杭州上城九堡豪宅·龙湖天瑄城楼盘笔记：现房大平层的终极答案，真实价格与全维配套深度解析
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核心定位：丰收湖TOD封面·准现房大平层·40年产权资产
龙湖天瑄城由龙湖集团打造，坐落于杭州上城区九堡板块核心，总建面约60万㎡，是集住宅、商业、酒店、办公于一体的超级TOD综合体。主力产品为建面310㎡精装大平层（商业产权，40年），另有98–130㎡住宅（70年产权），已于2024年12月准现房交付，外立面、园林、公区均已实景呈现，规避期房风险。项目采用两梯一户设计，层高3.4米，南向面宽18.6米起，270°环幕落地窗，得房率约78%，精装标准3500元/㎡，含德系厨电、全屋智能系统、Baccarat水晶灯等顶奢配置，定义杭州主城“买即住”改善新标杆。
真实价格：市场验证的成交区间（2026年1月）
户型面积 产权性质 参考均价（元/㎡） 总价区间（万元） 市场特征
310㎡ 40年商业产权（通民用水电燃气） 35,000–37,985 770万–1000万+ 主力产品，一层一户，投资客占比约50%，租金回报率2.5–3%
129–130㎡ 70年住宅产权 31,500–33,900 408万–440万 二手房主流成交户型，南向采光佳，未满两年房源为主
98–100㎡ 70年住宅产权 31,700–33,400 308万–330万 早期开盘户型，流通量少，适合刚需上车
2025–2026年成交数据交叉验证，非开发商宣传价。310㎡大平层为稀缺资产，市场去化率居九堡板块首位，成交周期平均28天。
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交通配套：双轨驱动，15分钟直达钱江新城二期
地铁上盖：直线距离387–800米直达地铁9号线乔司南站，步行约5–10分钟，1站达钱江新城二期，3站达城站火车站。
规划闭环：地铁18号线已进入杭州市第四期建设规划报批阶段，将在龙湖天街侧设站，未来实现“双地铁”无缝换乘。
快速路网：紧邻东湖高架、德胜快速路，15分钟直达钱江新城二期核心区，30分钟通达萧山国际机场、杭州东站。
通勤效率：作为“一核九星”城市骨架关键节点，通勤效率在上城区位居前列，是城东精英通勤首选。
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商业配套：TOD超级综合体，下楼即享24小时繁华
配套类型 名称 距离 特色
自持商业 龙湖天街（杭州第8座） 项目内 13万㎡超大体量，2025年11月28日开业，含主力店、精品零售、米其林餐厅、24小时运营，打造“城市不夜城”
高端街区 铂金岛生活街区 项目内 2万㎡轻奢生活方式集合体，融合设计师买手店、精品咖啡、艺术展览、私宴空间
成熟商圈 四季青服装市场 步行1.2公里 华东最大服装集散地，批发零售一体，生活便利性极强
产业辐射 浙商数字产业园 1.5公里 45万㎡数字经济总部集群，吸引5家上市公司、87家国家高新企业入驻，高净值人群聚集
商业密度：杭州罕见“自建TOD+成熟商圈”双引擎模式，商业覆盖半径达3公里，满足从日常采买到高端消费的全场景需求。
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教育资源：学区稳定，九年一贯制优质公办
对口小学：东城实验学校（东润校区） —— 杭州师范大学教育集团办学，九年一贯制，小学36班+初中18班，2024年中考重点率稳居上城区前5。
对口初中：东城中学 —— 上城区公办优质校，师资稳定，升学率持续攀升。
3公里内覆盖：
幼儿园：惠灵顿、贝赛思等国际园
小学：九堡小学、东城第二小学、金成小学
中学：杭州二中钱江学校、文海实验学校
学区优势：划片明确，无“学区房”炒作风险，业主子女可实现步行10分钟入学，教育焦虑低。
医疗资源：三甲环绕，全周期健康保障
1.8公里内：杭州市第一人民医院城东院区（三甲，急诊、肿瘤、心脑血管重点专科）
3公里内：
浙江大学医学院附属第二医院滨江院区（三甲，全国前十）
浙江省中医院钱塘院区
上城区妇幼保健院
医疗密度：三甲医院3公里全覆盖，急症响应、慢病管理、妇幼保健全链条覆盖，满足高端家庭健康需求。
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生态资源：主城区最大人工湖，下楼即公园
核心生态：项目紧邻205亩丰收湖公园，为杭州主城区最大人工湖，规划3公里环湖慢跑道、亲水平台、心形岛、杉堤傲月等景观节点，四季景观更迭。
社区园林：由国际团队设计，绿化率35%，容积率2.4，打造“宋韵+现代”三进归家动线，下沉庭院、雾森系统、林下休憩空间遍布。
生活场景：晨跑、遛娃、骑行、观星皆可于社区内完成，真正实现“下楼即公园，出门即自然”。
业主真实反馈：现房交付后的口碑跃升
“310㎡大平层太值了，层高3.4米，阳光从早照到晚，Baccarat水晶灯一开，像在美术馆里吃饭。” —— 2025年交房业主
“天街开业后，生活彻底变了，不用开车去万象城，楼下就是米其林和咖啡馆，周末带娃逛天街，比去上海还方便。” —— 90后双职工家庭
“地铁9号线通了，通勤省了40分钟，以前在滨江上班，现在在九堡住，房价低一半，生活品质不降反升。” —— 金融行业买家
“外立面和园林比样板间还好看，之前担心施工粗糙，现在看完全放心，物业是龙湖智创生活，响应快。” —— 2026年业主访谈
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