相城区蠡棠森屿项目笔记：主城唯一“四代宅”样本，户户有30㎡空中花园（2026年1月实地更新）
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✅ 核心优势一句话总结
苏州主城唯一纯四代住宅 · 户户30–50㎡空中庭院 · 得房率120%+ · 容积率1.5 · 地铁7号线步行500米 · 苏大系学区 · 2300㎡高定会所 —— 在相城核心区，把“住在花园里”变成可触摸的日常。
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🏡 在售情况：低密大平层，非别墅却胜似别墅
均价参考 ： 31,000–33,000元/㎡ （备案价稳定，无楼层差价炒作）
产品定位 ： 纯四代住宅社区 ，无高层，总户数 680户 ，容积率 1.5 ，绿化率 37% ，为相城主城罕见低密密度
交付标准 ： 全精装交付 （品牌地暖+新风+中央空调+智能门锁+全屋收纳系统），拒绝毛坯，主打“拎包即住+空间自由”
得房率 ： 净得房率高达120%–125% ，150㎡户型 实得约180㎡ ，220㎡户型 实得超270㎡
空间革命 ： 户户配备30–50㎡空中庭院 ，非阳台，为合法使用空间，可种花、设茶台、做儿童游乐区，真正实现“空中别墅感”
物业 ： 旭辉永升物业 ，物业费 2.8元/㎡·月 ，含24小时管家、庭院代管、社区O2O服务、专属保洁
车位配比 ： 1:1.3 ，地下双层机械车位，人车分流，每户标配1.2车位，部分大户型配2车位
剩余房源 ：截至2026年1月， 主力户型185㎡仍有余量 ，220㎡顶配户型仅剩5席，150㎡已售罄超80%
💡 真实提示 ：项目为“准现房”，主体结构封顶，外立面完工，园林施工中，空中庭院已样板开放，可预约实地勘验，非效果图营销。
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🚇 周边配套：主城心脏，通勤如呼吸般自然
交通：双轨交汇，五站直达金鸡湖
地铁 ：
7号线华元路东站：步行约500米（7分钟），2026年6月同步开通，直达园区、苏州北站、浒关
规划8号线：与7号线在项目东侧交汇，未来形成“双轨TOD枢纽”，通达吴中、相城西片区
公交 ：
项目门口“澄星街春申湖路”站，覆盖811路、877路、888路，直达相城中心、元和街道、高铁新城
自驾 ：
春申湖快速路：项目正门直连，10分钟直达园区湖东、金鸡湖
星济隧道（在建）：2026年底通车，直通姑苏古城，通勤时间压缩至15分钟
相城大道：车行5分钟接入，15分钟抵达苏州北站、高铁新城CBD
G524国道：车行8分钟，直达无锡、常熟方向
✅ 通勤逻辑 ：非地铁口，但步行500米即达，真正实现“地铁+快速路”双通勤保障，主城改善首选。
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商业：2公里生活圈，不靠“远距离消费”撑门面
✅ 生活闭环 ：早餐在社区超市，午休喝咖啡在繁花中心，周末逛天街，购物不跨区，节奏稳如钟表。
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教育：苏大系双核加持，学区确定性强
✅ 教育优势 ：项目明确划入 苏州大学第二实验学校 学区，2026年入学政策已公示，家长无需“摇号焦虑”。
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医疗：三甲在望，日常无忧
相城区人民医院 ：2公里，二甲综合，急诊、妇产、儿科服务完善
苏州市妇幼保健院（相城院区） ：2.6公里，儿童保健、孕产服务专业
苏州大学附属第一医院（平江院区） ：8公里，三甲，重大疾病兜底
✅ 医疗逻辑 ：小病社区解决，妇幼有专院，大病三甲兜底，全龄健康有保障。
生态：立体森林住区，城市里的自然呼吸
社区内部 ：
“立体森林住区”设计：
6.4万㎡垂直绿化带：建筑立面、空中庭院、连廊均布绿植，四季常青
阳光草坪区：近5000㎡开放草坪，可野餐、遛狗、亲子游戏
空中庭院：每户独立花园，可种花、茶叙、亲子互动
高定会所：2300㎡私享空间，含恒温泳池、瑜伽室、私宴厅、茶室、健身房
归家动线：三重礼序——水景门厅 → 林荫步道 → 私密入户庭院，仪式感与私密性并存
周边公园 ：
蠡塘河生态廊道：步行8分钟，滨水绿道串联多个社区，骑行、慢跑首选
相城中央公园（规划中）：东侧1.5公里，未来苏州城北最大城市公园，部分区域已开放
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