解码江宁潜力股时代！
搜狐焦点系列策划，寻找大南京蓝筹股。本期聚焦江宁买房“四大象限”，本文着重为大家带来第三象限解读：方山、青龙山、淳化。
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长深、绕城两条高速公路相交，仿佛是在一张八卦图中将江宁方山→青龙山→淳化三个板块以上下开弓之势发展，再往东拓展势力范围，形成三角攻势之态。
作为江宁楼市中最安静的板块方山，这个一向以人文和自然环境著称的老核心板块，是江宁的宜居重地，可以说是在闷声发大财。
最早蒙受地铁利好加持，随着大学城的版图扩张、品牌房企的抢滩扎堆，商业、教育、医疗上，让方山俨然成为一座“小城”，价值已呈现爆发之势。
再向南延伸，依傍琅琊路小学江宁分校，青龙山板块热度依然，它也是这三大板块横纵发展中，目前新房房源最充足的，除了金地、朗诗、深业、金茂5个纯新盘外，还有5家在售盘，妥妥的供应主力军。
方山、青龙山夹角延伸而来的刚需重镇淳化，主要依赖的是在建中的梅龙湖PPP项目，继弘阳、万科纷纷收官后，目前只有2家楼盘可供货，两盘都靠着梅龙湖，湖景资源还是比较稀缺的。
1方山
方山？换做三五年前，就算让我在方山买房，我都会摇头，我的一位老友更是一脸不屑，那的房子谁买啊，所以十年前错过买房红利的老友，只能看着周边朋友房子涨了10多倍。不得不承认，我们曾经爱理不理的方山早已乘上改善之风。
当然，一提到方山，世茂梦享家、武夷名仕园这两个热盘，无疑是将方山再次推上热浪的缘由，两大刚需盘因超低中签率刷屏，而随着它们的收官，方山板块也迎来了房价2.0时代。
刚需是如何眼睁睁地看着“被改善”的？一起来看下方山的二手房。
由江宁本土房企武夷地产开发的武夷名仕园，开卖初期以低价引来众多买房人哄抢。去年9月收官房源销许均价1.6万/㎡左右，迎来6100多组买房人报名登记，如今在二手房挂牌价2.1—2.2万/㎡，小区120㎡以上户型成交价在1.9万/㎡左右。
看到这2万出头的房价是不是很亲切？呵呵，再往下看就不友好了。
距离武夷名仕园不远的小区有银城一方山、招商方山里，其中，银城一方山二手房挂牌价在2.7—2.9万/㎡之间，成交价在2.6—2.7万/㎡；招商方山里的挂牌价普遍在2.8—2.9万/㎡之间。
保利梧桐语花园普遍成交价在2.5—2.9万/㎡之间，不过就在今年1月时该小区成交了一套单价达3.1万/㎡的房源，打破了该小区二手房较高成交单价纪录，也打破了方山板块二手房成交单价纪录。
但更生猛的是，纪录很快被弘阳上院击破，该小区在3月时成交了一套77㎡户型，单价在3.2万/㎡左右，刚过1个月，该小区一套101㎡户型的房源，以单价35367元/㎡成交。
就算像诗和远方一样存在的方山，也甩了刚需一个巴掌：嫌我远？你也买不起！
二手房房价屡创新高，成交价突破3万/㎡，新房的进度自然颇受关注，吸引了大批买房人的青睐，但事实上，整个板块的新房上市量却很少得可怜，多以改善为主。
眼下，板块内有在售盘五矿澜悦方山、景枫你山、协众水岸风华（公寓）、万裕龙庭水岸以及纯新盘美的建发国宾府、联发翡翠方山。
（五矿澜悦方山实景图）
五矿澜悦方山（点击查看）在售叠墅和洋房，江宁改善的优选。其中，中叠建筑面积142㎡，总价460万左右；上叠建筑面积125㎡，赠送露台，总价近420万元。（想了解楼盘，可以直接点击文中的楼盘名查看详情，还可以一键拨打400电话咨询哦！）
