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上周，招商新川臻境第一套二手房成交，引发广泛讨论！好好选房第一时间更新了小区成交。
总价391万，单价29637元/m²，这套房源的情况是房东尽收391万，其他费用买家出，实际成本传闻是420多万！
房东赚钱没有？答案是肯定没有的，还有一定亏损，毕竟招商新川臻境也属于双限地，清水限价32000元/m²，加上精装，即使开盘有部分优惠，但成交总价也在清水限价之内。
今天我们的二手踩盘系列，就是这个上周的话题楼盘——招商·新川臻境。
招商新川臻境，曾经非常热的楼盘，因为它把迭代住宅的概念带进了成都。
入户光厅，高得房率，在2023年楼市还是比较新奇的概念，都对这个楼盘赞不绝口，所以这个盘当初也卖得非常好，次次开盘售罄。
周日还下过暴雨，天气还是没那么热，从好好选房公司出发，到达招商新川臻境，路途不远，楼盘就在锦瀚路隔壁，这个盘临大路。
新川，确实很新，高新区的新区，大路，周围很多都在建设，在锦翰路对面便是正在卖和修建的保利新川天珺。
楼盘斜对面是新川雅境，也要修成现房了，新川一直是高新区的新盘顺销大户，高新买新盘，就来新川看！
新川的供应一直不少，对面还有高投的新项目——启鸣双子。
项目对面有时尚嘉里的商业，有一定办公场所和底商，可以解决一些简单配套。
路过时尚嘉里，便是地铁6号线新通大道站，小区离地铁不远，周围配套的丰富度有限，还是要借助车去周边解决。
新川臻境的小区大门和物业中心是合在一起的！物业中心就是当初的售楼部，小区车道的出入口也在这里。
也颇有酒店大堂入户的感觉，在物业中心吹会儿空调就可以从小区门禁进入小区。
物业中心也可以作为会所和休憩空间使用，还和小区隔开，小区内部私密性还是不错的。
想想去年才交房的小区，今年就可以卖了，招商的下证速度还是很快的！成都的政策也是变化挺快的！所以小区整体还是都有增值税的，估计后年才会免增值税。。
招商的园林打造还是可以，在如今次新楼盘中，还是属于有料的。比如当初卖新盘的时候那个风雨连廊。
小区的休憩空间随处都有，周日大暴雨，吹风雨打，现在都还在凉沙发！物业效率还是高，有时都在想这些小区园林沙发维护还是挺难的。
因为不是住户，所以其实会觉得招商新川臻境的园林较为混乱，但该有的功能区都有。
儿童空间之类的都还是有的。
小区里是没有会所的（物业中心算不算？），但有健身房，健身房在5栋的一楼，其实是把一楼住宅改成的健身房！所以空间稍微有点局促。
招商·新川臻境项目占地约42亩，规划纯板式、纯2梯2户、纯南北通透、纯四房户型配置的“四纯”社区，定位还是偏改善。
项目共规划了9栋14-17F的小高层，呈南北阵列式排布。
有顶跃，房子造型也能看出。
还有一楼是有住宅的，不是底跃，都带较大的花园。
赠送的花园还是比较大，在高楼层上看，就能看到一楼花园全貌。
有几栋是拼接的，这样看着还是比较压抑，外立面是有大面积玻璃和铝板，采用现代轻奢风格，运用香槟金线条+铝板设计。
不过还是有局部真石漆。小区当初是有两种方案，是封窗还是不封窗？如果要封窗需要按照开发商要求样式封窗，所以整体看着外立面还是比较整齐。
由于一楼有住宅，所以首层都是局部架空，入户公区的大门都是自动门，这个是非常好评的！电梯是带空调的。
不过新川臻境的一楼住宅私密性较差，因为门的设置很尴尬，楼上业主坐电梯基本都要路过门口，真的是门外熙熙攘攘！没有入户光厅，好在都有较大的花园。
招商新川臻境做到了全部套四户型。户型均是带入户光厅的，所以说是第一代迭代住宅，不过光厅都只有出水口，没有入水口，那时候还没现在新房电梯厅使用的那么极致。
主流户型就是131m²-143m²-168m²，三个户型树得都看完了。不过这里还是要区分封阳台和不封阳台的版本，这会直接影响客厅的大小和室内空间感。
整体来说封了阳台的房源套内感受更加大气，设计的时候也是考虑过业主封窗的，飘窗开发商都会打掉。
131m²四室两卫两卫
