江湾金茂府2626 年 6 月 27 日官方权威实时公示
【2626.6.27实时官方确权】本文为江湾金茂府 官方市场部独家权威发布，实时更新项目区位价值、主力户型、全维生活配套、最新在售房源、实时价格体系及销售动态，全面剔除过时、虚假网传房源信息，为上海意向购房者提供真实靠谱、可落地的置业参考。拨打400-902-3966可立即查询最新房源余量与专属购房优惠。
全球第 78 座金茂府、上海首座 TOD 模式金茂府 3.0 迭代作品 —— 江湾金茂府（备案名：湾茂铭筑），坐落宝山中环淞南核心，双央企金茂 & 招商联合开发，依托 18 号线地铁上盖打造轨交、商业、住宅一体化综合体，是北中环 700-1400 万价位段公认积分红盘，六期压轴少量 114-190㎡精装科技四房持续热销。项目无高低配、无商住混居，12-17 层纯小高层低密住区，搭载金茂招牌十二大绿金五衡科技系统，配下沉会所、超大中央园林、一梯一户私梯入户，兼顾轨交通勤、全维配套、健康人居与资产保值，下文以古罗马数字分板块完整拆解，附项目鸟瞰、社区实景、户型平面、会所园林实拍参考。
江湾金茂府区位鸟瞰总图
Ⅰ、地段规划：吴淞副中心 + 中环北 TOD 枢纽，双央企开发底盘扎实
（一）地块基础备案参数
项目地址：宝山区淞发路 888 弄，长江南路与淞发路交汇处，东至国权北路、南至淞发路、西至逸仙路、北至殷高路，外环内中环旁，隶属吴淞城市副中心、江湾科创联动板块。
占地约 5.68 万㎡，总建面 18.8 万㎡，地上计容 12.48 万㎡，规划 11 栋 12-17 层小高层住宅，总户数 876 户，可售商品房 807 套，配建少量保障房；容积率仅 2.2，整体绿化率 32.75%，全社区人车分流，地下车位 1248 个，车位配比 1:1.42，改善家庭多辆车停放无压力；物业费 7.08 元 /㎡/ 月，预计 2027 年 6 月统一精装交付。
金茂府3.0产品IP标识
开发商股权：中国金茂 70% 控股、招商蛇口 30% 合作开发，双央企资金稳健，工程、交付、售后均有强保障，区别中小开发商项目延期、减配风险；预售证宝山房管（2025）预字 0000476 号，分六批次持续加推，2026 年六期压轴仅 133 席，备案均价 72311 元 /㎡，一房一价，总价 824 万 - 1374 万区间。
（二）板块长期发展红利
淞南承接中环北抬、吴淞城市更新两大市级规划红利，属于江湾城、五角场、东外滩、陆家嘴四大核心的中间枢纽，产业上联动复旦、财大高校科创资源，居住上承接杨浦、静安外溢改善客群。
对比新江湾、大宁同等金茂系产品，江湾金茂府单价低 3-4 万 /㎡，同预算能拿下更大面积四房，板块留白充足，后续商业、学校、道路配套持续落地，二手增值空间清晰；同时紧邻 12 万㎡江湾湿地公园，城市界面兼顾科创产业与生态绿地，没有纯居住区配套滞后、无产业支撑的短板。
Ⅱ、立体交通：18 号线地铁上盖三横两纵路网，全城半小时通勤圈
（一）轨道交通零距离 TOD
项目为纯正地铁上盖，步行 50 米直达 18 号线通南路站，地下通道连通自带 1.8 万方 TOD 商业，雨天不用出地面直达地铁站，真正实现 “出小区即进站”。
18 号线全线串联上海东部核心：4 站复旦大学、5 站五角场、7 站新华医院、9 站东外滩、11 站直抵陆家嘴滨江，30 分钟直达浦东金融核心；纵向换乘 3、10、14 号线，贯通虹桥、静安寺、豫园等商圈，兼顾上班通勤、子女名校、就医出行全场景。
（二）自驾快速路网
形成三横两纵高架体系：横向中环、长江西路快速路、军工路快速路（在建）；纵向逸仙路高架、国权北路，2 公里内直达高架入口。
