近期，静安区灵石社区N070402单元控制性详细规划081a街坊局部调整方案公示并公开征询意见。
原为商住办混合用地的地块调整为纯住宅用地，另涉及一宗四类住宅用地调整，两宗地块预计新增住宅建筑面积约12万平方米。
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控规调整 大宁商住办地块一分为四
本次调整范围为静安区灵石社区N070402单元081a街坊，具体四至为：东至江场三路、南至永和路、西至彭越浦路、北至汶水路，总用地面积约12.08公顷。
根据公示的控规调整方案，原081a-02商住办地块被拆分为四个地块：
081a-08地块：规划为三类住宅组团用地（Rr3），用地面积3.64公顷，容积率2.45，建筑面积约8.92万平方米，建筑限高60米，为本次调整新增的纯住宅用地。
081a-09地块：规划为社区公共服务设施与商业混合用地（RcC2），用地面积1.15公顷，容积率2.0，限高24米。其中包含社区文化活动中心1处，建筑面积5110平方米；综合健身馆1处，建筑面积6570平方米；菜场1处，建筑面积2330平方米；其它公共服务设施建筑面积1260平方米（含日间照料中心、老年助餐点等）。
081a-07地块：规划为城市发展备建用地（X），用地面积0.74公顷。
公共绿地位置由东南角调整至西南角，优化了空间布局。
同时，原081a-03地块（Rr4）边界优化调整，形成新的081a-10地块，用地面积缩减至约1.26公顷，容积率2.5，建筑面积约3.15万平方米，建筑限高由80米降至60米。
教育配套方面，原081a-05地块小学用地调整至新081a-11地块，地块更为规整，用地面积约1.19公顷，容积率1.2，限高24米。
此次调整的最大亮点在于原商住办混合用地调整为纯住宅用地，相较此前住宅占比受限、限高100米的规划，如今地块开发强度降低、居住舒适度提升，未来入市后有望成为区域热地。
02
区位优势突出，2公里内配套成熟
从地段来看，这宗新增宅地具备显著的先天优势。
交通方面，地块紧邻汶水路及中环高架，临近南北高架，距离轨道交通1号线汶水路站约1.3公里，到7号线行知路站约1.5公里，周边还有在建的20号线，出行便利性较高。
商业配套方面，2公里范围内汇聚了大宁音乐广场、上海久光中心、大宁国际商业广场等大型商业体，能够充分满足日常生活与休闲消费需求。此外，大宁公园、上海市第十人民医院、上海马戏城等公共设施环绕，生活氛围成熟。
周边居住氛围浓厚，静安府、静安天悦等次新房小区集聚，属于大宁核心居住圈。
03
大宁新房市场热度分化
作为静安区重点发展的产城融合区域，大宁板块近年来地价稳步上行，房价已稳居上海13万元/平方米以上梯队。
2024年，中建二局以总价约63.66亿元竞得静安区灵石社区N070402单元094a-14地块，成交楼板价68280元/平方米。
项目定名为中建玖上琅宸，拟建8幢12-24F高层住宅及1幢办公楼，总户数446户，目前已两次开盘，均价约14.68万元/平方米，已经售出157套，三期待加推。
2025年，大华集团以24.85亿元竞得静安区N070302单元111-21地块，溢价率32.31%，楼板价高达92659元/平方米，装修标准不低于5000元/平方米。
项目即为大华静安年华，拟建1栋24F高层及3栋5-6F住宅，共175套。2025年9月首开105套，均价13万元/平方米，开盘当月集中成交后，后续网签进度放缓，目前合计成交47套，去化率未过半。
由此可见，尽管大宁板块整体关注度较高，但新房去化已出现明显分化，高品质、高装标的项目更受市场青睐。
此次大宁新增约8.9万平方米纯住宅用地，释放出多重信号：一是中环沿线产城融合区域持续优化用地结构，居住功能进一步强化；二是大宁板块未来住宅供应仍有增量，购房者选择空间有望扩大；三是随着商业、教育等配套落地，片区居住属性与生活便利度将进一步提升。
对开发商而言，该地块体量适中、区位优质，未来市场竞争压力虽在，但产品力仍是制胜关键。对购房者来说，大宁“补货”无疑是一大利好，但在单价已迈入13万元+的背景下，如何在品质与价格之间找到平衡，仍将是市场持续关注的焦点。
