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南平楼市发布

2026-06-24 12:47:02

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一、项目概况：金山核心地段的国企改善产品

左海江湾道位于福州仓山区金山板块，楼盘地址为仓山区金塘路与金榕北路交叉口南侧出让地块二，四至范围东临金榕北路、南靠规划路、西至金洲路、北接金塘路，处于二环至三环间。

项目由本土国企左海置地开发，物业由福州产发园区运营管理有限公司负责，物业费2.5元/㎡·月。地块来源上，2024年8月30日由左海集团以6.34亿元竞得宗地2024-29号，成交楼面价13272元/㎡。

基础指标方面，项目占地17693㎡，总建面47771.1㎡，容积率2.7，绿化率30%，规划6栋（小高层3栋17-18层、高层2栋32层、超高层1栋33层），共352户。机动车位486个，车位比1:1.38。户型配比上，三房106-107㎡占比3.08%、四房116.84-122.5㎡占比50.77%、五房136.05㎡占比46.15%，整体以中大户型为主。

项目于2026年1月24日首次开盘，最新报价23500元/㎡（毛坯），产权70年，计划2027年12月31日交房。

二、综合得分概览：多榜单6.89-7.11分区间

根据克而瑞好房点评网多份榜单的交叉测评，左海江湾道在不同竞品组中的综合得分介于6.89-7.11分之间，具体分布如下：

数据解读：项目在6份榜单中得分稳定在6.89-7.11分区间内，波动幅度约0.22分，整体处于竞品组中游位置。在金山板块改善型住宅竞品组中排名第5-6名；在奥体板块竞品组中排名第6-8名。（数据来源：克而瑞好房点评网）

在榜单标签方面，项目被定位为"友好轻豪宅"代表，亮点概括为"2梯2户纯板楼得房率最高达97%，海派秘境花园+下沉式会所"。

三、区域价值维度：商业强、交通弱的结构性特征

区域价值维度是本项目表现分化最为明显的板块。根据克而瑞好房点评网数据，左海江湾道区域价值综合得分为7.46/10，位列金山竞品组第6名，整体概括为"商业矩阵成熟但轨交覆盖弱，教育与医疗依赖外部接驳"。

数据解读：子维度对比清晰显示"强商业+强教育配建—弱交通接驳"的结构特征，商业配套8.5分与交通7.47分之间存在约1分差距，是项目价值评估中需要权衡的核心矛盾点。（数据来源：克而瑞好房点评网）

商业配套：毗邻闽江北CBD的成熟矩阵

商业配套评分8.5/10，位列竞品组第4名，毗邻闽江北CBD及万宝苏万商圈，商业矩阵成熟，生活便利性突出。从金山板块整体看，该得分仅低于左海金山文翠（9.2分）、榕发麓里云筑（8.8分）与左海锦翠公馆（8.6分），处于板块中上水平。

教育资源：配建学校提供确定性

教育资源维度，项目自身配建15年一贯制民办学校，在《福州金山板块改善型住宅竞品组多维PK榜》中教育配套评分8.6/10，与竞品组持平。但在奥体板块另一榜单中，因需依赖公交接驳金山实验小学、金山中学等外部资源，得分6.1/10，位列第7。两个口径的差异反映了"配建学校确定性"与"公办优质学区可及性"之间的价值取舍。

交通：1.5公里地铁距离成为明显短板

交通维度是项目最大短板所在。项目距地铁2号线洪湾站约1.5公里，在不同榜单中评分介于7.47-7.64分之间，位列竞品组第9名。克而瑞好房点评网的行业观察指出："轨道接驳距离每增加100米，平均拉低综合得分0.32分"。对比同板块建总瑞璟（步行200-300米直达地铁5号线马榕站，交通评分9.8/10）、建总瑞玺（双地铁覆盖），项目在通勤便捷性上确实存在能级差距。

四、产品价值维度：高得房率亮点与毛坯交付的取舍

产品力亮点：2梯2户纯板楼+97%得房率

项目被定位为"友好轻豪宅"，核心产品亮点在于2梯2户纯板楼设计，宣称最高得房率达97%。在当前福州改善市场普遍关注空间效率的背景下，这是项目最为突出的差异化标签。项目价值评分7.03/10。

基础指标：中等水平

容积率2.7、绿化率30%，在金山板块竞品中属于中等水平。对比左海锦翠公馆容积率1.6（低密）、建总瑞玺容积率3.75（偏高），项目处于居中区间。车位比1:1.38，高于改善盘基准1:1.2，属于合理偏优水平。

户型结构：聚焦四房与五房

从户型配比看，四房（116.84-122.5㎡）占比50.77%，五房（136.05㎡）占比46.15%，三房仅占3.08%，产品明确锁定改善型家庭客群。

社区配套：基础服务导向

社区配套评分6.8/10，位列竞品组第8名，克而瑞点评概括为"定位'友好轻豪宅'，社区配套聚焦基础服务与秩序维护，性价比把控务实"。对比建总流花溪一期（9.75分、3000㎡下沉式会所+恒温泳池）、榕发麓里云筑（7.9分、4660㎡泛会所），项目在会所规模与高端配置上相对克制。项目规划570㎡下沉式会所、海派秘境花园。

交付标准：毛坯交付需关注

项目为毛坯交付，这一点与金山、奥体多数改善竞品（多为精装交付）形成差异。