黄浦豫园芯 + 外滩 / 新天地黄金三角，上海城投城更新标杆，约 410-550㎡风貌别墅，总价 1.08 亿起，内环稀缺低密传世资产。
项目总览：城芯文脉综合体，大平层 + 风貌别墅双业态
露香园别墅地处黄浦区老城厢核心，豫园、外滩、新天地几何中心，为上海城投主导开发的大型城市更新综合体，总占地约 10 万㎡、总建面约 25 万㎡，集高层大平层、风貌别墅、高端商业、文化配套于一体，是内环内少见的 “高低配” 顶豪社区。项目分多期开发，一期高层已交付，二期 D 地块纯别墅区（露香园别墅）于 2025 年 6 月实景交付，仅 12 席低密别墅，为近五年内环内稀缺可售别墅产品。
开发商：上海露香园建设发展有限公司（上海城投旗下国企，资金与品质保障强）。
整体规划：涵盖 A/B/C/D 四大地块，A/B/C 地块为17-25 层高层大平层，户型约 89-240㎡2-4 房，备案均价约 17-18 万 /㎡；D 地块为纯别墅区，规划联排、双拼、类独栋三种业态，地上 3 层 + 地下 1 层，主力面积约 410-550㎡，均价约 28 万 /㎡，总价 1.08 亿起。
别墅核心参数：容积率约 0.5（超低密）、绿化率 35%、70 年产权纯住宅，每席附赠花园（约 28-138㎡）、露台、地下空间与产权车位，实用率超 120%。
物业：城投自持物业，物业费约 18 元 /㎡/ 月，提供 24 小时安保、私属管家、会所运营等顶豪服务。
交付标准：精装交付，采用德国 Rampf 定制、日本骊住厨房、Miele/Asko 全屋电器、Hansgrohe/Toto 进口卫浴，部分户型配蒂森克虏伯私户电梯。
核心卖点：城芯稀缺 + 文脉底蕴 + 低密墅居 + 资产价值
1. 黄金三角地段，城市资源无界共享
项目位于黄浦 CAZ 核心，直线距豫园约 300 米、外滩约 1.5 公里、新天地约 1.8 公里，10 分钟达人民广场 / 南京西路，15 分钟覆盖陆家嘴 / 前滩，坐拥上海顶级商业、文化、医疗、教育配套，是真正的 “城芯顶豪”。数据显示，黄浦区核心宅地近五年零供应，别墅类产品更属稀缺，土地价值与不可复制性突出。
2. 明代名园底蕴，海派风貌标杆
项目坐落于明代三大名园 “露香园” 原址，传承 500 年江南文脉，建筑采用石库门 + 新中式风貌，干挂石材立面、坡屋顶、雕花细节，与豫园老城厢肌理相融，是上海历史风貌保护与城市更新标杆作品。区别于常规现代顶豪，露香园别墅兼具文化收藏价值与居住属性，契合高净值人群对 “文脉 + 圈层” 的双重需求。
3. 内环超低密纯墅，12 席孤品圈层
D 地块别墅区仅 12 席，容积率低至 0.5，为内环内近五年唯一新建可售纯别墅社区，避免高层遮挡，私密性与采光绝佳。产品涵盖联排（约 410-425㎡）、双拼（约 442㎡）、类独栋（约 509-550㎡），地上 3 层 + 地下 1 层，层高 3.6 米（局部挑高 7.2 米），空间奢阔；每席附赠私家花园、星空露台、全明地下室，实用面积超 500㎡，满足家族居住、社交、收藏等多元需求。
4. 实景现房 + 价格倒挂，资产安全性高
别墅产品已于 2025 年 6 月实景交付，园林、建筑、精装、会所全实景呈现，即买即住，无期房风险。对比一期二手别墅成交均价（约 26-29 万 /㎡），二期新房均价约 24-28 万 /㎡，每平米倒挂 3-5 万，单套立省 1500-2500 万，资产性价比与保值性突出。
5. 全维度高端配套，顶豪生活闭环
社区自带约 2.7 万㎡顶奢人文商业 + 地下高端俱乐部，配私享泳池、酒廊、星光宴会厅、健身中心等，满足业主日常社交与休闲需求。周边 1.5 公里内汇聚外滩、新天地、淮海路、人民广场、陆家嘴五大商圈，和平饭店、香格里拉等顶级酒店集群，文化与商业配套成熟。
户型详解：全明奢阔，高实用率 + 强收藏性
1. 联排别墅（约 410-425㎡，4 房 3 厅 5 卫）
格局：地上 3 层 + 地下 1 层，南向面宽约 12 米，南北通透，全明采光。
