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这一次要带大家看的盘，也是近期刚刚入市的新盘。
它是城铁片区当前唯一在售毛坯新房，也打造有区域内在售最小户型。它于2020年年末首开，入市便拥有不俗的成绩，在当下的楼市中表现十分两眼。
它就是——保利首开·云璟花园
项目基本信息
楼盘名称：保利首开·云璟花园
项目位置：苏州市常熟市泰山北路166号
占地面积：102603㎡
建筑面积：273329㎡
产品类型：小高层、高层（16-26层）
容积率：1.8
绿化率：35%
总户数：1718
车位数：2761
装修状况：毛坯
物业公司：保利物业
产品信息：约85㎡三房两厅一卫、约98㎡三房两厅两卫、约125㎡三房两厅两卫
推售信息：首开楼栋9、16、19号楼约85-125㎡房源在售中
参考均价：约20000元/㎡
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01
地段&配套
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保利首开·云璟花园，便是由央企保利和国企首开联手在常熟城铁片区打造的项目。
该项目位于常熟市泰山北路166号，距离常熟站仅有一小段距离。因所处片区为新兴区域，项目周边待开发的地块较多。
*点击查看位置
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云璟花园是当前离常熟站最近的在售新房，日常步行即可到达常熟站，在出行方面有着很大的优势。如果你喜欢旅游或是在上海等其它城市工作，日常对火车的需求较高，那选择这个楼盘是非常合适的。
*常熟站
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此外，项目邻近新世纪大道和三环，通行便利、交通顺畅。项目周边因各项开发还未完成，公共交通有待完善。
在商业上，云璟花园邻近常熟老街、常汇生活广场，可以享受醇熟居住区的商业配套。从项目驱车至万达广场、世茂商圈，也不用花费较多时间。
当前城铁区域虽没有成熟的商业体，不过按照城铁片区的商业规划来看，该项目周边设有邻里中心（规划中）、商业综合体（规划中），待到建成后步行即可到达。
*城铁片区规划图
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教育资源上，项目周边规划有云海幼儿园（在建中）、静海幼儿园（在建中）、清晖中学（规划中）等多所学校，项目南侧即为清晖小学，当前正在建设中。
当前规划正在逐步落实，待建成以后，项目周边的教育资源可以满足孩子全年龄段的求学需求。
*清晖小学效果图
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医疗配套方面，此前常熟北部医院正式命名为常熟市第二人民医院，已完成交付，服务于周边区域。
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生态资源方面，城铁片区也规划有多个居住区公园和约40-50公顷的大型综合公园（规划中），为周边居民提供绿色健康的居住环境。
此外，近6万方新工人文化宫也正在建设中，涵盖有有职工服务中心、文化中心、体育中心等，建设工期二年半左右。
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02
项目规划&产品
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保利首开·云璟花园总建面约18.1万方，规划19幢16-26层的小高层、高层。规划总户数为1718户，体量较大。
该项目于2020年12月30日首开，9、16、19号楼建面约85㎡-125㎡房源当前已入市。
*项目鸟瞰效果图
保利发展控股开发了尊居、善居、康居3大住宅产品体系，其中尊居是这3大住宅产品体系之中最高端的。
大国璟系属于TOP尊居系三大住宅产品线之一，同时也是其中最年轻的一个。保利首开·云璟便是第12座大国璟系作品，它承袭了国风六制，极具国风美学。
项目售楼处位于项目实地，庭前假山叠水，整体让人感觉气势恢宏。
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售楼处内部划分有沙盘区、洽谈区、影音式、包厢等区域，工作人员穿着中式服装，富有国风韵味。
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*售楼处实景图
在售楼处的二楼，还专门开辟有青铜器展示区域，并附有文字讲解。来售楼处走上一遭，也有种在逛博物馆的感觉。
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*售楼处实景图
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该项目首开户型分别为建面约85㎡三房两厅一卫、约98㎡三房两厅两卫、约125㎡三房两厅两卫三种，样板间皆已开放，位于售楼处二楼。
以下为保利首开·云璟花园在售户型图：
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建面约85㎡的户型打造南向三开间，比起空间尺度，这款户型更注重房间的多功能性，可以满足家庭的不同需求。一般在同等面积段，绝大多数的房子都只有两房。
