为应对房地产市场供求关系的新变化，顺应居民刚性和改善性住房需求，上海于2月25日开始了新一轮楼市调控优化政策（以下简称“沪七条”），从限购调整、信贷支持、税费减免等多个维度对现有政策进行了优化。作为一线城市中的重要政策风向标，“沪七条”的落地效果备受市场关注。从上海新房、二手房网签成交数据来看，市场回暖及分化特征已有所显现。
● 二手房市场：响应迅速，修复力度超预期
“沪七条”对二手房市场的提振效果立竿见影。根据上海市二手房网签数据，新政后首周（2.25-3.3）市场迅速回暖，当周日均成交套数达685套。尤其在政策落地后的首个周末，市场反应尤为热烈，单日成交峰值达到1013套，显示出强劲的反弹动能。需要指出的是，由于新政发布前两周（2.11-2.24）恰逢春节假期，市场日均成交套数分别仅为63套和188套，假期因素对短期交易节奏产生了明显干扰。剔除假期影响，新政前第三周（2.4-2.10）正常市场状态下二手房日均成交677套。可以发现，新政后的市场表现不仅迅速摆脱了假期低成交态势，其热度甚至超越了节前的交易水平。这表明，本轮政策有效激发了购房需求，尤其是对二手房市场的刺激作用显著，市场信心恢复较快。
● 新房市场：数据表现滞后，结构性波动显现
与二手房市场的火热相比，新房市场的数据表现则相对平淡，呈现出一定的滞后性。网签数据显示，新政后首周（2.25-3.3）新房日均成交量为220套，低于1月日均483套及2月首周日均405套的水平。这主要是由于2月份新增新房供应量较少，市场成交主要依赖消化既有存量房源所致。值得关注的是，从成交结构上看，外环内新房成交套数占比呈现出“先增后降”的波动：从2月25日的9.1%上升至3月1日的31.3%，随后又回落至3月3日的7.8%。这一波动或反映出，新政短期内在一定程度上提振了外环内区域的购房信心，但其后续区域分化表现仍有待观察。
● 后市展望：政策效应有望在3月进一步释放
综合首周表现，我们认为，“沪七条”的出台为节后的上海楼市注入了积极动力，尤其是对二手房市场的激活作用明显。新房市场由于供应节奏等原因，数据表现有所延迟，但其内部成交结构的波动也显示出政策影响正在持续显现。考虑到2月全月受春节假期影响，市场交易基数较低，政策效能的完全释放需要一定时间。按照市场惯例，随着节后供应逐步恢复正常以及政策利好持续发酵，预计进入3月后，市场成交动能将进一步增强，楼市“小阳春”行情值得期待。
文：中指研究院上海数据总经理 张文静
