济南保利九宸赋
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今年在济南选改善，真的很容易纠结！
几十米的门庭、高奢会所、下沉庭院、四代住宅已经成了新一代产品的标配，每个楼盘做得似乎都不错，可以说各有千秋。
在这种情况下，如何看出开发商真正的开发水平？
在我看来，百米大门、全球奢材、几千平的会所配套等等，这些并没有很高的技术门槛，只要开发商舍得砸钱投入成本就能实现。真正能体现水平的，其实是楼盘的设计规划能力！
市场每出现一个新盘，大家首先关注的就是地段和产品力，往往忽视了规划设计的重要性。每个新楼盘入市前都会先发布楼盘的规划图，地段和容积率这些是供地时就注定的，如何这些固有基础之上，让楼盘规划做出彩才真正考验开发商的水平。
济南楼市的发展进程中，在楼盘规划设计上其实踩过很多坑······
第一次：高周转时代的图纸搬运
十年前是济南楼市的高周转时代，房地产野蛮生长的那几年，别说济南，全国的房子都大差不差，小区规划更是一套图纸走天下，设计搬运全国复制，根本谈不上什么创新和定制。
第二次：“高低配”的瘸腿式设计
2017年开始，开发商拿地疯狂，济南地王频现，高地价之下房企为了寻求利润，出现了一种大高层配别墅的“高低配”设计，两种截然不同的产品被塞进同一个小区，这种“瘸腿”设计也让一众楼盘走得步履维艰。
第三次：过度迎合市场的“假低密”
大概2022年开始，济南市场开始过度迷恋低总高的洋房。开发商为了迎合市场实现溢价，无视容积率限制硬着头皮做洋房小高这种“假低密”设计，导致小区出现大量本可避免的居住式公寓。
正是这些“激进式”的楼盘设计，辜负了很多优质的土地，也断送了项目后期的流通性和保值能力。
如今，开发商的规划设计能力面临更苛刻的考验，尤其是核心地段的楼盘。但凡地段优质的土地，政府在供地时规划的容积率都不会低，这就更加考验开发商的规划设计水平。
所以这两年大家能看到很多改善盘在主动创新，有些尝试大围合式布局，有些为了更好的视野把地势抬高，也有的选择高层+洋房的新型高低配布局，力求在核心区同质化产品中实现破局。
而四代宅的浪潮，打破了这种节奏，让济南改善一度重新洗牌。
容积率新规下，四代宅开始兴起，各大开发商都开始跃跃欲试。尤其是核心板块今年入市的新楼盘，中海、保利、鲁投等开发商纷纷尝试四代宅。
但是在核心区四代宅的产品规划中有一个非常很棘手的问题：计容四代宅赠送面积太大，尤其是赠送露台的外拓，挤压了社区的公共空间，导致楼栋排布更密。
所以核心区四代宅要解决三大难题：在容积率限制下，既要满足市场对四代宅的需求，又要保证开发商的合理利润，还要实现小区居住的舒适度。
目前济南所有出规划的四代宅产品中，有两类设计尝试。
第一类是非此即彼，要么不做四代宅，要么就全部规划四代宅，用不计容的花园露台来增加竞争力。新入市的大部分楼盘都是这类规划。
第二类就是二者兼容。根据每栋楼的不同位置来量身定制，在一个小区同时规划传统大平层+四代宅两类产品。
目前济南核心区尝试第二类规划的小区只有一个，就是最近CBD西刚入市的历下城发&保利置业九宸赋。
九宸赋这个项目在楼栋规划上，没有一刀切全部做四代宅，而是在小区视野最好最没有遮挡的4#、6#、8#三栋楼上，做了四代宅错层挑高观景露台产品，最大化利用周边的景观视野。
其他楼栋则是在以往大平层的基础上把开敞露台和设备平台赠送做到极致。
大家都知道四代宅最大的亮点就是花园露台，除了增加赠送面积，它最主要的功能就是将豪宅室内空间与小区外围的景观串联起来，让居家生活能和大自然产生关联。
所以，露台上的景观视野才是四代宅的精髓。
当核心区的四代宅出现，一些否定的声音必然会出现：市中心的钢铁森林不适合建四代宅。
在高楼密布的城市中心规划四代宅的确没有优势，但是济南CBD西片区是个例外。
济南把最好的商务封面给到了CBD，CBD把最好的景观资源放在了CBD西片区，这里天然具备依山、临河、观湖、望泉的生态资源，在全市、全省、乃至全国的城市都很罕见。
正是因为九宸赋所处的CBD西片区拥有如此难得的自然景观，历下城发和保利置业在这个项目的开发理念上才会不谋而合：不做自然的“闯入者”，要做生态的“同行者”。项目规划要尽可能地放大周边山水环境的优势，让豪宅融进自然景观。
这就解释了九宸赋为什么会在视野最好的楼王位置融入三栋四代宅产品，下面这张示意图能更清晰地展示九宸赋项目的景观优势。
在这里的四代宅露台上，不仅能看见超高层版的山河湖泉城，也能看见生态版的山河湖泉城景观。
小区周边的山就是茂岭山、燕翅山；河是西侧蜿蜒而过的全福河；湖有西北侧的景观湖，泉是砚泉；城就更有代表性了，项目紧邻的二环东路，以东是CBD新城，以西就是文脉老城。
九宸赋是保利在济南的第二座赋系，从围子山脚下的鹊华赋就能看出，赋系不仅在选址上对自然环境的要求很高，它产品设计的很多细节也追求融入自然。
前几天参加保利的百亿补贴推介活动，现场也释放了一些九宸赋的产品信息。
小区内规划了很大面积的水景，水景体量在济南应该算是头部，展示的部分自然立体景园林景观有叠崖飞瀑、也有亭台楼阁，单看效果图就很有意境。
社区内部这次做了一主三副的会所，单是主会所的面积大约就有3000平，大家可以期待下后期的实景示范区了。
现在市场上对核心区建四代宅的评价仍然是褒贬不一，有些觉得大平层更实用，有些觉得四代宅才是产品颠覆。
没有绝对的好坏，因土地环境而异，因楼栋位置而异，只有深度契合当下土地的定制化设计，才是最好的选择。
四代宅的出现对于济南改善来说是件好事，但也要避免激进式发展。济南很多楼盘在规划设计这条路上已经踩了太多雷，不要让四代宅在济南好房子进化的浪潮中，早早地沦为明日黄花。
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