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珠海能赢，核心之一在于，美高梅华府所在的香山湖板块享有了珠海最好的地段和最好的资源。
既有山有湖有公园，同时又处在珠海最中枢、繁华的城市资源聚集地。
既能享受城央的繁华，又拥有静谧的度假环境。把两类几乎互斥的场景无缝撮合在了一块，资源模型强大到没朋友。
类似西子湖四季酒店之于杭州，金鸡湖四季酒店之于苏州，前门文华东方酒店之于北京，锦城湖盛美利亚酒店之于成都，法国总统马克龙严选的下榻之地。
这类豪华酒店之所以出众，靠的不再是先前那般改变城市天际线的建筑高度，而是提供了一种罕见的场景时空，在城央中心，把人放归自然。
豪华酒店的选址新理念，与豪宅最新发展趋势日趋同频。虽然是两种不同的业态，但面对的却是同一类人群。
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珠海美高梅华府隔壁，一个名为 「华发·香山湖壹号」的豪华住宅开发项目正拔地而起。
上周末，项目正式开放了实体示范区和实体样板间，两天时间就有3000多组豪宅客户涌入项目现场，成为 珠海楼市人气之王。
珠海的业内朋友告诉我，如同其他城市，珠海楼市今年也经历了深度回调。
他怎么也没想到，华发·香山湖壹号会如此火爆。
在他看来，华发·香山湖壹号之于珠海楼市，就像玥玺湾之于广州，深圳湾·沄玺之于深圳，都是提振一座城市楼市信心的主引擎，是逆势绽放，寒冬里开出的花朵。
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城市是楼市的载体，楼市是城市的外延。从城市与楼市的逻辑分析，华发·香山湖壹号也代表着中国豪宅开发的新路径。
我把这种新路径称之为： 城市成熟区域的二次城市化。
即：在城市成熟区域，通过城市更新，存量开发，为城市空间提质增效，促成土地的二次增值。
这个论断的背景，是今年7月份在北京举行的中央城市工作会议，这也是我国时隔10年，再次举行的最高规格中央城市工作会议。
会议上首次提出的“阶段转换”是重大看点：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。
过去，城镇化高速发展期，城市扩张的普遍路径是大规模的新区建设，向外拓展，房地产开发作为急先锋，引导人口从中心区城区迅速向外迁移。
今年城市工作会议定下的主基调是：以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手。
这意味着，中国城市的外延式发展将转换为内涵式发展，更加侧重成熟区域现有存量的提质增效。
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华发·香山湖壹号之所以人气火爆，表象上看是占据了珠海香山湖板块绝佳的头排湖山资源和城市中枢资源；
但究其本质，则是顺应了城市建设以及豪宅开发路径的新趋势， 它为珠海豪宅市场推开了这扇大门。
华发·香山湖壹号推开的另一扇门，是为珠海定义了 「城央度假豪宅」这一新品类。
局座认为，对于城市富人最大的尊崇不是在于他有多少生活场景的 「选择权」，而是在于提供更多的 「同时性」。
就如同我经常说的很多豪宅配置： 我可以不用，但是一定要有。
香山湖壹号就是这种 「同时性」的物质载体，它不是妥协的产物，而是一场对时间与空间的最大权衡。
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它的稀缺性就在于“十分钟黄金半径”内，可以实现“都市功能”与“度假心境”每日零成本切换。
能构建这种豪宅模型还是在于它有三大天生的地脉基因：
1.通勤距离基因
它身处的板块就是珠海的头部富人区香山湖板块，这里有整个珠海最多的行政资源，以及最好最密集的教育配套。
2.生态底盘基因
这是珠海区别于全国城市独特的城市肌理，城央核心有绿肺山脉穿行。
它背靠珠海市中心最大的生态公园香山湖公园。余脉山坳处形成的梅溪湖水库，距离项目只有百米不到；
这种 看山面湖的天赋，全国城市核心区找不到几宗。
3.地块素质基因
香山湖壹号现有的两宗（S1+S2)地块尺度超100亩，形状宛如一个嵌在山脉中的扇贝。天然形成了一个直面山景超400米的 绿岸线。
加上34万方的超级规模，以及项目自有的配套，它可以构建了一个宝贵的闭环生活圈。
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在三大地脉基因加持下，我们就能深刻理解香山湖壹号的总图逻辑：
当下的S1地块，由9栋独立楼栋组成，它们围合了一个约1万㎡（约15亩）的大中庭。
有一种将万亩绿肺引入到园区的无界感受，产品场景上有野奢酒店的度假感。
而从堪舆学的角度，宛如一个聚气盆，将凤凰山的山水灵气都汇聚于此；
外向视野会是项目之魂。
因此，将豪改户型放在梅溪湖水库一侧，通过角度模拟，让尽量多楼层的户型能够享受外向生态资源。
另一侧的改善户型外向则是珠海的城市天际线；将城市的AB面收纳在一个项目中，确实罕见。
华发·香山湖壹号是行业大咖goa来操刀设计。他们将当下豪宅最新的理念带到了珠海，即在豪宅住区之下，建立一个 超级底盘。
比如整个小区，有一条环抱状 5000㎡的商业街区。这符合我对于高端住区一定要有品质街区配套的观点。
