江湾鸿玺（备案名：宝鸿逸境），央企背景上海宝鸿房产 + 沪彭集团联合打造，落址宝山高境、逸仙路与殷高西路交叉口，踞宝山 / 虹口 / 杨浦三区交汇，近中环北拓核心，是主城稀缺的1.69 低密、纯大平层、32 席珍稀改善社区，为北上海高净值家庭定制高阶人居。
一、基础信息｜小而精的纯粹改善
开发商：上海宝鸿房产（央企）+ 沪彭集团
地址：宝山区逸仙路 1511 弄（逸仙路与殷高西路交叉口）
业态：1 栋 17 层小高层（1 层商业，2-17 层住宅），70 年纯住宅，两梯两户，全人车分流
规模：占地约 2.7 万㎡，建面约 0.9 万㎡，容积率 1.69、绿化率 40%
户数 / 车位：仅 32 户，车位配比 1:2.5（约 80 个），充足配比
交付 / 物业：2027 年 6 月精装交付；上海高境物业（万物梁行顾问），物业费 6.8 元 /㎡/ 月
核心标签：中环芯、三区交汇、双轨交、1.69 低密、纯 200㎡大平层、32 席珍稀
二、区域与交通｜双轨上盖，15 分钟到北外滩
地铁：距3 号线殷高西路站步行约 100 米；距18 号线殷高路站约 900 米，双轨交环绕，直达虹口足球场、人民广场、五角场。
自驾：紧邻逸仙路高架匝道，约 15 分钟达北外滩、10 分钟到五角场、20 分钟至虹桥枢纽，快速衔接全城。
板块：中外环间、近中环北拓发展轴，宝山 / 虹口 / 杨浦三区交汇，城市界面成熟，配套完善。
三、社区与精装｜低密奢境，一线品牌精装
建筑美学：现代简约立面，高级灰铝板 + 大面积玻璃窗，通透轻盈，无连廊设计，三面临空，270° 全明采光。
园林景观：中央庭院 + 水景，搭配全冠移植乔木，绿化率 40%，静谧私密，闹中取静。
精装标准：博世厨电 + 科勒卫浴 + 罗格朗全屋智能，精装交付，装甲门 + 耶鲁智能门锁，细节拉满。
四、主力户型｜200㎡唯一户型，四房三卫奢阔格局
建面约 200㎡四房两厅三卫（全盘唯一户型）
三开间朝南，南向面宽约 11.5 米，LDKB 一体化约 50㎡大方厅，客厅面宽 5.3 米、进深 10 米，270° 观景阳台。
层高 3.15 米，得房率约 78.5%，双套房设计，主卧超级套房带独立卫浴 + 衣帽间，步入式飘窗，私密度高。
两梯两户，类一梯一户体验，无连廊，三面临空，全明通透，适配高净值三代同堂或社交型家庭。
五、价格与价值｜中环稀缺，高净值改善首选
均价：约 6.69-7.69 万 /㎡（含精装）
总价：约 1338-1538 万，一房一价
价值亮点：
中环沿线罕见1.69 低密 + 纯大平层 + 32 席，稀缺性拉满；
3 号线地铁上盖，15 分钟直达北外滩，三区交汇成熟配套；
全盘无小户型，纯粹改善圈层，居住氛围统一；
车位比 1:2.5，彻底解决改善家庭停车痛点。
六、配套与潜力｜成熟配套，自住保值兼具
商业：约 1km 达高境广场、长江国际商城；3km 内五角场商圈、虹口龙之梦，繁华可期。
教育：高境一中、上海财经大学附属中学、宝山世界外国语学校（学区以官方为准），全龄教育护航。
医疗：上海市第一人民医院北院、复旦大学附属中山医院虹口院区，健康保障。
未来潜力：中环北拓 + 江湾 2.0 城市更新，区域价值持续提升，稀缺低密大平层保值性强。
七、真实口碑
“中环旁稀缺 200㎡大平层，1.69 容积率太难得，32 户纯粹圈层，居住感绝了。”
“3 号线步行 100 米，通勤超方便，50㎡大横厅 + 双套房，尺度感拉满，精装标准高。”
“三区交汇成熟配套，闹中取静，车位充足，改善家庭首选，稀缺性决定价值。”