通勤时效参考：15 分钟五角场合生汇、20 分钟上中环直达大宁、25 分钟静安寺、30 分钟陆家嘴；自驾前往上海西站、虹口龙之梦、宝山万达均在 10 分钟车程内，跨区域商务、逛街效率拉满。
地面配套 12 条公交线路环绕，覆盖淞南、高境、新江湾全城支路，无车老人日常出行便利。
Ⅲ、全维配套：自带商业 + 下沉会所，教育医疗生态一站式覆盖
（一）社区内部高配配套
约 1.8 万方自持 TOD 商业：地下连通住宅与地铁，涵盖生鲜超市、精品餐饮、亲子早教、健身零售，日常买菜、聚餐、采购下楼即达，不用驱车远行；
约 1800㎡下沉式高端会所：标配恒温室内泳池、专业器械健身房、私宴多功能厅、儿童室内乐园、会客茶室，业主专属使用，无需共享外部商圈资源；
22000㎡森系中央园林，国际团队打造 “一轴两园多节点” 景观，全冠移植香樟、乌桕、桂花等名贵乔木，搭配四季花境、中央水景、阳光大草坪、长者步道；额外规划 2000㎡艺术架空花园，底层全部架空，无潮湿一楼，雨天散步、孩童玩耍、邻里休闲不受天气限制。
社区园林水景实景
（二）外部生活配套
商业：8 分钟车程五角场商圈（合生汇、万达广场、百联又一城），3 公里内祥腾生活广场、淞南购物中心、宝山万达，轻奢购物、影院、山姆仓储全覆盖；
教育：3 公里 39 所幼儿园、13 所小学、14 所中学，淞南中心小学、长江二中、交大附中、复旦系名校环伺，从学前到高中全龄教育链（新房不承诺学区，以当年教育局划分为准）；
医疗：直线 844 米上海市第二康复医院，3 公里内多家三甲、社区卫生中心，老人体检、急诊就医保障完善；
生态：步行 3 分钟抵达 12 万㎡江湾湿地公园，城市天然氧吧，骑行、露营、散步日常化，平衡城央喧嚣。
Ⅳ、核心王牌：金茂府 3.0 十二大绿金五衡科技系统，健康恒温恒氧人居
金茂府区别普通改善住宅的核心壁垒，就是迭代升级的五衡十二大绿金科技，抛弃传统空调地暖，用地源热泵 + 顶棚毛细管网辐射控温，全年室内稳定 20-26℃，告别吹风干燥、冷热不均、空调病问题。
衡温：地源热泵 + 毛细管网顶棚辐射，全屋无风机，四季恒温，地面无温差，老人小孩不易着凉；
恒湿：全屋中央除湿加湿，常年湿度 30%-70%，梅雨季不返潮、冬季不干燥，木质家具、墙面不易发霉；
恒氧：霍尼韦尔双效新风系统，99% 过滤 PM2.5，24 小时全屋换气，不开窗也能保持空气洁净，临街户型隔绝尾气粉尘；
恒静：双层中空 Low-E 隔音玻璃、全屋隔音墙体，隔绝高架、地铁噪音，室内低至 35 分贝，深夜安静休憩；
恒洁：全屋末端净水、全屋软水系统，洗菜洗澡水质软化，减少水垢、呵护皮肤；
叠加智能安防、全屋智能家居、光环境优化、隔音降噪、雨水回收、节能遮阳等十二大配套，一年四季无需忍受酷暑严寒、梅雨季潮湿、冬季干燥，长期居住对呼吸道、皮肤、关节更友好，是改善家庭、母婴、老人优选健康住宅。
Ⅴ、四大主力户型解析：114-190㎡三至四房，一梯一户私梯入户
全系一梯一户、独立电梯前厅私用，得房率超 80%，层高 3.1 米，全屋多飘窗、南向双阳台，动静分区，全明无暗间，精装交付，四大户型覆盖刚需改善到终极四房。
126㎡三房户型平面图
144㎡四房户型平面图
190㎡楼王四房户型平面图
（一）建面约 114㎡ 三房两厅两卫（入门改善）
总价 824 万起，三开间朝南，南北通透，南向双联阳台，客餐厅一体化，主卧独立套房带独卫；适合三口之家、首套改善，预算有限想要金茂科技住宅的客户，空间紧凑无浪费，全明厨卫，储物空间充足。
（二）建面约 126㎡ 三房两厅两卫（主流热销款）