户型实得面积约110㎡，约7.9米面宽的观景阳台，主卧套房设计开间约3.4米，带独立卫浴与步入式衣帽间，这个户型的主卫是单台盆，放不下浴缸。
阳台空间分割了一部分单独的生活阳台空间，这个户型还是够住的。
143m²四室两厅三卫
实得面积约121㎡，公摊约15.3%，单套房变为了双套房设计，即三个卫生间，对比目前的新房住宅，还是能打平的！
这个户型我看的是带阳台版本，所以明显感觉，客厅的进深较紧！
主卫还是单台盆，没有浴缸空间。
这个户型基本是挨着河的楼栋，所以从入户光厅可以看到这条河的景观。绕着河有条绿道。
168m²四室两厅三卫
实得面积约147㎡，公摊约12.6%，楼王位置；横厅布局开间约6.3米，也可以看成方厅，与等开间的景观阳台相连，双套房设计。
从建筑可以看出，带独立生活阳台，相当于三阳台！
这个户型有点诟病的就是有一个暗卫，在次卧套房里。
不过主卫也换成了双台盆，还有浴缸空间，但是这个浴缸太小了，我很难想象大人怎么泡在里面。
各方面来说，招商新川臻境的户型还是很OK的，毕竟是成都户型迭代开始的第一棒作品。
1.招商新川臻境的户型很不错，它的亮相之初可以说是成都住宅户型“迭代”的开始，其实对比现在的新盘来说，户型也具备优势，它可以不封阳台，现在的迭代新规住宅很多是封了阳台的，来增加套内空间。
2.相比现在的新盘，招商新川臻境没有会所，这是一个遗憾，泳池、瑜伽室这些是没有的，建设房也比较小气的，虽然会所的这些东西你也用不到。
3.这里实际属于中和A区，中和A区和中和B区的划分线就是以新通大道为界，对于新川界的争议就要看你是不是以学区作为划分，周围楼盘还是喜欢以新川作为宣传。
4.目前项目有增值税，刚解禁，成本毕竟也不低，所以价格还会经历多空博弈，目前购买，还是要看价格诚意。
以前，在开发商开始卷户型的时候，我听到过一个言论，就是现在的新房出来后，以前的老产品卖给谁啊？这种就是典型的唯产品论。还有在咨询客户时，也表达迭代新规住宅和以前的房子不一样，绝对会产生溢价。
其实这两种人都有点单线程思维，分析楼盘我们是要综合考虑的。比如招商新川臻境，成本就是不低的，毕竟是清水限价32000元/m²的精装房！
对于这两个问题我有几个灵魂发问，大家也可以思考下！
1.现在的新盘成本是多少？
2.有几人都买得起现在成本不低的新盘吗？
3.地段重要还是产品重要？
招商新川臻境的这个成交价格，其实也是在我预期之中的，目前根据中和新川的二手成交来看，行情还是有些不好，比如中和次新盘260左右就可以买套四了，新川400左右都可以买大套四了。
还有之前还有一个类似盘，类迭代住宅，成交价格也不理想，那就是位于川师板块的滨江樾城，成都第一个入户光厅其实是这个，同样有高得房率，我踩滨江楼盘开发商都引以为傲自己超前的设计。
这个盘二手成交其实早就开始了，查开盘价格和二手，还是类破发。原因就是成本价还是高于川师板块目前的行情了。
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2025年三季度，中央部委进一步完善稳市场政策的顶层设计。
城市高质量发展方面，7月份中共中央时隔十年召开城市工作会议，部署7方面重点任务，包括构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造等。此后中央部委在多次重要场合表态，要求各部门和地方要落实好会议精神，高质量开展城市更新，并在8月末将推动城市高质量发展的意见正式成文下发，进一步细化落实相关发展目标。这一系列政策体现了对房地产市场稳定的重视，以及通过城市更新来推动房地产市场和城市高质量发展的决心。
与此同时，房地产增值税留抵退税、支持人口发展、外汇购房便利、城市存量空间盘活规划等配套性政策也在同步推进。
地方层面，也在积极落实一系列稳市场政策，城市更新类新政发布频次显著提升，公积金优化政策持续推进，尤其是北京、上海、深圳均在期间放松了限购政策，成为了2025年下半年地方稳楼市的重要政策风向标。