除此之外在售小高层房源，建筑面积为115㎡，均价26500元/㎡。
整个项目规划19栋住宅，还将配建一所幼儿园，为现房销售。
目前五矿澜悦方山周边已有小的商业体开业，基本生活所需完全能够满足，另外，距离不远还有文鼎广场、江宁万达广场、百家湖商圈相毗邻，项目还自带幸福里社区商业，一站式生活配套较为丰富。
交通上，坐拥1号、5号双线地铁，有多交公交线路，未来还将规划T3有轨电车满足人们多种出行方式；医疗上有三甲南医大附属逸夫医院、江宁医院等配套。
（五矿澜悦方山样板间）
老盘万裕龙庭水岸（点击查看）已领四期18、19号楼71套毛坯房源销许，中签率为7.1%，建筑面积约84—110㎡，销许均价20700-22500元/㎡，毛坯交付。（想了解楼盘，可以直接点击文中的楼盘名查看详情，还可以一键拨打400电话咨询哦！）
景枫你山（点击查看）目前所剩房源不多，以纯法式的联排别墅为主，建筑面积约180—367㎡户型，前期别墅售价830万/套起。（想了解楼盘，可以直接点击文中的楼盘名查看详情，还可以一键拨打400电话咨询哦！）
此外，板块内还有联发翡翠方山、美的建发国宾府两个高价地尚未上市，看这架势，未来这两个项目价格的友好程度，我表示存疑。
美的建发国宾府（点击查看）目前已经在施工中，规划打造6栋高层住宅以及一栋独立商业，预计会在今年入市，该项目中还有人才房的建设。（想了解楼盘，可以直接点击文中的楼盘名查看详情，还可以一键拨打400电话咨询哦！）
联发翡翠方山（点击查看）将打造纯别墅区，叠加产品为主，共300多套精装房源；叠加别墅为上、中、下六叠产品，户型面积142、155㎡；稀缺联排别墅，仅有11套，户型面积180㎡，现房销售，预计会在今年入市。（想了解楼盘，可以直接点击文中的楼盘名查看详情，还可以一键拨打400电话咨询哦！）
2青龙山
如果说方山是一把现实的镜子，那青龙山是否会给买房人一针强心剂？
作为南京早期四大保障房片区之一的青龙山，就像曾经的方山一样被“鄙视”，不过，鄙视链形成又如何？房价还不是蹭蹭上涨，最后发现鄙视链底端站着的是自己。
二手房方面，融侨悦城在链家网上挂牌价为2.7—3万/㎡之间，不过暂无房源成交记录。
青龙山板块主要以新房为主，相比方山，想要在青龙山买房的选择余地还是蛮多的，早在2015—2018年年间，青龙山共出让了13幅涉宅地块，平均每年3幅左右，这样的推地节奏加上板块内规划了70万方的商业体，还有琅琊路小学江宁分校加持，未来几年内很快会形成自己的人气规模。
目前板块内聚集了融侨、中南、朗诗、金茂、深业、招商等多家房企，从整个板块的产品来看，各家房企打造的都是精装、产品户型很相似，不过相比之下还是琅小分校附近的楼盘好卖些。
目前板块内限价25600元/㎡，对于刚需、刚改买房人来说还是可以考虑的。
如今在售的项目有融侨观澜、中南上悦城、东城金茂悦II期、江宁金茂悦、朗诗玲珑郡，以及纯新盘深业青麓上居、招商名筑、都会学府（点击查看）、朗诗保利青龙山G22地块（点击查看）、金茂青龙山G66地块（点击查看）。（想了解楼盘，可以直接点击文中的楼盘名查看详情，还可以一键拨打400电话咨询哦！）
融侨观澜是板块内距离琅琊路小学江宁分校最近的项目，目前在售1、2、6、8号楼房源，建筑面积98—135㎡，销许均价约25600元/㎡。（想了解楼盘，可以直接点击文中的楼盘名查看详情，还可以一键拨打400电话咨询哦！）
