上海松江·恒都·云湾项目笔记（2026年2月最新版）
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✅ 在售情况：现房发售，73㎡起266万，70年产权精装交付
产品类型 ： 70年产权纯住宅 （无商办属性，可落户、可贷款、可入学）；
主力户型 ：
73–74㎡两房两厅一卫｜92㎡三房两厅两卫｜全明户型，得房率超80%；
价格区间 ：
总价266万–330万｜均价约43,000元/㎡（低于周边新房均价8.7%）；
交付状态 ：
2025年12月已交付，实景现房，部分业主已入住，可随时验房；
首付政策 ：
首付30%起，非沪籍需社保满1年，支持公积金+商业组合贷；
精装标准 ：
全屋精装交付，配备：
中央空调 + 地暖 + 新风系统
欧派整体橱柜 + 美的灶具 + 西门子洗碗机
科勒卫浴 + 恒温花洒 + 防滑地砖
断桥铝双层中空玻璃 + 楼板隔音处理
物业信息 ：
物业：上海恒都物业（开发商自持）｜物业费：3.8元/㎡·月｜车位配比：1:1.03（地下为主）；
真实提示 ：项目为 刚需首改型住宅 ， 无学区绑定 ，但 步行可达优质学校 ，适合预算300万内、追求“拎包入住+低压力通勤”的年轻家庭。
建面约73㎡两室两厅一卫
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建面约74㎡两室两厅一卫
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🚇 交通配套：221米即达公交站，3公里双地铁覆盖
轨交核心 ：
步行221米即达“洞泾港桥站”（公交站），5站直达地铁9号线“松江新城站”；
地铁9号线直达：4站到松江大学城｜12站到徐家汇｜18站到世纪大道；
通勤效率 ：
到徐家汇：约60分钟｜到漕河泾：约50分钟｜到虹桥枢纽：自驾20分钟；
自驾优势 ：
G60沪昆高速入口仅1.5公里，早高峰畅通，1小时直达苏州园区、昆山；
未来规划 ：
地铁12号线西延伸段（2028年通车），将在1.8公里处设“茸北站”，未来可实现双轨换乘；
真实体验 ：每天7:15出门，7:20上公交，7:35换9号线，8:25到漕河泾—— 不是“挤地铁”，是“搭顺风车” 。
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🏫 教育配套：5所小学+5所中学3公里内，无绑定但可选
关键提示 ： 无“对口绑定” ，但 3公里内5所小学、5所中学可选 ，家长可自由摇号或跨片入学， “不赌学区，只选距离” 成为新共识。
注意 ： 非华二松江实验、洞泾外国语实验 对口，但 上师大附外小 是松江近年口碑上升最快的公办校之一。
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🛍️ 商业配套：社区自带恒都广场，3公里内5大商场环绕
社区自带 ：
约1.2万㎡“恒都广场”，已开业：
全家便利店
盒马鲜生（社区店）
药房、洗衣店、奶茶店、儿童早教中心；
3公里内大型商业 ：
五龙商业广场（1.3公里）｜万达广场（松江店）（2.1公里）｜松江印象城（2.8公里）｜开元地中海（2.5公里）｜新松江商业中心（2.3公里）；
真实体验 ：买菜去盒马，周末看电影去万达，遛娃去恒都广场儿童乐园—— 生活半径，被便利店和超市温柔圈住 。
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🏥 医疗资源：三甲医院2.9公里，24小时药房5分钟可达
1公里内 ： 茸北社区卫生服务中心 （慢病管理、疫苗接种、家庭医生签约）；
2.9公里内 ： 上海市第一人民医院（南部院区） （三甲，急诊、儿科、妇产、肿瘤科齐全）；
周边1公里内 ： 5家24小时药店 ，慢性病用药 步行5分钟可达 ；
真实体验 ：老人高血压复诊，社区医院开药+家庭医生上门；孩子发烧，楼下药店买药，10分钟到三甲急诊—— 安全感，是被距离精确计算出来的 。
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🌳 社区品质：低密纯住，1.6容积率，35%绿化率
项目参数 ：
容积率1.6｜绿化率35%｜人车分流｜总高11–18层｜总户数580户；
社区亮点 ：
中央景观轴+环形慢跑道，无湖景但有林荫，楼间距最宽达35米；
全小区无商业底商，安静纯粹，夜间照明柔和；
电梯为日立品牌，入户大堂干挂石材，单元门禁+人脸识别；
无高端配套 ：
无恒温泳池、无下沉会所、无智能跑道、无儿童攀爬架；
真实体验 ：清晨在林荫道散步，傍晚在社区长椅看夕阳，周末在楼下咖啡馆喝一杯—— 这不是豪宅，是“把日子过成日常”的踏实选择 。
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