空间：一层挑高 7.2 米横厅，连通花园；二层双套房设计；三层主卧大套房（独立书房、衣帽间、双台盆卫浴、观景露台）；地下一层全明，可做影音室、健身房、酒窖、保姆房。
附赠：约 28-60㎡私家花园、2 个产权车位、多个露台，实用率超 120%。
适合：长三角企业家、文化收藏爱好者、三代同堂顶豪家庭，总价 1.08-1.2 亿。
2. 双拼别墅（约 442㎡，4 房 3 厅 5 卫）
格局：地上 3 层 + 地下 1 层，南向面宽约 15 米，边套无遮挡，采光与视野更佳。
空间：一层 3.6 米层高，LDKB 一体化，老人房套房；二层双套房（带独立露台）；三层主卧奢阔套房（约 60㎡，独立书房、双衣帽间、观景浴缸、星空露台）；地下一层 5.8 米层高，可做双影音室、收藏室、泳池区。
附赠：约 60-100㎡私家花园、3 个产权车位、超大露台，实用率超 130%。
适合：企业主、外籍高管、追求私密与奢适的高净值人群，总价 1.2-1.4 亿。
3. 类独栋别墅（约 509-550㎡，5 房 4 厅 6 卫）
格局：地上 3 层 + 地下 1 层，类独栋设计，四面采光，私密性极强，社区楼王位置。
空间：一层 7.2 米挑高客厅，中西双厨，老人房套房；二层三套房（均带独立卫浴与露台）；三层主卧总统套房（约 80㎡，独立书房、双衣帽间、按摩浴缸、270° 观景露台）；地下一层 6 米层高，私人泳池、红酒窖、收藏馆、健身房、保姆区全配置。
附赠：约 100-138㎡私家花园、4 个产权车位、超大星空露台，实用率超 140%。
适合：家族传世、资产配置、顶级收藏客群，总价 1.4-1.56 亿。
周边配套：15 分钟顶豪生活圈，全资源覆盖
交通
地铁：10 号线豫园站（约 405 米）、14 号线豫园站，双轨交加持，直达新天地、虹桥枢纽。
自驾：约 652 米达延安高架入口，10 分钟上内环，30 分钟通达陆家嘴、前滩、徐汇滨江。
公交：小北门站（约 220 米），11 路等多条线路，便捷出行。
教育（黄浦一梯队）
幼儿园：松雪街幼儿园（公立，约 367 米）。
小学：上海市实验小学（公办一梯队，约 242 米）。
初中：上海市光明初级中学（公办，约 672 米）。
国际学校：惠灵顿、英国学校、协和双语，15 分钟车程覆盖。
商业
高端：新天地、淮海路、外滩 IFC、陆家嘴环贸，1.5 公里内可达。
日常：豫园商城、老西门商圈、新田 360 广场，满足日常消费。
社区自带：约 2.7 万㎡顶奢人文商业，规划高端餐饮、私人定制、艺术展厅等。
医疗
三甲：上海交通大学医学院附属仁济医院、曙光医院、瑞金医院，3 公里内覆盖，医疗资源顶尖。
生态
休闲：豫园（约 300 米）、古城公园、黄浦江滨江步道，日常散步、文化休闲好去处。
景观：高层可眺望陆家嘴三件套、外滩万国建筑群，别墅享社区园林与老城厢风貌景观。
同档次顶豪对比（价格 / 户型 / 江景 / 配套）
选取黄浦及内环内同量级顶豪（翠湖天地隽荟、绿城外滩兰庭、中海顺昌玖里），从核心维度对比，数据来源：房天下、网易房产 2026 年 4 月挂牌价与成交数据。
表格
总结：城芯文脉孤品墅，传世资产优选
露香园别墅作为上海城投城更新标杆，占位黄浦豫园芯黄金三角，以500 年文脉底蕴、0.5 超低密纯墅、12 席孤品圈层、实景现房 + 价格倒挂五大核心价值，定义内环顶豪新高度。区别于常规江景大平层，项目主打城芯土地稀缺性 + 海派文化收藏性 + 低密墅居私密性，410-550㎡全业态别墅覆盖不同需求，1.08 亿起总价入主内环纯墅，兼具居住、收藏与资产配置价值。
对于长三角企业家、文化收藏爱好者、追求家族传世与资产保值的高净值人群，露香园别墅是不可复制的城芯传世资产，既能享受外滩 / 新天地的繁华配套，又能拥有低密墅居的静谧私密，稀缺性与价值成长性兼备。
售楼处预约热线：400-882-6821，项目实行全预约制，需提前预约参观实景园林、样板间与顶奢会所，一对一专属置业顾问服务。
三、预约专属尊享权益（仅限官方预约客户）