从中央政策快速细化落实与地方配套持续跟进的节奏来看，年内房地产政策仍将保持较高发力强度。随着盘活存量用地规划逐步落实，以及保障性住房和高品质住房建设进一步推进，预计四季度行业库存压力有望缓解。在中央与地方政策协同发力、双向驱动的背景下，房地产发展新模式的构建进程将进一步提速。
2025年7月15日，中央城市工作会议在北京举行，这是建国以来第五次中央城市工作会议，上一次召开中央城市工作会议，还是在10年前。此次中央城市工作会议提到了两个变化——“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”会议提到，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平；创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题等。
此后政治局、央行、国资委等多部委进一步落实了会议精神，如住建部召开理论学习中心组学习（扩大）会议，传达学习中央城市工作会议精神，要求把城市更新摆在更加突出位置。各地主管部门也纷纷发文表态跟进，7月下半月即有16省市公开发文，表态将加快推进城市高质量发展相关工作。
并且在一个多月之后的8月下旬，中共中央和国务院将城市工作会议要求明确落实成文，发布了关于推动城市高质量发展的意见，文件中再度明确了“两个转向”的判断。构建房地产新模式被归于第四个板块任务“营造高品质城市生活空间”中，与系统推进“好房子”和完整社区建设密切相关。8月30日住建部也表态，将推动城市规划创新促城市高质量发展，积极研究构建一套与城市高质量发展新阶段相适应的城市规划制度体系。
城市化发展进程与城市承载力和居民生活条件改善息息相关，城市工作的优化发展，也必然带来更多高质量的新增投资和有效住房供给，并进一步挖潜有待释放的存量住房需求，有助于当前房地产市场加快企稳进程。
2025年三季度，财政部围绕提振消费、优化人口结构、激发市场活力等关键领域密集出台政策，通过财政贴息、税费减免等措施，在扩大内需与改善民生间实现精准平衡。
其一，消费贷款贴息政策发力，拉动消费规模增长。8月4日，财政部发布《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》。该政策对单笔5万元以下日常消费贷款，以及单笔5万元及以上的家用汽车、养老生育、文化旅游等七大重点领域消费贷款，按年给予1%贴息，且单笔5万元以上消费以5万元为贴息上限。政策实施中，通过线上系统自动匹配消费场景、线下人工核验的方式，实现贴息资金自动结算。以家居家装消费为例，借款人通过手机银行提交申请后，系统可自动扣减贴息。按相关测算，该政策可直接降低居民融资成本约30%，预计能拉动超万亿级消费规模增长，推动经济恢复，利好居民收入水平提升。
其二，优化人口发展政策，减轻家庭养育教育负担。针对人口发展新形势，财政部8月推出系列政策，完善生育支持体系。《育儿补贴制度实施方案》明确，2025年起对3周岁以下婴幼儿按每孩每年3600元标准发放补贴，2025年前出生的婴幼儿可按剩余月份折算申领。同时，国务院《关于逐步推行免费学前教育的意见》落地，秋季学期起免除公办幼儿园大班儿童保育教育费，民办幼儿园参照同类型公办园标准减免，财政对差额部分给予专项补助。叠加个人所得税专项附加扣除提高至每月2000元/孩的政策，预计每年可减轻家庭养育成本超千亿元。
其三，完善增值税退税政策，支持房地产行业发展。8月22日，财政部、税务总局出台政策，优化增值税期末留抵退税。房地产开发经营业纳税人，若与2019年3月31日期末留抵税额相比，申请退税前连续六个月期末新增留抵税额均大于零，且第六个月期末新增留抵税额不低于50万元，可申请退还第六个月期末新增留抵税额的60%。政策还允许纳税人缴回已退税款后重新选择优惠方式，增强企业自主选择权，有效缓解企业资金压力，尤其是房地产开发经营企业的项目建设资金压力。
