深圳银湖公馆
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一、基础信息
开发商 / 物业：京基地产，京基物业，物业费 45-50 元 /㎡/ 月
规模：占地约 3.6 万㎡，仅 26 席纯独栋别墅，法式庄园风格
容积率 / 绿化率：南区 0.65 / 北区 0.78（超低密），绿化率 64%
产权 / 竣工：70 年（1993-2063 年），2014 年 8 月竣工，毛坯交付
二、主力户型（地上三层 + 地下两层）
建面 764-800㎡：实用面积约 3500-3850㎡，9 房 6 厅 13 卫，花园约 550㎡
建面 1100-1500㎡：实用面积超 5000㎡，花园约 1691㎡，带私家泳池、15 车位车库，
层高：一层 4.5 米（8 米挑高客厅），二层 3.6 米，三层 3.6-7.6 米，地下室层高约 6 米
三、核心优势
城央稀缺低密：罗湖福田双 CBD 核心，容积率低至 0.65，深圳罕见纯独栋社区
山水生态资源：北靠银湖山，南临笔架山，坐拥金湖、银湖，14 平方公里原生自然，闹中取静
极致空间尺度：地上三层 + 地下两层，实用面积超建面 4 倍，带超大私家花园、泳池、多车位车库
顶级圈层底蕴：深圳首席富人区发源地，30 年富豪圈层，毗邻银湖山庄、齐明别墅等老牌豪宅
四、主要短板
总价高门槛：最低 2.8 亿起，受众极窄，流通性弱
交通不便：距 6/9 号线银湖站约 1.1-1.3 公里，步行较远，依赖自驾
配套依赖外部：无大型商业，日常消费需依赖 3 公里外的万象城、KKmall 等
楼龄偏长：2014 年竣工，至今超 10 年，设计与装修风格相对老旧
五、周边配套
交通：地铁 6/9 号线银湖站（约 1.1km）；自驾约 15 分钟达福田 CBD、罗湖口岸
教育：罗湖未来学校、银湖小学、深圳中学泥岗校区
商业：3 公里内有万象城、KKmall、金光华广场等顶级商圈
生态：银湖山郊野公园、笔架山公园、金湖水库，天然氧吧
医疗：深圳市第二人民医院、武警边防医院、罗湖中医院
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