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广州首个“好房子”落地！白云新城+保利云瑞，广州北部改善最优解？
保利云瑞 ，广州首个好房子落地项目，准备来了。
小高层，板楼，吹风七八百万起。大概率又是保利的一个楼市搅局者。
问题来了，700多万到1500万，可以选的地方很多：
天河北、天河东、白鹅潭、 海珠西 、万博...
为什么选白云新城，为什么选保利云瑞？
今天用大白话深度拆解一下区域和项目， 好的坏的，一文看懂 。
文章有点长，但值得收藏细看。
一、白云新城在白云区和广州是什么角色？
广州北部配套能级和综合实力最强选手，门面担当；会议政务功能T0级。
1、北部独一档的城市界面。 城市界面很清爽，属于白云区的一股清流，如果不去看隔壁的村屋，颜值可以的。
2、北部独一档的功能配套。 属于白云区写字楼和商业体量独一档的板块；商业虽然没有很拿得出手的，但集中度仅次于天河路、万博。
同时地铁、医院、公立中小学、公园、文化场馆、体育馆、五星酒店群、会议中心样样不缺且不差。
公共配套的能级在广州挑不出几个比这里好的板块。
3、产业实力还行。 产业密度不算高，但放在白云区够看。以国央企为主，比如南航系，轨交系，储能系。有不少广州的服装、美妆领域龙头。
这些企业不在风口，对从业人员的大规模造富能力比不上新兴产业和金融互联网。但胜在相对稳定，国央企和消费行业受经济周期影响没那么大。稳定，就如同板块的楼市。
4、会议和政务功能容易被忽视。 这是白云新城无法替代的一点。
白云国际会议中心，以及星级酒店集群，本身就是为国际交往、高端会议准备，承接类似 APEC ，G20这种级别会议毫无问题。有广州71个领事馆、 广交会 在，使用频率不会低。
高级别的国内省内政务会议也不少。机场下来方便，东风路和府前路过来也是一路直达。
所以白云新城很多时候比很多地方 更关乎广州的“面子” ，这是它区别于万博、鱼珠、白鹅潭等二线CBD的优势。
这也是旁边的 陈田、萧岗持续推进旧改的动力源 。毕竟是真的要经常抛头露面。
总的来说，白云新城的综合能力毫无疑问是北部独一档。
更特别的是，作为CBD它很低密，各种资源密度不是特别高，功能分区也比较明显，甚至在某些角度你会觉得 有点冷清 。
但 这构成了它宜居的底色 。资源都在身边，该热闹的地方有人气，但不会显得拥挤。
用一个流行的词形容就是： 松弛感 。
二、白云新城的楼市有什么特点？
广州北部楼市第一梯队，可以笼络白云区高净值人群，但楼盘素质有点参差，中间档次的产品还比较缺乏。
1、贵，但有理由。 广州豪宅三要素——云山珠水和CBD，拥有云山景观、又在繁华地段的就只有白云新城。所以，白云新城一度可以冲上10万，看齐老四区的贵价盘。
不过相对天河海珠吃全城的有钱人，这里独自美丽，买家白云居多，不领涨，但也相对抗跌。
2、地缘掐尖。 整个白云楼市在广州是相对孤立的，自给自足，但胜在人多，总人口有371万，除了云山别墅，有钱人一般都往白云新城聚集。
3、圈层给力。 一般是专业市场老板，日化和服装行业的私企老板，还有部分高薪的产业高管、体制内人员，在白云来讲圈层实力比较强。
4、层级有点断裂。 核心圈内第一梯队只有 粤海云港城 和两三个二手楼盘，算上边边的龙湖天奕，主打面积偏大的改善。二手盘平均户数只有两三百。
下来第二档是西派云峰，新开的云樾和鸣，陈田旧改云山境二次出山有点过时，但勉强算。
再然后就是相邻的景泰、三元里、萧岗村周边的一些比较旧的二手，单价多在2-4字头。
总的来说，一二梯队的楼盘要么是十多年的二手，要么非新规户型，外围的二手不够看。所以3月推出的云樾和鸣和接下来的保利云瑞在片区市场优势很大。
三、保利云瑞，到底怎么样？
从几个方面解读一下。
地段： 严格上云瑞在白云新城位置不算核心，但处在商业聚集区边上。算板块第1.5梯队。
配套：
学校一般。 自身无配建。属三元里街机场第三社区，小学、中学都是对口民航学校，一般认为是第2-3梯队。
地铁中规中矩。 站点距离大于七八百米。
商业很密。 算得上白云区最丰富和最顶。金铂商业总部在建，高不高端另说，体量很大。
医院能打。 有省二院，省人民医院也在建。
其他：儿童公园、白云山（西南门步行1.3km）。
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环境：
有山景，但不算优秀。 有白云山二线山景，不过仅限中高层、东向，景观不在主阳台。缺点是东北侧、南侧有4-15层的建筑遮挡，影响部分中低楼层的视野和采光。
有噪音，但整体可控。 少量航线和学校噪音，马路大车不多。
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小区规划：
容积率低，2.3；
户数少，约370户；
规划有9栋楼，全部是17-19层、2梯2户的板式小高层。
地块有点狭长且不规则，所以小区规划上有些取舍，但瑕不掩瑜，整体舒适度是很高的，毕竟是广州首个“好房子”项目。
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先说好的——
密度很低。 小高层+纯板楼，CBD里很稀有，另一个是自家兄弟保利天奕。
独梯独户。 私密又不抢电梯。
下沉会所，中式园林。 从天瑞开始，保利搞得有点心得，对比周边二手就更有优势。
再说美中不足——
楼栋略拥挤。 地块狭长，楼栋只能东西错落排布。结果是南北楼间距较小，东西向也很拥挤；牺牲东南角1、2栋做双拼，拼接户损失主卧转角飘窗赠送；斜角对望严重，前排主卧容易被看，后排视野和采光受到一定遮挡。
退距不足。 导致南边的楼栋紧挨马路，也受自家车行出入口影响。
园林稀碎。 没啥集中开阔的园林场景，且超过一半户数主阳台无法看花园。
山景打折。 选择全南朝向牺牲了景观，只能通过生活阳台或卧室看白云山。
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