三季度出台的这些政策，体现了财政政策在稳增长、调结构、惠民生中的重要作用。通过需求端拉动消费、供给端支持经营主体、民生端减轻家庭负担的联动措施，为经济复苏培育了内生动力，也为人口长期均衡发展奠定基础，长期而言有利于房地产市场的需求侧稳定。
9月11日，国务院批复了全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案。同意2年内开展北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温、合肥都市圈、福厦泉、郑州市、长株潭、粤港澳大湾区内地九市、重庆市、成都市等10个要素市场化配置综合改革试点。并印发了10个地区的试点改革方案。
在土地要素方面，自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东表示，探索内容主要包括三个方面：一是深化土地管理制度改革。放权地方管理，可自主判断人地挂钩；二是创新产业用地供应，完善供应体系、探索用地类型转换等；三是盘活存量土地和低效用地再开发，鼓励国企事业单位低效用地再开发等。
对比十区域改革方案来看，共性在于：所有试点地区均围绕产业用地市场化改革、盘活存量土地、农村集体经营性建设用地入市等方面推进改革，意在不断提高土地要素市场化配置水平。
差异化方面，各试点地区根据自身地理、经济、产业特点，在海域资源利用、飞地经济、分层设权、TOD/EOD开发、混合用地等方面进行了特色化探索。如杭甬温推行“限地价竞贡献”出让方式，土地出让更重视后续地均产值，而非单纯的比拼拿地价格。
随着要素市场化配置试点的落实，势必将进一步加快提高各地的土地使用效率，地方层面有望迎来更多实质性利好的细化政策和项目推进。尤其是进一步放权地方管理，以及允许探索用地类型转换等举措，将在供给侧为当前行业止跌回稳提供更多助力。
2025年三季度，北京、上海、深圳三座核心城市密集出台房地产需求扶持政策，围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才专项支持等维度精准发力，旨在缓解市场调整压力、满足合理住房需求。
从限购解绑情况来看，三城均采用“分区域差异化松绑”策略，但宽松力度与范围各有侧重。
北京以五环为界划分调控梯度，五环外对京籍及社保满2年的非京籍全面不限购，五环内则维持京籍限购2套、非京籍社保满3年限购1套的标准，同时取消离婚购房3年限购限制，二孩家庭二套房可按首套贷款，既保障核心区域市场稳定，又释放外围区域需求；
上海以外环为界，外环外对沪籍及社保满1年的非沪籍不限购，外环内保持沪籍限购2套、非沪籍社保满3年限购1套，且将单身人士纳入家庭购房政策范畴，非沪籍首套房还可免征房产税，进一步降低外地居民在沪购房门槛，并且青浦区在9月19日进一步升级了限购放开，外来无房人才即便社保未满1年，也可通过人才绿色通道申报购房资格；
深圳的限购松绑力度相对更大，非核心区（8区）对深籍及社保满1年的非深籍不限购，无社保的非深籍也可购2套，盐田、大鹏两区完全取消限购，核心区（福田、南山等）则仅对纳税100万以上且员工10人以上的企业有限制，更侧重激活全域住房需求。
公积金政策方面，三城均从贷款额度、首付比例、提取规则三方面同步松绑，且多向多子女家庭、绿色建筑倾斜。
北京首套公积金贷款最高160万、二套100万，缴存年限每满1年可贷15万（上限160万），城六区多子女家庭额度最高达168万，同时支持提取公积金支付首付且不影响贷款额度；
上海首套公积金最高贷184万、二套149.5万，绿色建筑贷款额度上浮15%，多子女家庭最高可贷216万，灵活就业人员连续缴存12个月即可申请贷款；
深圳个人公积金最高贷60万、家庭110万（按账户余额16倍计算），首套及多子女家庭最高可贷154万，叠加保障房或绿色建筑优惠后额度可达231万，首套房可全额提取公积金付首付，二套房提取比例为60%，还支持提取支付契税，政策灵活性更强。
