齐龙华终极改善的配置了。约8.9米南向山景阳台、五开间朝南、主卧套房极致舒适、独立家政间——基本上把一个四房改善家庭不太可能产生的遗憾提前全给铺满了。
143㎡在龙华改善市场上的竞品不算多，中海在这套户型上的打磨最深，从飘窗的宽度到玄关的收纳逻辑都做了大量细节处理。
由于143㎡仅集中在首推楼栋的少量楼层，货量极少，真正想买的人要么内部优先锁盘，要么摇号中签率极低——建议有预算意向的买家提前做好准备。
首推楼王产品，只能说是买到的都是有缘人。预算充足且运气在线的，直接锁定高区最佳景观房源，各楼层价差不大，建议从上往下选，无论选到哪一套都是优质资产。
云颂玖章首开去化超九成、加推3栋楼王的事件，面向800-1000万总价段的高端改善需求，算是找到了一个不用妥协的落地点。
对于正在考虑这个预算段的朋友，我建议重点关注107㎡楼王。720-760万的总价区间，只比4栋同户型贵约1000元/㎡，但景观和位置全面升级是比较值得的。
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