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愿在外奋斗的我们，好运常伴，天天开心，顺心顺意，健康快乐，平平安安，越来越好，都能拥有属于自己的家
招商望海玥家园
基础信息
用地面积：9072.05㎡
总建筑面积：91653.8㎡
项目容积率：7.25
绿化覆盖率：40%
物业类型：住宅、公寓、商业
使用年限：70年（2022-2092年）
首推产品：公寓
公寓户数：390户
面积：约36-60平1-2房
楼层：35层
梯户比：3梯13户
使用率：约68%
单价：约7万（6-8万）
交房标准：精装
交房时间：2027年7月
物业费：7元/㎡/月
物业公司：招商物业
开发商：招商地产
楼盘地址：南山区蛇口望海路与湾厦路交汇处，地铁2号线（东角头站）约300米
四种精致户型
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望海玥项目整体包含4栋楼体——2栋住宅、1栋公寓和一栋商业。本次重点关注的是其公寓产品，共推出389套，主打36-60平方米的1-2房，精装修交楼。
36平方米户型为灵动大单间，设计合理，空间利用率高，总价215万起，是项目的最低入门门槛，堪称蛇口核心区的小户型投资标杆。
44平方米户型采用南向瞰海一房一厅设计，配备落地窗，部分中高楼层单位可享受深圳湾海景。
46平方米户型为端头一房一厅，具有通燃气优势（限边户），并配备独立厨房，生活便利性更高。
60平方米户型则设计了双面采光两房，提供270°环幕视野，满足小家庭的全功能需求。
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周边配套设施
商业配套方面，项目自身规划有1万㎡商业，加上周边社区带有底层商业，能满足日常购物需求。
驾车15-20分钟可到达海上世界、宝能·all city购物中心、City花园城、海岸城购物中心等商圈。
文娱资源堪称顶级——步行可抵达深圳湾公园蛇口段，还有深圳歌剧院、海上世界以及海上世界文艺中心。
项目坐拥大南山、小南山、赤湾山三山环抱，紧邻左炮台公园、大小南山公园等六大城市公园，俯揽蛇口15公里黄金海岸线。
教育资源方面，项目划片育才集团太子湾学校（九年一贯制）。不过需要注意的是，这是育才品牌后入驻的学校，教学质量相较于传统的育才学校仍存在一定差距。
小区环境与规划
望海玥作为渔二村旧改项目，其小区环境有着明显的优缺点。
项目容积率高达7.25，规划2栋45层的住宅和1栋39层的公寓。
高密度建筑布局使得社区园林空间有限，可能影响居住舒适度。
车位配比1：1.39，且有一栋公寓户数未公布，实际车位可能不足。
另一个值得关注的特点是，望海玥家园共规划395套住宅房源，其中回迁房343套，可售普通商品房非常少仅有52套。
回迁房占比超86%，可能带来居住人群复杂、物业管理难度大等问题。
物业费方面，公寓为7元/㎡/月，另加专项维修资金0.25元/㎡/月。
区域发展价值
蛇口作为深圳老牌高端居住板块，其区域发展价值依然充满潜力。
交通升级：地铁13号线二期预计2026年开通，东角头站将成为换乘枢纽，30分钟直达前海、深圳湾超级总部，进一步强化蛇口与核心商务区的连接。
蛇口渔港改造：一期工程已启动施工招标，包含渔港配套建筑、滨海休闲带及跨海步行桥，预计2026年部分完工；二期将建设渔文化博物馆，整体改造周期约5-10年。
改造完成后，区域景观和文旅价值将显著提升。
城市更新：蛇口老街区（如渔二村、大铲村）旧改持续推进，但改造周期漫长。
短期内周边城中村环境杂乱，可能影响居住体验；长期来看，随着旧改完成，区域城市界面将逐步优化。
商业升级：太子湾K11预计2026年开业，深圳歌剧院（在建）、深圳湾文化广场等文化设施将提升区域软实力。
从投资角度看，望海玥的小户型产品具有总价低、门槛低的优势，而且深圳湾区域的租赁需求旺盛，租金水平较高，小面积公寓出租较为容易，预计租金回报率可达3.5%-4%。
望海玥的公寓产品为那些预算有限但又希望入驻蛇口的购房者提供了难得的机会。项目预计2026年可交付使用，届时区域内的地铁13号线和蛇口渔港改造一期工程也有望完工。
随着蛇口老城更新的逐步推进，这片承载着深圳渔文化记忆的土地将焕发新的生机。
对于追求蛇口地段、看重海景资源且能接受短期城市界面不足的购房者来说，望海玥无疑是一个值得考虑的选项。
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