无锡梁溪科教城·上源府楼盘深度笔记：低密精装人居新标杆
一、项目核心概况
项目名称：上源府（备案名：宸溪雅苑）
开发主体：广益建发（梁溪区属国资平台） × 旭辉建管，国企品质背书
项目定位：主城区稀缺低密改善型社区，聚焦科技人才与家庭品质居住需求
占地面积：约7.2万㎡ | 总建面：约11.5万㎡ | 容积率：1.6 | 绿化率：41%
产品形态：16栋17–18层精装小高层，两梯四户设计，总户数1074户
交付标准：全系精装，装修标准约2200元/㎡，标配中央空调+新风系统+地暖，层高2.95米，外立面采用一体板+铝板+石材组合
交付时间：2026年6月30日
物业单位：无锡商友物业 | 物业费：3.4元/㎡·月
车位配比：1:1.12，满足家庭多车需求
项目以“低密、精装、国企”为三大核心标签，在无锡主城土地稀缺背景下，成为改善型家庭的高性价比选择。
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二、主力户型与价格体系
户型面积 户型结构 总价区间（万元） 单价（元/㎡） 特点
89㎡ 三室两厅一卫 192–195万 约21500 首置/首改优选，空间利用率高，全南向采光
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99㎡ 三室两厅两卫 220万 约22200 主卧套房设计，功能分区清晰
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108㎡ 三室两厅两卫 240万 约22200 厨卫双窗，通风采光优越
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118㎡ 三室两厅两卫 270万 约22800 宽厅设计，适合三代同堂
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136㎡ 四室两厅两卫 310万 约22800 大平层级体验，主卧带独立衣帽间
当前均价约22000元/㎡，在梁溪主城同品质板块中具备显著价格优势，部分房源可享15万元软装补贴（需预约）。
三、周边配套体系
1. 教育资源
虽未公布明确对口学区，但项目位于梁溪区核心教育辐射圈，周边1.5公里内覆盖多所优质学校：
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小学：兰亭小学、塔影中心小学、亭子桥中心小学（参考2024–2025年施教区划片）
初中：无锡市连元街中学、东林中学（区域公认优质资源）
潜力优势：梁溪科技城作为无锡“人才高地”，未来或配套新建优质教育资源，学区潜力可期。
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2. 交通网络
地铁：距地铁1号线民丰站约1.8公里，步行约25分钟；可乘公交接驳，未来规划通益路直连解放路，提升主城通达性
公交：17路、52路、55路、703路、706路、711路等10余条线路覆盖，直达无锡火车站、市中心、惠山新城
路网：紧邻通江大道、江海快速路（内环），10分钟直达无锡站，15分钟抵达太湖新城
3. 商业配套
社区商业：500米内密集分布四海一家超市、百联超市、铭雨鲜果、天天超市等，满足日常采买
大型综合体：3公里内覆盖哥伦布广场、碧乐城、万达广场（梁溪店）、红豆·万花城、光华时代广场，一站式购物、餐饮、娱乐无忧
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4. 医疗资源
500米内：无锡市第五人民医院（二级甲等，综合诊疗能力强）
2.5公里内：无锡市第八人民医院（三甲，职业病防治与妇产专科突出）
3公里内：中国人民解放军联勤保障部队第九〇四医院（三甲综合）、无锡市第二人民医院（北院）
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5. 生态与公共空间
核心优势：项目位于梁溪科技城中央公园带核心节点，西侧为科技客厅活力组团，东侧为数字消费食品科技园，生态与产业融合
公园资源：
黄泥头公园（步行约800米）
梁溪河十里画廊桥下运动空间（极限轮滑、篮球场、足球场）
未来规划串联多个生态绿廊，打造“公园里的科技社区”
四、核心优势解析
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