苏州吴江主城核心现房·中铁·青云府楼盘笔记：低密洋房+地铁直连+得房率超100%的改善标杆
一、项目核心定位：央企联袂打造的苏州湾首座“府系”纯洋房社区
中铁·青云府由世界500强中国中铁全资子公司——中国铁工投资与属地国企吴江东运联合开发，是中铁全国首个“府系”作品，定位为苏州湾首个地铁直连+垂直花园纯花园洋房社区，以“先锋质造”理念重构城市改善型居住标准。
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项目总占地面积约5.4万㎡，总建面约12.2万㎡，规划672户，全部为7-10层纯低密洋房，梯户比1:2，采用双开门设计保障私密性，容积率仅1.5，绿化率30.6%，车位配比1:1.02–1.37，实现“少而精”的居住密度。项目预计于2027年上半年交付，物业由绿城服务提供，物业费2.65元/㎡·月，配备24小时管家、智慧社区系统与专属顾问服务。
二、产品力突破：得房率超100%的“四代宅”苏州实践
中铁·青云府的核心产品力，在于将“四代住宅”理念以高性价比方式落地，打破“四代宅=大户型高总价”的市场认知。
户户配备南北双花园+空中庭院：实际得房率超100%，100㎡户型可享近120㎡使用空间，推窗见绿、出门入园，真正实现“立体生活场域”。
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精装标准≥3000元/㎡：标配日立中央空调、菲斯曼地暖、兰舍新风系统，直饮水入户，卫浴采用汉斯格雅、唯宝一线品牌，全屋智能安防+智能家居控制系统。
主力户型精准匹配改善需求：
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得房率优势 ：相较吴江同板块高层项目普遍75%-80%的得房率，中铁·青云府通过空中庭院与花园赠送，实现 实际使用面积反超建筑面积 ，空间利用率行业领先。
三、交通配套：地铁直连+中环动脉，15分钟通达全城核心
项目坐拥苏州地铁网络黄金节点，步行约289米即达地铁4号线清树湾站，并通过地库直连站厅，实现“365天无雨归家”的通勤革命。
地铁4号线：串联9大换乘站，6站直达姑苏古城，30分钟通达苏州站、苏州北站、苏州南站三大高铁枢纽，无缝衔接长三角。
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自驾路网：紧邻中环快速路，15分钟直达姑苏主城、狮山核心区、金鸡湖CBD，10分钟抵达吴江万达广场、龙湖天街。
公交网络：周边1公里内设10个公交站点，709路、750路等覆盖吴江、姑苏、园区，通勤无死角。
四、教育与商业配套：全龄教育+六大商圈，生活闭环已成
教育资源：学区稳定，覆盖全龄段
小学：花港迎春小学（约800米）、南京师范大学附属苏州石湖实验小学（约1.5公里）
初中：运西实验初中
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政策保障：符合苏州“五年一学位”政策，子女入学权益稳定，无需担忧学区轮动风险。
商业配套：下楼即享烟火，15分钟畅达万象
五、生态与生活配套：双区生态+文体中心，宜居性拉满
生态资源：毗邻东湖公园、石湖景区、太湖苏州湾三大生态绿肺，步行可达，四季皆景。
文体配套：临近城南文体中心、长川美术馆，满足运动、艺术、亲子活动需求。
医疗资源：苏州市吴江区中医医院（新院区）、吴江区儿童医院、松陵卫生院等三甲/二甲机构环绕，10分钟车程内全覆盖。
六、优点分析：央企品质
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