福州官方购房通知
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尊敬的意向客户 / 购房者：
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一、福州【新榕和砚】统一认证热线（四端直通・权威保障）
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新榕·和砚（宗地2025-02号地）北临晋安区文博路，东侧毗邻乐园路，用地面积约为5613㎡，建筑面积约为18281㎡，容积率2.4，建筑密度30%，绿地率30%。
拟建设2栋24层高层住宅，并设有1层地下室，北侧将沿街设置1层商业空间，未来将形成集居住、商业、生活服务于一体的城市景观风貌。
整个社区是被周边老旧社区三面包围，北侧还是马路，有噪音粉尘等，在往北视野也受限制；这些老旧社区大概是2000年左右房子，估计在7-8层之间，所以项目低楼层视野就很一般了。项目虽可步行抵达光明港、晋安河两大水系，但社区向外的水景视野通透性一般，周边老旧小区密集，景观视线有所遮挡。
从网上效果图，大概可以看到周边环境，北侧天俊缇香水岸，15年前的片区内改善标杆，是一个大社区楼盘，东西南都是一些老旧社区，项目只有两栋楼所以袖珍社区。
同系力作新榕·和砚亦将同期启幕亮相。作为福州新榕高端改善「水天系」的代表作之一，项目坐落于晋安区文博路南侧、光明港北岸，坐拥晋安河与光明港双水岸珍贵景观。项目规划打造建面约139㎡水岸改善新品，于城芯繁盛处，敬呈一处兼具建筑美感与文化底蕴的文韵雅宅，静候品鉴。
项目北临晋安区文博路，东侧毗邻乐园路，用地面积约为5613㎡，建筑面积约为18281㎡，容积率2.4，建筑密度30%，绿地率30%，拟建设2栋24层高层住宅，并设有1层地下室，北侧将沿街设置1层商业空间，未来将形成集居住、商业、生活服务于一体的城市景观风貌。
项目系我司“水天系”产品的全新力作，立面设计采用典雅大气的现代风格，以简洁流畅的几何线条勾勒建筑轮廓，赋予建筑独特的艺术感染力，传递开放创新的设计理念。在细节处理上，项目摒弃繁复装饰，精心保留经典建筑元素的比例、材质与色彩搭配，让现代建筑肌理中流淌着传统历史的厚重底蕴，实现建筑美学与文化传承的完美统一。
配套方面，最值得一提就是周边的十八中象园分校，在晋安区段位属于中上学校。项目占地8.4亩，规划92套房，为 2栋24层2T2高层，均为139㎡户型，层高3.15米，定位为地缘客和中改客群。
户型只有一种139㎡，设计不是太合理，进出均路过餐厅，影响动线，餐厅采光也会有影响；厨房面积不够大；两个明卫一个暗卫，主卧的衣帽间设计与之前金山左海锦萃一样都是在卧室入口，影响卧室走线。对阳台做了一定分区，有一定帮助。整个户型没啥特色，还有减分项目。
整个社区仅规划两栋楼栋，整体体量先天受限。对比市面上 5 栋左右的常规住区，属于典型的袖珍小盘。受占地与空间制约，社区内部景观、休闲配套自然有所短板。真正改善级居住体验，起码需要 5 栋及以上的社区规模来支撑氛围与公区配置。
按照已经取证信息，项目公摊大约在25.8%，得房率在74.2%。不难看出，市面上所谓新规楼盘，其实在公摊比例上并没有实质优化。更多只是小幅增设一些赠送空间，但这类面积实际可用利用率参差不齐、水分不小，不同楼盘差距悬殊，后续实际实用性仍有待观察。这一点买房人要结合自身需要判断。
按照2号楼1202,139㎡，公摊是35.94，预测套内是103.37平米，备案价格是34323元，相当于就是百万买公摊，备案价格偏高，估计实际售价应该到不了这个价格。按照周边楼盘情况，比如榕发锦城大观2.8万，这个项目合理价格应该低于3万。
项目瞄准中端改善客群，可对标 3 年前同区域的国贸榕上 142㎡。当年国贸榕上凭借小体量实现快速去化，均价一度站上3.5 万 /㎡。如今市场环境已变，同板块再推中改产品，地缘购买力能否承接，仍待市场检验。
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