深谋，方有远见。
有人高歌猛进，有人如履薄冰。有人锲而不舍，有人错失良机。
搜狐焦点&拼房帝，年终盘点品牌房企排兵布阵，剖析头部项目逆市热销密码，预见2020，谁将再主沉浮。
2019年的六朝古都南京，正在迅速变成大鳄央企的主战场。
一方面，是以华侨城、金茂、葛洲坝为代表的“土拍天团”，差不多占据了南京主城近年土地出让的半壁江山。只要有看中了的好地皮，绝不轻易拱手相让。
另一方面，是以中海、华润、中冶为代表的“热销天团”，全年不间断地火力全开，有的甚至完全沉迷于突突突地把所有存量子弹统统打完，也要全方位制霸南京楼市的头条。
他们是资本雄厚的地产国家队，更是开启新一轮垄断时代的寡头。在今年即将进入尾声之际，我们不妨回头再看，会发现央企军团大大小小的战绩赫赫，且拿地与出货的势头相较于往年更加凶猛。掀起一波又一波的围猎战、狙击战和攻城战。
说得再直接点，央企阵营的存在感与大手笔重仓投入，在南京已经达到了历史上的顶峰。
（一）
以财大气粗的央企华侨城为例，在过去五个月一气呵成打出“6连击”，只为持续加仓南京。其招式之势大力沉，不禁让人刮目。
6月5日，江北核心区G04综合体地块经过1轮竞拍，被华侨城以底价36.5亿拿下，楼面价10565元/㎡。项目规划1栋150米超高层办公、1座大型商场，2栋酒店式公寓以及13栋高层住宅。意味着华侨城首次将触角伸向了高级江北新区的腹地。
7月3日，经过59轮报价，燕子矶新城G37地块被华侨城以总价37.3亿竞得，楼面价17539元/㎡，溢价率18.41%。该地块位于经五路中轴大道东侧“C位”，将有望解渴区域房荒。这也是华侨城首次进军燕子矶。
10月10日，华侨城再次出其不意，以总价9.1亿摘得栖霞山G69宅地，楼面价13741元/㎡。值得注意的是，这也是华侨城在栖霞山“主场”继翡翠天域之后获得的第二个住宅地块，意味着将持续深耕、加仓紫东地区。
10月12日，溧水华侨城大型文旅综合项目正式签约落地。根据官宣，华侨城集团将在溧水经济开发区投资120亿元建设欢乐港湾文旅项目，总用地面积1.5平方公里。
10月23日，华侨城挥师杀入南部新城核心区，以总价29.2亿元斩获G70地块，再下一城。有业内人士指出：“G70地块作为华侨城南京第六子，标志着华侨城对南京主城区初步完成从东向西，由北向南的四面合围。”
10月29日，江北核心区G04地块（华侨城+金地商置联合开发）案名曝光，项目名称为江畔都会上城。放风较快年底首开，推出千套精装房源，主力户型89-140㎡。打造核心区最强“抽水机”。
入宁四年，华侨城在南京市场已经布局了七大项目：即南京华侨城欢乐谷（翡翠天域），欢乐滨江（三期天鹅堡），江畔都会上城（江北G04综合体地块），燕子矶新城G37地块，栖霞山G69地块，南部新城G70地块，溧水华侨城欢乐港湾项目（土地待出让）。开发物业类型涉及住宅、商办、文旅等，总投资规模接近1000亿级。
其中，南京华侨城与河西欢乐滨江两个头部项目的投资额均双双超过200亿级，溧水欢乐港湾预计投资额超过100亿级，江北核心区G04综合体项目光是拿地就花了36.5亿，预计总投资达到70-80亿。截至目前，华侨城在南京手握2个主力在售项目，1个待售项目，另有3幅宅地土储，1个已签约待拿地项目，堪称是七剑下金陵。
除了今年拿地势头最为凶猛的华侨城，其他央企如金茂、葛洲坝等央企在土拍市场也表现不俗。例如，在7月3日，南部新城大校场G32地块经过129轮激战，金茂以51.5亿元拿下，楼面价29705元/㎡，溢价率33.07%。一时震惊南京业内。
喜新，但不厌旧。立足于一二级联动开发的巨大优势基础上，“地主”金茂今年还将继续深耕青龙山国际新城。尤其是积极引入中梁、禹洲联合开发在去年底摘得的G66新地块，正式定名为上东逸境花园，打造6栋高层住宅。值得一提的是，青龙山新城目前在售项目已经达到7家。准备入市的待售纯新盘2家，分别为金茂G66地块（上东逸境）和深业青麓上居。
