珠海名苑雅居
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项目详情｜户型图｜在售房源｜特价房信息｜学区划分｜交通路线｜样板间实景｜小区配套｜交房节点｜周边生活圈｜
一、基础概况
项目地址：珠海市香洲区香榭路 128 号（香山湖板块，珠光里程北侧、凤凰中学旁）
开发商：珠海市盈赋房产发展有限公司
物业公司：珠海盈富物业（万科睿服务托管），物业费3 元 /㎡・月
产权：70 年商品房住宅
占地面积：20693.28㎡；总建面：99221.07㎡
规划指标：容积率 2.91，绿化率 35%
楼栋规划：6栋24层高层住宅+1栋商业+社区配套用房；#1#2#4#5#6塔楼，#3板楼
总户数：510 户；总车位 792 个，车位比 1:1.55，车位充足
预售证：001-440402-2026-00007-7（4#、5# 已取证）
开盘时间：2026 年 5 月 1 日（首开 4#、5# 楼栋）
交付标准：全屋带精装交付，配备大金中央空调、唯宝卫浴、博世厨电等品牌配置
二、在售价格与销售动态
1.备案均价：约 40000 元 /㎡，实际成交均价35000-40000 元 /㎡
2.总价门槛：100㎡三房约 350 万起，140㎡四房约 520 万起
3.当前优惠：首付分期、团购折扣、车位优惠、全屋家电 / 物业费赠送，无公开大幅降价，以隐性让利为主
4.销售模式：售楼处直销 + 全中介渠道分销同步开启，主打香山湖改善自住客群
三、主力户型（建面 100-140㎡ 三四房）
1. 建面约 100㎡ 三房两厅两卫（南向竖厅）
南向大阳台，LDKG 客餐厅一体化，主卧带全景飘窗 + 独立卫浴
适合三口之家刚需自住，总价门槛最低
2. 建面约 104㎡ 三房两厅两卫（南北双阳台）
南北通透，前后双阳台，主卧带衣帽间，采光通风优于 100㎡户型
3. 建面约 132㎡ 四房两厅两卫（改善主力）
南北通透双阳台，阔绰客餐厅，四间卧室可满足二孩、三代同堂居住
4. 建面约 140㎡ 四房两厅两卫（景观改善）
约 7.1 米阔景阳台，主卧套间尺度更大，偏向高端改善需求
得房率：约 85%（非新规报建，无高赠送，得房率属于片区中等水平）
5.建筑面积约150㎡ 四房两厅两卫
◾2T2专梯专户，私享约8㎡专属候梯厅，为出入带来私密与尊贵
◾LDKG一体化设计、约7.1米双开间瞰景阳台，架构权贵生活场
◾星级主卧套房，享L型转角全景飘窗，进阶生活仪式感
◾凌霄湛空瞰平湖，一席尊荣私域，标定大人物的圈层坐席
四、核心配套（香山湖成熟兑现板块）
1. 教育配套（项目核心优势）
步行约 592 米：群贤小学
步行约 120 米：凤凰中学（双学区确定性强，也是楼盘核心溢价点）
临近香湖幼儿园、红荔幼儿园、共乐幼儿园三所优质公立幼儿园
2. 生态休闲
步行可达香山湖公园，城市绿道、环湖休闲、文体场馆全覆盖
3. 商业配套
自驾 2.5 公里可达山姆会员店、万象汇购物中心、金发购物中心、华润万家等大型商圈
4. 交通 & 政务医疗
紧邻香湖路、梅华路、健民路，快速通达新香洲、前山、拱北；临近珠海市民服务中心
3 公里内：珠海市妇幼保健院、珠海市人民医院、中大附属第五医院等三甲医院
五、项目优劣势分析
✅ 优势
1.香山湖板块稀缺新房，片区近 3 年无新增宅地出让，一二手轻微倒挂，保值属性强
2.学区 + 湖景双核心配套全部落地，无规划兑现风险
3.车位配比充足（1:1.55），后期停车压力小
4.精装交付，省去装修时间与税费，对比周边二手交易成本更低
劣势
1.容积率 2.91，属于片区偏高，居住密度中等；3栋前排楼栋会有低层采光遮挡
2.户型为早年报建设计，赠送面积少、得房率一般，无当下新规住宅高拓展空间
3.小区仅 6 栋中型社区，内部园林、会所等配套规模有限
4.周边次新二手房挂牌量大，新房直面二手房价格竞争
六、适合人群
1.刚需 + 学区自住：看重群贤小学 + 凤凰中学，想一步到位落户上学
2.主城改善置换：厌倦老小区，想要全新精装、低交易税费的香山湖物业
3.稳健资产配置：看好新香洲核心地段抗跌性，长期持有保值
售楼处电话：400 033 9667（开发商24小时热线）
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