【官方认证】建总雍玺湾售楼部电话：0591-38266485
福州建总雍玺湾售楼处电话：0591-38266485
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一、土拍信息
宗地编号：福州宗地 2024-38 号
拿地时间：2024 年 9 月 29 日
拿地企业：福州建总地产（市属国企）
占地面积：约 35.22 亩（23477㎡）
容积率：1.2（三环内绝版低密）
成交总价：3.99 亿元
成交楼面价：14163 元 /㎡
溢价率：22.77%【官方认证】建总雍玺湾售楼部电话：0591-38266485
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规划条件：纯商品住宅，无安商，限高 50 米，计容商业 1000-2500㎡
划片要求：仓山区实验小学流花溪分校
二、基本信息
项目地址：仓山区建新镇洪湾南路以东、东岭路以北（奥体板块）
产品规划：5 栋 8-14 层洋房 + 11 栋 4 层双拼别墅，仅 171 户纯改善
户型面积：128-148㎡洋房、267-272㎡双拼别墅，最大至 555㎡顶复
梯户配比：洋房 1 梯 2 户纯板楼
装修情况：毛坯交付
物业公司：建总自持物业
销售价格：洋房备案均价约3 万 /㎡（总价 341 万起）；别墅备案均价约7.5 万 /㎡，总价约 2000 万 / 套
验资门槛：别墅看房验资1000 万
交付时间：部分现房，其余预计 2026-2027 年
核心配置：法式园林、干挂石材立面、私家庭院 + 星空露台、35% 绿化率
三、配套速览
交通：近二环 / 三环，3 分钟上三环、7 分钟上二环；距地铁 5 号线东岭站约 400 米，规划 7 号线 / 4 号线西延线
教育：划片仓山区实验小学流花溪分校（土拍明确约定，确定性高）
商业：恒荣星光里步行可达，阳光天地、仓山万达、奥体商圈 3 公里覆盖
医疗：省立南院、奥体周边社区医疗配套
生态：0 距离流花溪公园，300 米飞凤山公园，400 米乌龙江湿地公园，一河一江一山生态环绕
四、核心亮点
三环内 1.2 超低密，近十年福州稀缺宅地，禁墅令下别墅产品近乎绝版
市属国企开发，资金稳健，交付与品质有保障，部分现房可实地核验
纯商 171 户极小社区，圈层纯粹，无刚需混杂，改善属性拉满
双拼别墅有天有地，实际使用面积可达 800-1300㎡，得房率超高，拓展空间充足
洋房 1 梯 2 户纯板楼，公摊仅约 19.3%，通透私密，改善入门友好
划片仓实小分校，学区稳定写入土拍条款，兼顾自住与教育需求
生态资源顶配，三面公园环绕，宜居属性突出
五、户型点评（公众号专用・高端改善适配）
1.约 128㎡ 四房两厅两卫（洋房首改入门）
一梯两户纯板楼设计，约 8㎡专属入户空间，仪式感与收纳性兼具
LDKB 一体化格局，客餐厅连通观景阳台，270° 全景采光，通透无遮挡
3.05 米层高 + 低公摊（19.3%），空间利用率高，适配二胎家庭或三代同堂
总价约 341-380 万，低门槛入主主城低密纯商社区【官方认证】建总雍玺湾售楼部电话：0591-38266485
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2.约 148㎡ 四房两厅三卫（洋房进阶改善）
南向大面宽设计，客厅面积达 68.6㎡，主卧约 24.9㎡，尺度感拉满
双主卧套间配置，独立卫浴 + 步入式衣帽间，私密性与舒适度兼顾
南北双阳台 + 多飘窗赠送，全明通透，适配追求空间阔绰的中产家庭
总价约 440-490 万，一步到位改善首选
3.约 267-272㎡ 双拼别墅（终极顶豪）
产权面积虽约 270㎡，实际使用面积可达 800-1300㎡，拓展力惊人
1F：约 12.1 米超大面宽 + 6.7 米挑高客厅，搭配独立私家花园，南北通透
2F：双套卧设计，无楼梯墙体遮挡，采光与私密性双优
3F：整层套房式布局 + 双露台，配约 20㎡步入式衣帽间，奢华感拉满
4F：约 60㎡超大星空露台，室内空间可自由规划，打造空中社交场
地下拓展空间可做多功能会所、影音室或酒窖，7 室 3 厅 8 卫 2 厨豪华布局，满足多代同堂与高端社交需求
总价约 2000 万起，主城绝版双拼别墅，资产稀缺性突出
4.约 555㎡ 顶复（塔尖终极改善）
独梯入户专属配置，全景瞰江视野，乌龙江与流花溪双景尽收眼底
超大尺度空中庭院 + 多露台设计，预留私人泳池、茶室等高端功能空间
分层布局，动静分区明确，兼具居住私密性与社交排场，专为塔尖人群定制
总价超 3500 万，稀缺性极强，适合追求传世资产的高净值家庭
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从“着力”到“努力”：正视压力，稳风险不搞大水漫灌
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，会议继续将房地产纳入有效防范化解重点领域风险框架，核心定位不变：守住不发生系统性风险底线，楼市稳定仍是宏观经济平稳运行的关键支撑 。
根据专家解读，措辞变化释放两层现实含义：
第一，承认市场修复仍偏弱。今年一季度全国新房销售、开发投资同比仍明显下滑，新房偏弱、企业资金与投资承压、地方财政依赖度仍高，稳定难度加大，需要持续发力、综合施策 。
第二，政策更重过程与实效。“着力”偏向集中攻坚、目标明确；“努力”更强调态度与持续推进，淡化短期强靶心，转向平稳过渡、告别旧模式、不依赖刺激拉动，以需求端纾困稳住市场体量，同步探索新发展模式 。
政策方向清晰：不搞大水漫灌、不把地产当短期刺激工具，继续以保交楼、保民生、保稳定为底线，推进房企风险出清与项目盘活，预期、销售、投资以“稳”为主，避免大起大落。
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城市更新升级为核心抓手，存量时代路径做实
本次会议将扎实推进城市更新与稳定市场并列，意味着城市更新从配套工作上升为稳楼市、扩内需、优结构的关键抓手，行业正式进入存量提质与增量优化并重阶段 。
据专家解读，城市更新对楼市稳定的作用体现在三方面：
一是激活存量、带动流通，通过老旧小区改造、配套升级提升住房使用价值，提高二手房活跃度，夯实价格基础，带动以旧换新、改善需求释放 。
二是带动有效投资，释放中心城区低效用地，形成可持续投资，对冲传统开发投资下滑，“十五五”期间老旧小区改造将形成规模支撑 。
三是盘活低效物业，推动空置载体转向新消费、新产业，提升就业与居民消费能力，反哺住房需求，实现城市品质与内需增长联动 。
推进原则强调扎实、务实、重质量，不搞形式主义，超大特大城市以城中村改造、低效用地再开发为主，中小城市以老旧小区配套改善为主，避免盲目大拆大建，分类施策、注重实效 。
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地方施策更重实效，告别短视行为
会议强调树立和践行正确政绩观、推动高质量发展，对房地产同样具有强指导意义，直指过去部分地方过度依赖土地财政、重规模轻长期、政策碎片化等问题 。