而事实上，金茂在青龙山多年“合纵连横”，合作开发手法早已玩得炉火纯青。加上入局操盘江北CBD绿地国金中心的部分住宅（扬子江金茂悦）与公寓项目（A5领寓），以及与平安不动产、华润置地联手开发鱼嘴G97摩天综合体地块，与电建地产联手开发河西金茂府，与苏豪联手打造汤山温泉康养小镇等，金茂在布局南京中高端改善人居、地标商办和养老方面更加长袖善舞。
通过自身经验的不断积累，最终，在今年水到渠成地促成了金茂+新希望+金基+南京建设发展共同开发大校场G32地块的“四手联弹”。
可以预见的是，在很长一段时间内，金茂已经把南京视为继上海之外的“第二主场”，品牌力深耕优势不言而喻。
至于“水电双雄”之一的葛洲坝地产，更是从2015年开始不断在南京主城拿地，包括“面粉”4.5万/㎡的全市单价地王G14（中国府），楼板价近2万/㎡的上秦淮地王G53（紫郡府）。但最让业内津津乐道的，是今年8月底葛洲坝“梅开三度”再进城北小市地区，一家独大的垄断意味十分浓厚。我们不妨再次重温一下小市旧改与葛洲坝的不解之缘：
2015年6月10日，葛洲坝地产联手融创以32.3亿元拿下小市G11地块（线路器材厂地块），楼面价8746元/平米。后“踢出”融创，转而与招商蛇口携手打造葛洲坝招商紫郡蘭园。
2018年12月18日，葛洲坝地产联手常州三禾以15.1亿拿下小市G50地块（汽轮电机厂地块），楼面地价22413元/平米，后引入阳光城合作开发，打造鼓印蘭园（相当于紫郡蘭园二期）。
2019年8月29日，葛洲坝地产经过82轮报价，以总价32.3亿拿下小市G49地块（起重机械厂地块）。楼面价26393元/平米，引发业内一片惊呼：“小市地价涨了4000元/平！”
至此，葛洲坝初步完成“紫郡蘭园+鼓印蘭园+G49地块”三位一体的项目布局，填补了从安怀新村到汽轮新村之间“断档”的大片空地，几乎将半个小市揽入怀中。
“事实证明，葛洲坝正在有条不紊地凭借央企主场优势，一点一点吃掉汽轮电机厂周边、起重机械厂等小市旧改地块的城市更新。这样的区域垄断局面，放在全南京也较为罕见。”
（二）
讲完南京土地市场的央企进击之战，我们再来看看央企在今年南京楼市掀起的出货狂潮，力道也是相当惊人。其中，以中海为头号代表，推盘火力之凶猛，最为“嚣张”。
据不完全统计，“银十”南京预计有6000套左右房源入市，而中海一家就有近2000套房源出货，占据整个十月南京推盘量的三分之一。开发商甚至自信地宣布“南京进入中海时间”。
实际上，自2019开年以来，南京中海就以多个网红盘、日光盘轮番上阵，屡次刷新热销纪录。目前已完全做到九子联动“组合拳”，实现了销售规模与销售额的双爆发。
回首今年春节期间，燕子矶网红盘—中海燕矶听潮率先迎来开门红，10天突破5亿，豪夺2019南京楼市上半年单盘销售套数Top 1。卖得最疯狂时，“工作日平均去化10套/天”。
同样是在2月，中海城南公馆首开1小时，宣布售罄142套洋房。全部为建面约131-140㎡的大户型，均价3.4-3.9万/㎡。“一夜撕裂城南限价天花板”。
到了3月，江浦雨山路的中海原山首开，吸引千组客户摇号。122套房源以光速售罄，吹响江北楼市热销排名前列声号角。
6月初夏，江北核心区的中海左岸澜庭创造历史，开盘5小时狂销1006套，32亿货值。创下南京年度单盘开盘销售套数纪录。此后，该项目保持“每月推一次盘”的高周转快销节奏，不间断批量出货，五开五捷。