商业贷款与税收优惠层面，三城均有降息降首付动作，且统一执行“满2年免征增值税”政策。
北京首套商业贷款利率为LPR-45BP（3.05%），二套五环内3.45%、五环外3.25%，首付比例首套五环外15%、二套统一30%；
上海取消首套与二套商业贷款利率区分，实际利率普遍低于4%，首付比例首套20%，二套外环外30%、外环内35%；
深圳则统一执行LPR-45BP（3.05%）的商业贷款利率，首套与二套首付比例均低至15%，在降低购房成本上力度更突出。
其他支持政策方面，上海非沪籍人才首套房免征房产税，青浦区对社保未满1年的人才开放购房资格，且可享受市场价优惠。
在三季度行业止跌回稳面临阶段性调整，行业销售同比降幅再度扩大的周期性背景下，北上深三城在2025年三季度集中放宽限购政策，不仅有利于提振各自的城市供求预期，也标志着地方稳市场已经进入新阶段，各地主管部门还需进一步加强出台可感可及的有效新政。其示范效应与政策传导逻辑对房地产行业止跌回稳具有里程碑式的风向标意义。
2025年三季度，地方层面共有84个省市167次出台稳市场政策，前三季度累计出台稳市场政策556次，与2024年同期基本持平。面对下半年以来行业波动的挑战，在中央要求“结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”的指引下，地方主管部门一方面积极落实城市高质量发展，提高土地要素使用效率，减轻供需负担；另一方面在需求侧积极出台稳市场新政，以优化公积金政策为主要抓手，并同时加强购房税费减免和补贴，而三季度北京、上海、深圳相继松绑限购，更是意味着地方稳市场政策进入了新阶段。
2025年三季度地方房地产政策聚焦六大方向：
一、公积金优化成为政策发力的重点领域，43省市55次发布相关政策。各地通过调整贷款额度、首付比例、放松异地限制及拓展使用场景，减轻购房者负担。
二、31省市36次发布补贴与税费利率优惠政策，激活住房消费需求。通过人才补贴、多子女支持、契税优惠及“以旧换新”等方式直接刺激消费。
三、27省市36次发文推进保障安居工作，通过增加保障房供应、放宽申请门槛、规范运营管理，完善住房保障网络。配售型保障房建设加速推进。
四、27省市33次深化推进城市更新行动，挖掘存量住房与城市发展潜力。
五、21省市26次强调提升“好房子”建设标准，聚焦品质与绿色智能。以技术导则、规划限制、实施方案为抓手，提升住宅品质。
六、16省市18次优化房地产供给侧管理，促进供需平衡。通过规范销售流程、盘活存量库存、整治市场乱象，优化供给结构。
其他稳市场政策方面，比较值得关注的有北上深解绑限购，苏州、成都限售松绑，加快积压住房需求流动。荆门、衡阳、广州从化区修改预售条件，推进现房、准现房销售，降低相关风险。河南、成都、武汉、南阳支持购房“送学区”，强化住房的配套属性。
四季度，预计中央政策将延续“顶层设计深化+政策协同发力”的主线，聚焦城市高质量发展与房地产新模式构建两大核心方向持续发力。重点关注以下三方面领域：
一、城市高质量发展政策从框架到细则，强化落地性：针对8月《关于推动城市高质量发展的意见》，部委或进一步落实相关细则，明确高品质住宅控规指标，城市更新“留改拆”分类实施流程，同时细化房地产新模式与保障房体系的衔接规则，解决地方执行中的“模糊地带”。
二、土地要素试点从探索到规范，提炼可复制经验：围绕10省市要素市场化配置试点，进一步规范国企低效用地再开发、产业用地类型转换的审批流程；总结杭甬温“限地价竞贡献”、重庆TOD开发等特色模式，形成可推广的试点案例库，为后续全国推广奠定基础。
三、财政金融双向协同，精准缓解行业资金压力：财政政策的民生与行业支持属性将进一步强化，个人消费贷款贴息、育儿补贴等政策或结合四季度消费旺季优化执行细节，企业经营税费等方面也有望迎来更多利好消息。同时央行或配合出台专项信贷工具，支持保障性住房与城市更新项目融资，形成“财政+金融”的政策合力，加速行业库存去化与新模式构建。