中南上悦城（点击查看）前期房源已经卖完，近期将推8号楼，建筑面积约87—115㎡，共计120套精装房源。（想了解楼盘，可以直接点击文中的楼盘名查看详情，还可以一键拨打400电话咨询哦！）
东城金茂悦II期（点击查看）有少量房源在售，项目只剩1号、5号两栋收官楼，近期将推5号楼100套房，建筑面积约89㎡—119㎡，销许均价25679元/㎡，价格相比此前略有上涨。（想了解楼盘，可以直接点击文中的楼盘名查看详情，还可以一键拨打400电话咨询哦！）
江宁金茂悦（点击查看）目前有房源在售，销许均价24291元/㎡，建筑面积约115㎡。
（江宁金茂悦建筑面积约115㎡户型 ，共4个）
朗诗玲珑郡（点击查看）有房源在售，户型面积为88—124㎡，均价25612元/㎡。（想了解楼盘，可以直接点击文中的楼盘名查看详情，还可以一键拨打400电话咨询哦！）
此外，板块内还有深业青麓上居（点击查看）、招商名筑（点击查看）、都会学府等纯新盘。其中，招商名筑分A、B两个地块开发，规划建设5栋住宅楼，建筑面积约89-120㎡，目前已经在景枫和江宁万达公开城市展厅，B地块将配建一所15班幼儿园。（想了解楼盘，可以直接点击文中的楼盘名查看详情，还可以一键拨打400电话咨询哦！）
综合来看，继去年下半年掀起入市潮后，今年青龙山板块的纯新盘阵营继续迎来“井喷”之势。整个板块粮仓充足，在未来很长一段时间内会是江宁新房供应大户。
3淳化
地价2万+、新房均价2.38万/㎡……地价攀升、板块规划、湖景资源等一度成为淳化硬气的理由。遥想2016年以前，淳化还是一个默默无闻的板块，除了梅龙湖无界，整个板块都是少有记忆。
淳化二手房方面，如旺运花园、淳湖佳苑、鸿裕华庭等安置房还是比较多的，普遍挂牌价在2万/㎡左右，但买的人并不是很多。
万科和昌金域东方、弘阳禹洲时光春晓目前在网上挂牌的房源很少。
我在链家网上看到万科和昌金域东方挂牌价为2.5万/㎡，弘阳禹洲时光春晓在链家网、我爱我家网上暂无房源在售。
总体来看，淳化新房和二手房基本没倒挂，多数买房人还是会选择去买新房。
新房方面，自万科、禹洲“对战”纷纷售罄后，淳化目前只有在售盘贝克湾以及纯新盘保利淳化G05地块。
贝克湾（点击查看）已领20#、23#楼88套洋房销许，建筑面积约90—120㎡户型，销许均价23192-23796元/㎡，正在报名登记。此次开发商推出了首期21万起买洋房的政策。
建筑面积约90㎡
建筑面积约105㎡
建筑面积约115㎡
保利淳化G05地块（点击查看）规划打造6栋小高层，楼面价2.1万+/㎡，后期将现房销售。（想了解楼盘，可以直接点击文中的楼盘名查看详情，还可以一键拨打400电话咨询哦！）
从地段上看，这两个项目都靠近梅龙湖，是名副其实的湖景房，未来将享受梅龙湖PPP项目配套，该项目目前已经在动工中。
教育资源上看，板块内目前有幼儿园2所，小学和中学分别有1所，除此之外，还有在建中的淳化第二学校。
整体来看，尽管淳化聚集了保利、万科、弘阳等品牌开发商扎堆落户，相较于江宁其它新兴板块，淳化的房价门槛并不是很高，但目前板块还处于待开发阶段，交通、教育、商业配套的缺失，这里的居住氛围浓度相比已经发展起来的板块要低一些，这也是不得不面对的现实。
但现实并非完全特别，湖景资源成为房地产的“外衣”在南京并非新鲜事，从早年的月牙湖、莫愁湖再到百家湖、九龙湖，都是以湖来定位开发的。
淳化板块会成功接棒湖居时代吗？值得期待。