据中海内部人士透露，截至目前，南京中海销售额已突破150亿，将在年底冲刺200亿大关。共计九盘同时在售“围剿”南京市场，构筑最强推货阵容：中海棠城公馆（六合）+中海云麓公馆（禄口）+中海左岸澜庭（江北核心区）+中海燕矶听潮（燕子矶）+中海城南公馆（贾西）+中海原山（雨山路）+中海润江府（镇江）+中海滨江U-BOX（鼓楼滨江）+中海桃源铂公馆（鼓楼滨江）。如此大规模的同时推盘，覆盖多个主力板块，放眼南京楼市无出其右。
但，我们也要清晰地看到：在中海这场贯穿2019全年的出货狂欢盛宴的背后，还有一个孤独的身影暂时被按兵不动：那就是位于江宁百家湖商圈的中海龙湾U-LIVE。从2017年7月12日项目拿地算起，该商办性质公寓迄今迟迟未能入市。难免引发坊间诸多猜测。
另一个不容忽视的事实是：2019年，中海似乎只顾忙着埋头出货，全年手头上竟没有一块新增的土储。这与彼时在2017年一口气豪掷130亿拿地，连下7子，待开发土储超百万方的超大手笔形成了鲜明反差。
不难看出，中海2017-2018连续两年累计砸下200多亿重仓南京。可是到了今年，巨大的存量与回款压力势必将倒逼这家头部央企，拼尽全力马不停蹄地出货、出货、再出货。“新的地皮可以先不拿，大把银子回笼要紧。抢在冬天来临之前，变现落袋为安。”
除了一骑绝尘的中海，其他央企如中冶、华润等，也是追求跑量为王。先看中冶，凭借盛世滨江单盘多组团的混合打法，继2018年五开五捷之后，又在2019年接力推出400多套“接地气”的拉小学区房（65年产权），户型35-135平米，总价120万起步，较低首付只要36万起。开盘热销8成。
再看“央企长子”华润置地，其负责操盘的鱼嘴润府在今年6月首开一炮而红，然后开始小批量加推，逢开必光。有消息称，“项目一期会在今年收官。”在鱼嘴一江之隔的江北新区CBD，那个万象公馆的小公寓也卖得差不多了。
但真正的重头戏，还得看独揽燕子矶门户的百万方大盘万象天地，由华润操盘的低密度住宅户型据说很惊艳，大有未开先火之势。“据说，突破区域限价的希望很大。”
“刁钻的地段，过硬的产品。只吃鱼身，不吃鱼尾”。论嗅觉，还是这些头部央企最敏锐啊。
（三）
在央企南京阵营，有人高调逆市前行，也有人收敛起过往的光芒，变得小心翼翼，如履薄冰。
比如五矿，近年新拿的地块大多选择合作开发，并交给其他房企操盘。比如江浦五里桥立交口的G25宅地，光是拿地就花了41.5亿，最后确定由五矿、保利、金地三家联合开发。金地负责出面操盘，“地主”五矿隐在幕后，也就是今天的江山大境。
还有五矿与葛洲坝在河西新江东商圈联手砸下65亿摘得的G30地块，由五矿、葛洲坝、保利、鼎信四家联合开发，已更改案名为金陵府。值得注意的是，该项目原定案名为长江国府，拟引入葛洲坝旗下较高端“国府”系产品线，与河西南的葛洲坝南京中国府分庭抗礼。但因为种种原因，最后还是调整了定位。
此外，G30项目的“面粉价”达到34043元/㎡，被要求现房销售（货量800多套），另外配建保障房面积1.56万㎡（近150套保障房）。“有业内消息称，户型面积约140-210㎡。但拿地2年多，该项目整体进展并不是很快，似乎在刻意保持某种低调。”
从另一个角度看，在调控总基调延续、但部分限价已开始松动下，南京房地产市场仍然充满变数，个盘去化冷热不均。这也在倒逼各家央企即便有钱任性，也要谨慎小心，准备过冬。此外，这样的谨慎，还突出体现在对外围板块的“偏见”上：比如央企军团“誓死”不进龙潭，不进宝华，不进桥林，不进板桥，不进南京远郊一些边角料地区。背后值得思考，也很耐人寻味。
但，当我们翻开南京今年的楼市地图，仍然会发现央企牢牢占据半壁江山的主角席位，从四面八方“攻陷”六朝古都。且经过多年运筹帷幄，精心布局，一步步将更多的中小民营房企“挤压”出这座长三角少有的特大城市核心区。
无论市场如何风云变幻，他们仍然在不断努力地进击，并选择最适合的方式，用自己的实力与资源“瓜分”南京。
