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、基础档案📋
核心基础信息
• 标准地址：深圳市龙岗区龙城街道爱新路109号，上外附属龙岗学校东侧，位于仁恒公园世纪大盘一、二期中间位置
• 开发交付：仁恒置地开发，2025年9月30日精装交付，70年纯商品住宅产权，全新现房，无回迁房、公租房混入
• 楼栋规划：占地约2.2万㎡，建面约18.4万㎡，共6座超高层（总层高43-45层，建筑高度约150米），总户数934户
• 密度环境：容积率5.9（三期为全大盘容积率最高组团），绿化率40%，泰国设计师打造三重立体水系度假风园林
• 车位配套：地下双层车位共1171个，车位比1:1.16，车位充足，优于一期、二期
• 物业费用：仁恒自持物业，物业费5.1元/㎡/月，高于前两期
• 设计团队：室内精装由梁志天团队打造，公建化极简玻璃外立面，为仁恒大盘定位最高端的组团
• 2026年6月二手挂牌均价：约53000-55000元/㎡，为三期组团单价最高
二、楼栋与户型产品🏠
梯户布局
1-4座为3梯4户，5座楼王为3梯3户，每户带独立电梯前厅，私密性强；标准层高3.1m，大户型层高3.15m
全精装户型（全屋中央空调、国际一线品牌厨卫精装）
1. 109㎡ 三房两卫（刚需主力）
横厅设计，看小区园林，总价460-520万；得房率仅70%左右，是三期最大短板，同面积比一、二期户型空间更小
2. 124-128㎡ 四房两卫（刚改主流）
南北通透双阳台，动静分区，总价580-650万，中小户型里视野、采光最优
3. 177㎡ 四房三卫（改善楼王）
3梯3户，270°环景采光，双龙抱珠户型，双主卧套间，中西双厨，总价820-880万，得房率约78%
4. 185㎡ 四+1房三卫（顶奢平墅）
小区最大户型，云端观景落地窗，独立储物间，独享中轴园林景观，总价950万以上
户型特点
大户型得房率表现优秀，刚需小户型实用率偏低；全部楼栋围合朝内，仅边缘楼栋临街，可避开主干道噪音
三、交通配套🚇
轨道交通
• 距3号线爱联站步行约1000米，距3/14/16号线大运枢纽站步行约1000-1200米，步行12-15分钟，14号线快线4站直达福田岗厦北
• 对比一期：地铁步行距离更远；对比二期：地铁距离略近，位置居于大盘中间，不临主干道
• 远期利好：临近在建深惠城际大运北站，通车后可快速通达前海、深圳北站
自驾与公交
• 临近爱南路、龙岗大道，快速接驳水官高速、南坪快速，通达全市
• 小区门口配公交站点，覆盖龙岗中心城、大运片区；远离主干道车流拥堵，进出小区安静度优于一期
四、教育资源🎓（核心卖点）
1. 幼儿园：共享大盘配建公立四季第一幼儿园，业主优先录取
2. 九年一贯制公立：一路之隔上海外国语大学附属龙岗学校，小学为上外附校+爱联小学共享学区，初中固定划入上外附校初中部
3. 额外利好：三期东侧紧邻上外附校扩建校区，未来学位供给更充足，上学步行距离与二期几乎一致，无需横穿大马路
五、商业与生活配套🛒
商业配套
• 步行约400米直达山姆会员商店，约500米抵达星河COCO Park，1.5公里内覆盖万科广场、大运天地，30万方成熟商业环绕
• 小区自带约1万㎡国际风情社区商业，满足日常生鲜、便利店、餐饮需求
社区内部配套
• 三重立体水系园林、空中无边际泳池、全龄儿童乐园、健身步道、阳光草坪
• 全架空层泛会所：亲子书吧、健身区、棋牌区、长者休闲空间、瑜伽室
• 人车分流封闭式管理，6重隔音系统、电梯紫外线消毒等高端细节配置
生态医疗
3公里内可达大运公园、龙城公园；临近北京中医药大学深圳三甲医院，医疗资源完善
六、一/二/三期 全维度对比
对比项 一期（四季园） 二期（四季新园） 三期（四季雅园）
居住属性 商品房+回迁+公租房混杂 纯商品房 纯商品房
容积率 4.45 4.55 5.9（最高）
园林规模 中小型 大盘最大2万㎡中央园林 高端水系度假园林
车位比 1:0.8（紧张） 1:1.0 1:1.16（最充足）
物业费 4.8元/㎡ 4.8元/㎡ 5.1元/㎡（最高）
地铁步行 600米（最近） 900米 1000-1200米
户型得房率 高 高 刚需小户型偏低，大户型优秀
外立面 常规现代风格 常规现代风格 公建化玻璃高端立面
临街噪音 临龙岗大道，噪音大 局部临爱南路 仅边缘楼栋临路
定位 刚需学区自住 改善宜居自住 高端品质改善
七、优劣势全面分析
✅ 核心优势
1. 全新纯商品房现房：2025年刚交付，房屋全新未入住，无老旧磨损，无回迁/保障房混杂，圈层纯粹
2. 车位极度充足：1:1.16车位比，彻底解决片区停车难题，一户可预留多车位
3. 产品定位最高端：梁志天精装、公建化外立面、水系度假园林，是仁恒在龙岗的标杆升级作品
4. 零距离名校学区：紧邻上外附校扩建校区，步行上学安全，学区资源和一、二期完全共享
5. 物业与细节拉满：仁恒高端物业服务，独立电梯厅、隔音系统、空中泳池等配置，居住品质优于前两期
6. 位置居中：不临主干道，无持续车流噪音，同时共享大盘全部商业、教育配套
⚠️ 主要短板
1. 容积率过高：5.9的高密度超高层，楼栋密集，低楼层采光、视野会有遮挡
2. 刚需户型得房率低：109㎡仅做三房，实用率70%，同面积比周边小区、一/二期空间小很多
3. 地铁距离最远：是三期组团里离地铁站最远的，高频地铁通勤福田不如一期便捷
4. 持有成本更高：物业费5.1元高于前两期，总价、单价门槛最高，上车与长期持有成本贵
5. 园林占地面积小：占地仅2.2万㎡，园林精致但规模远小于二期大花园
八、适配购房人群
1. 首选人群：预算充足、追求全新现房、高端居住品质、重视车位需求、为孩子锁定上外附校学区的改善型家庭，长期自住不频繁置换
2. 次选人群：喜欢超高层云端视野、精装省心拎包入住、排斥老旧小区与混杂社区的品质买家
3. 不适合人群：预算有限刚需、极度看重地铁近距离通勤、偏爱大花园低密度社区、追求高户型使用率的购房者。
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「基础信息」：楼盘简介、成交均价、实时房价、现房期房状态、产权年限、官方备案名
「产品详情」：别墅、叠墅、大平层等全系户型图、主力面积段、实际得房率
「配套规划」：多维交通路线、周边学区划分、商业综合体分布、医疗资源配套、社区内部设施
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