近期，虹口区新增两宗住宅用地规划获批，目前调整方案在市规自局网站公示。
两宗地块面积都较小，性质原本属于商办用地或教育用地，现更改为纯住宅用地。根据特定管理条文，两宗地块均鼓励土方源头减量，适当抬升地坪标高，具体以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。
这意味着这两宗地块出让后，有望设计成为新规下的“抬板社区”。
01
欧阳路地块商改住
1月23日，欧阳社区C080403单元hk153街坊将实施“商改住”规划调整。
根据调整公告，原编号为hk153-02的地块由商务办公用地（C8）转为三类住宅用地（Rr3），用地面积由6393平方米微调至6100平方米，容积率设定为2.5，建筑限高60米，预计新增住宅供应面积约1.5万平方米。
同时，规划还对该街坊内的hk153-01地块边界进行了优化，将其用地性质明确为公共绿地（G1），面积由840平方米增至1133平方米，在紧凑布局中仍兼顾环境品质提升。
鼓励土方源头减量，适当抬升hk153-02地块的地坪标高，出土量不大于约2.9万立方米，具体以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。
该地块坐落于欧阳路、四达路、吉祥路交汇处，呈独特倒三角形态，与金茂·璞元项目相距约500米，东侧临近地铁10号线邮电新村站，西侧紧靠在建的19号线，交通出行十分便利，可谓“小地块、大潜力”。
02
瑞虹新城旁一学校用地改住宅
1月15日，虹口区官网公示嘉兴社区C080301单元控制性详细规划hk306街坊局部调整方案。调整地块用地性质由原规划的公共绿地（G1）、幼儿园用地（Rs6）调整为公共绿地（G1）和三类住宅组团用地（Rr3）。
调整后的hk306-08地块，占地面积约7115㎡，容积率上限为2.5，地上计容建筑面积约1.78万㎡，建筑限高为80米。
同时，鼓励土方源头减量，适当抬升hk306-08地块的地坪标高，意味着该地块未来将以抬板式住宅社区呈现。
hk306-08地块位于虹口区临平路太平桥支路口，西侧、南侧临河，已经动工的南北通道就途经本地块下方。地块临近4、10号线以及在建的19号线海伦路站，东北侧靠近瑞虹新城，瑞虹天地太阳宫、月亮湾、星星堂、瑞虹坊等商业配套近在咫尺。
03
虹口有序增加新房供应
值得关注的是，虹口区住宅用地及新房供应持续增加。
2025年11月，北外滩核心区与四川北路板块，各新增一处住宅与科研混合用地以及一宗风貌别墅用地。
同月20日，虹口区嘉兴社区C080301单元的hk264A-01地块完成协议出让，即瑞康里项目，意向用地者为上海虹口城市更新建设发展有限公司，成交总价为26.7627亿元，楼板价约为11.5万元/㎡。由于是风貌别墅用地，容积率1.38，楼板价相对较高。目前地块设计方案已公示。
在此之前，该公司还以协议方式拿下虹口区北外滩区域三宗旧改地块，成交总价为35.98亿元，平均楼板价为64238元/㎡，后续由建发接手操盘，入市时间待定。
据搜狐焦点统计，2025年虹口全区公开出让涉宅用地共3宗，成交总金额约175.9亿元。尽管地块数量不多，但成交金额仅次于杨浦，排名全市第二。这三宗地块分别由绿城、金茂庆隆联合体和北外滩集团竞得。
2025年2月，金茂联合庆隆以89.64亿元拿下虹口瑞虹新城地块，楼板价11.75万元/㎡，溢价率38.2%。这一价格较2024年11月华润拿下的虹口区hk191A-03地块高出了逾20%，刷新了当时虹口宅地单价纪录。
2025年7月25日，绿城竞得虹口北外滩地块，即如今的绿城潮鸣外滩，成交总价647190万元，溢价率46.33%，楼板价126577元/㎡，装修标准6000元/㎡，创下近年来土拍楼板价及溢价率新高。若去除公共服务面积及高端人才配建，可售商品住宅实际楼板价约13.6万/㎡。
该地块即为如今的绿城潮鸣外滩，实景示范区已经亮相，但入市时间及价格仍未定。
目前区域内在售新盘主要有四个。其中，外滩瑞府已经全部推出，主推建面约124-330㎡3-4房，均价14.85万/㎡，整体去化速度较快。
金茂璞元已经三次开盘，合计推出267套，截至目前已经网签148套，去化率55%，均价16.81万/㎡。
中粮北外滩壹号已于去年12月开盘，首期推出90套高层住宅，户型建面约184-228㎡，均价14.38万/㎡。目前仅成交39套。
另外还有虹口源·717，在售均价13.8万/㎡。
此前，徐汇滨江及金山新城地块调整获批后，很快在第三批次土拍中挂牌。从规划到审批再到挂牌出让，今年土拍节奏明显加快。关于本次新增的两宗住宅地块后续出让方式及价格，搜狐焦点将持续关注。