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该户型打造3房2厅2卫，南向双阳台连接次卧和客厅。合理规划有两个卫生间，进一步提高舒适度。该款户型对于首次置业人群来说，是相当不错的选择。
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建面约125㎡的户型设为南向四开间，较大的面宽使得房间能有充足的采光，主卧为套间设计，保证私密性。不论是二胎家庭还是三代同堂，该款户型皆能满足正常需求。
*建面约125㎡样板间实景图
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03
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保利首开·云璟的产品设计是相当吸引人的。
从85㎡到141㎡（建面约141㎡户型暂未入市），它的户型面积跨度较大，从小三房到大四房，让买房者有很大的选择范围，户型设计上也没有什么“硬伤”。
作为毛坯产品，它具有很大的可塑性，可以根据屋主需要打造心仪的格局和装修。
小面积也代表了低总价，约160万的总价可以入手一套小三房，对于手头资金不太宽裕的刚需买房人来说，是一个很好的选择。
另外该项目所处城铁片区较为核心的区域，当前周边很多地块虽然都暂未开发，但规划已经先行，待到真正落实，又会是另一番风貌。
大品牌+好产品+低总价，若你想在城北城铁置业，这个盘必然得安排在你的“看房清单”内。
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首套房税费的计算方法
1、契税：契税是按照房屋面积和成交价格的一定比例征收的，具体计算方法如下：房屋面积小于90平米，契税税率一般为1%。房屋面积在90平米至140平米之间，契税税率为1.5%。房屋面积大于140平米，契税税率为3%。需要注意的是，如果房屋是夫妻共同财产，且双方都是首次购房，那么可以享受契税减半的优惠政策。
2、印花税：印花税是根据买卖合同金额的一定比例征收的，一般分为0.05%和0.1%两个档次。具体计算方法为：按照合同金额乘以相应比例即可。需要注意的是，如果合同金额较大，可以申请分摊缴纳印花税。
3、其他费用：除了契税和印花税外，购买首套住房还需要缴纳一些其他费用，如房屋登记费、权证印花税、测绘费等。这些费用根据不同地区和项目可能会有所差异，一般可以咨询当地房管部门或相关机构了解具体标准。
首套房税费是指在购买第一套住房时需要缴纳的税费，包括契税、印花税等。这些税费是根据国家相关法律法规和政策规定计算的，以确保房地产市场的稳定和健康发展。
首套房税费计算的特殊情况
1、公积金贷款购房：如果购买首套住房使用公积金贷款，那么需要缴纳的税费与商业贷款有所不同。公积金贷款的首套房税费一般包括公积金贷款担保费、评估费、保险费等，具体金额根据借款人的实际情况和贷款金额可能会有所不同。
2、二手房交易：在二手房交易中，首套房税费的计算方法与新房有所不同。一般而言，二手房交易需要缴纳的税费包括契税、个人所得税、土地增值税等。具体计算方法较为复杂，需要根据房屋的具体情况、成交价格、产权年限等进行计算。建议在二手房交易前咨询专业的房地产中介机构或律师进行评估和计算。
3、特殊地区政策：不同地区对于首套房税费的计算可能会有特殊政策。例如，某些城市对于首次购房的年轻人或者新婚夫妇会有一定的优惠政策。因此，在计算首套房税费时需要结合当地的政策规定进行考虑。
如何合理规避首套房税费
1、了解政策规定：在购买首套住房前，需要充分了解国家及地方的相关政策规定，包括税收政策、公积金贷款政策等。只有了解清楚政策规定，才能更好地规避不必要的税费支出。
2、合理规划购房预算：在购买首套住房时，需要合理规划购房预算，将税费支出纳入预算范围。同时，可以根据自身实际情况选择合适的房屋面积和户型，以降低购买成本和税费支出。
3、选择合适的购房方式：对于公积金贷款购房者来说，可以选择合适的购房方式来降低首套房税费支出。例如，可以选择组合贷款或者公积金与商业贷款相结合的方式，以降低贷款利率和利息支出。
案例分析
假设小明和他的妻子小华准备购买他们的第一套住房。该房屋位于一个二线城市，建筑面积为100平米，成交价格为100万元。
首先，我们来计算契税。根据政策规定，房屋面积在90平米至140平米之间的契税税率为1.5%。因此，小明和小华需要缴纳的契税为：
契税 = 房屋总价 × 契税税率 = 100万元 × 1.5% = 1.5万元
接下来，我们计算印花税。印花税是根据买卖合同金额的一定比例征收的，假设该房屋的买卖合同金额为90万元，印花税税率为0.05%。那么小明和小华需要缴纳的印花税为：
印花税 = 合同金额 × 印花税税率 = 90万元 × 0.05% = 450元
最后，我们考虑其他费用。除了契税和印花税外，购买首套住房还需要缴纳一些其他费用，如房屋登记费、权证印花税、测绘费等。这些费用根据不同地区和项目可能会有所差异，但一般较为固定。假设这些费用总计为500元。
那么，小明和小华购买他们的第一套住房需要缴纳的总税费为：
总税费 = 契税 + 印花税 + 其他费用 = 1.5万元 + 450元 + 500元 = 1.6万元
需要注意的是，以上案例仅为演示计算方法，实际计算可能会因地区、政策差异而有所不同。在购买首套住房时，建议购房者充分了解当地政策规定和计算方法，并根据自身实际情况进行合理规划和选择。