当下的豪宅，大多是围墙封闭状态，一个个成为孤岛。街区不仅是闭环内生豪宅的重要配套，还是归家超级界面的组成部分。
整个底盘最大的创新点是 「三首层底盘+游园式会所」设置。
这和很多下沉会所不一样，它们的会所功能是藏在地面以下，和园区景观分割孤立。
香山湖壹号将会所体系做成了一个层叠退台的 三首层空间，像商业退台步行街一样。
一方面，这三层均可以享受自然天光。珠海是全国最宜居的城市，蓝天和阳光应该随时被享有。
另一方面，将会所功能散落到三层空间的每一层，如同游轮上的夹板，它构建一个业主专属 「社区综合体」。
另外，三首层构建了一条立体归家动线。
●首层阳光车库归家
华发·香山湖壹号的业主私家车可以平进地库；车库的一面是享受自然通风和采光，并且还有庭院景观透进车库。
这种归家感受，比常规的车库灯光秀更有仪式感。
●独有的双层大堂仪式归家
项目为业主配备了一个约60米长，高6米的 金色归家大门。
门头是金色透光玉石，它和古奇黑的奢石一起组成了显贵感黑金色系。它与商业街区一气呵成了最有识别度的归家界面；
回字形的镂空门头之下，是泗水归堂的落客区，寓意藏风纳气，家宅昌盛；
穿过落客区和景观长廊，便是玉堂金阙的小区大堂。
走到此处，你最大的震撼是 10米通高的落地玻璃窗，可以总观整个中庭的 森岛度假景观。
你可以看到无边际的泳池，高大的棕榈树阵，漂浮在悬崖流水之上的玻璃盒子……这种慵懒的画面完美诠释了 何以城央度假豪宅。
而近3000㎡的会所功能模块，和楼栋底部的架空层泛会所，围绕着森岛中庭，在三首层的夹板中分散布置。
它们犹如一个个高级消费的橱窗，你站在庭院之中能一眼感受到场景互动。同时退台分布，让整个森岛庭院不逼仄，有了呼吸感。
这些会所功能模块中有私宴厅，它配合了棋牌和KTV一体，满足家庭商务聚会需求。
还有健身模块，不仅有带吧台，带沙滩躺床的25米室内恒温泳池，还有超尺度的健身房和瑜伽室等。
和亲子儿童相关的功能模块放在首层架空层。项目将架空层全部敞开，可以让对面山景浸透到架空层室内。
这种与自然共生的记忆，将内化为他们认知家庭和城市的原点坐标。
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回应自然山景的除了公域空间，还延续到了整个住区户型。
项目一大内核卖点就是当下珠海 第二个四化新型住宅项目。
如何让大平层更进阶一步，这是过去一年所有城市豪宅都在探寻的方向。它们找到的共通点：通过别墅级的生态阳台，让封闭的室内有了更多 呼吸空间。
华发为香山湖壹号定制了适配观景和生态阳台的特殊栋型。
比如，3栋T3的楼王栋型，他们研究了一个核心筒满足每一户都有独立私梯归家的 专属电梯厅。
其中的王牌旗舰户型必然是 建面约252㎡的全景四化宅楼王。
局座所在的成都已经算是户型产品的卷王，但是香山湖壹号的这款252㎡户型依然可圈可点。
我认为它有3大精彩的场景演绎：
一.四个户外阳台串联整个户型。
是的，这个户型有4不同功能的阳台，分散在户内不同的位置。即你在家里每个主要空间都能够感受到户外场景。
尤其是带 3x3米的生态阳台，通过奇偶层错动带来的通高户外效果。
这为用户提供了两种选择，一是和空中院馆相接，让户外空间延续到户内，环抱整个LDK厅。
另一种与主卧相接，提供了主卧区的户外拓展。对于女主人，这是 晨间唤醒，夜晚放松的情绪疗愈站；而对于男主人是独处的吸烟阳台区。
二.起居厅+四大套房配置。
在保留了70㎡LDK厅的情况下，这款252㎡户型有4个套房设置。并且还保留了一个14㎡的起居厅。
其中主卧区超过了52㎡。而6.4米面宽的睡眠区，可以让主卧多出一个X空间。
华发的老道就在于没有过渡去放大公区，而是保留了每个家庭成员卧室区的舒适平权。
三.庞大的后勤终端。
让一个豪改多人口家庭能够运转良好的空间，必然是豪华后勤模块。
252㎡户型有一个约11㎡的独立电梯厅，和玄关储藏室，这是入户收纳的坚实保障。
17㎡的大面宽U型厨房，也是今年我在同级产品中看到过的最大厨房。同时还难得配备了独立的家政家。
而与252㎡户型拼栋的户型是建面约168㎡户型。
篇幅有限我简单说两句，这款户型同样延续了四化宅的错层通高阳台。而配置了270°转角采光的豪华主卧区是一大卖点。
值得注意，为了让观景和静谧的感受更加良好，华发·香山湖壹号的系统门窗全部采用的YKK，也算是诚意满满。
买房置业，我一直坚持一个观点：择时大于择盘。
在楼市寒冬料峭里，唯一值得我们出手买入的，一定是具备绝对稀缺性的产品，其次，是具备相对稀缺性的产品。
对于那些可大规模复制、无限量供应的泛流量产品，务必谨慎再谨慎。
城市成熟区域的二次城市化，核心特征是土地供应的节制与克制，其底层逻辑是土地资源的腾挪、更新需要较长的周期，并伴随较大的难度。
源头供应的稀缺性和可控性，是生成稀缺住宅品类的最大前提。
我会认为，华发·香山湖壹号正是豪宅新发展趋势下的珠海稀缺品类代表。难得的土地资源+先天的头排观山看湖点位，合力造就了整宗地块的绝对稀缺性。
土地决定下限，产品决定上限。
华发股份在超高的土地下限之上，创新研发的新一代四化住宅产品，又显著拔高了整个项目的综合稀缺维度。
只有寒冬中开出的花朵，才能真正 成为珠海楼市的信心所系。
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