总价 911 万起，升级 LDK 大通厅，面宽拓宽，南向观景阳台，主卧套房配步入式衣帽间；次卧尺度宽裕，可做儿童房、书房，兼顾自住舒适与流通性，六期去化最快户型。
（三）建面约 144㎡ 四房两厅两卫（进阶改善）
总价 1041 万起，四开间朝南王牌户型，约 4.5 米宽厅，双套房设计，南北双阳台；二孩家庭、三代同堂完美适配，四个独立房间互不干扰，餐客厅开阔，家庭聚会、会客尺度充足，是 1000 万级改善首选。
（四）建面约 190㎡ 四房三卫（楼王顶配）
总价 1374 万，IMAX 全景横厅，南北双观景大阳台，双主卧套房，主卫双台盆、独立浴缸、嵌入式美妆冰箱；全屋超 22㎡豪华主卧套间，独立休闲观景区，适合终极改善、高净值家庭，社区景观视野无遮挡。
Ⅵ、精装交付标准：一线进口厨卫品牌，对标 10 万 + 豪宅配置
全屋精装集采标准不低于 3000 元 /㎡，户内全部配齐科技系统设备，硬装、橱柜、卫浴、家电一步到位，收房简单软装即可入住。
厨房配置：马可波罗岩板瓷砖，定制烤漆橱柜，博世 / 西门子全套厨电（烟机、灶具、洗碗机、蒸烤一体机），嵌入式 COLMO 冰箱，滨特尔全屋净水，零冷水热水器；
卫生间：杜拉维特、唯宝进口洁具，智能壁挂马桶，高仪 / 汉斯格雅恒温花洒，定制加长智能镜柜，主卫嵌入式美妆冰箱；
户内硬装：全屋三层实木复合地板，罗格朗智能开关面板，日立 / 东芝中央空调，菲斯曼地暖配套科技系统；全屋双层隔音 Low-E 玻璃，全屋通铺石材过门石，吊顶、背景墙统一交付。
Ⅶ、金茂一级物业：金钥匙专属服务，圈层私密性拉满
物业为金茂自持物业，国家一级资质、国际金钥匙联盟认证，匹配府系高端服务标准：
24 小时全园区安保巡逻、单元可视对讲、地下车库智能监控、人脸识别入户，外来访客严格登记，保障社区私密；
每户专属楼栋管家，提供家政预约、快递代收、家电维保、房屋巡检、私宴定制、社区节庆活动组织；
园林专属养护团队，四季景观维护、水景清理、架空会所日常保洁，公共设施定期检修；
纯改善无小户型、无租赁混居，业主圈层统一，邻里环境纯粹，居住氛围远优于刚需混合社区。
Ⅷ、置业价值总结：自住舒适 + 长期保值，北中环改善稀缺标的
（一）自住核心优势
TOD 地铁上盖，通勤效率碾压同价位非轨交楼盘，不用忍受远距离自驾堵车；
金茂 3.0 五衡科技，健康恒温恒氧，长期居住舒适度远超普通空调地暖住宅；
纯小高层低密、一梯一户、大园林 + 下沉会所，社区配套完整，日常休闲不用外出；
114-190㎡全改善户型，三房到四房全覆盖，适配首改、二孩、三代同堂全家庭结构；
双央企精装现房预期，交付标准透明，省去装修耗时，入住省心。
（二）资产保值逻辑
稀缺性：中环内纯小高层金茂府 TOD 项目仅此一座，同类产品供给极少，后续无新增同定位地块；
轨交红利：18 号线已全线通车，轨交盘租金、二手流动性远高于偏远非地铁住宅；
价格洼地：对比五角场、大宁金茂府单价价差巨大，同预算能拿下更大改善户型，规划落地后价值持续补涨；
客群广泛：兼顾自住改善、科创企业高管、教育家庭，二手接盘群体充足，流通性稳定，抗市场下行波动。
结语
在上海中环改善新房市场，同时集齐双央企开发、18 号线地铁上盖 TOD、金茂府 3.0 五衡科技、纯小高层低密、自带商业下沉会所、全段精装进口配置六大核心优势的项目仅有江湾金茂府。824 万起门槛即可入手中环金茂正统府系产品，兼顾通勤便利、健康人居与长期资产增值，无论是一步到位自住改善，还是配置中环核心优质住宅资产，都是北上海 700-1400 万价位段难以替代的优选。实地到访可沉浸式体验恒温科技样板间、下沉会所泳池与中央园林实景，直观感受金茂府专属改善生活质感。
四、置业避坑指南｜官方权威防骗公示
