6月10日，长宁区C040101单元E1-17、E1-21地块项目设计方案总平面图正式公示。
该地块由保利发展今年3月以59.22亿元竞得，是长宁区时隔17年首次出让的内环内纯住宅用地，也是长宁区首个抬板新规产品。
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规划11栋住宅 户型同步曝光
根据公示方案，两幅子地块合计出让面积28999.33㎡。其中：
E1-21地块（占地约24508.81㎡）：容积率2.67，限高80米，拟建3栋4—7F洋房、3栋11—17F小高层、4栋20—24F高层
E1-17地块（占地约4490.52㎡）：容积率2.4，限高50米，拟建1栋14F小高层、1栋7F保障房
这是长宁首个采用“抬板”设计的新规新房。该设计巧妙解决了两个难题：一是通过抬板将南北地块相连通，弥补了南地块占地面积较小的不足；二是化解了白玉路引桥带来的高差问题。同时，项目还配备下沉庭院和会所，位置靠近苏州河。
户型方面，项目主力涵盖建面约105㎡三房、128㎡四房、140㎡四房、168㎡四房、169㎡四房，共计约500套房源，住宅装修标准不低于5000元/㎡。得益于新规设计，产品实现了多阳台、大面积飘窗、独立电梯厅等高附赠空间。
据悉，项目预计6月开启巡展，有望下半年入市。
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紧邻苏州河 五轨环绕
保利项目位于长宁内环内，地处万航渡路与江苏北路交汇处，西侧紧贴苏州河景观带，毗邻中山公园商圈。
交通方面，方圆1.5公里内，2/3/4/11/14号线五轨环绕。距离地铁11号线、13号线换乘站隆德路站仅约500米，距离2号线中山公园站约900米，可便捷通达全城。
商业方面，龙之梦购物中心、长宁来福士、KING88等高端商业环伺，中山公园商圈成熟度极高。
教育方面，江苏路第五小学、市三女中、延安中学等名校林立，构筑起全龄段优质教育矩阵（注：期房不承诺学区，具体对口以教育局当年划分为准）。
景观方面，项目西北面正对苏州河-华政段景观，叠加“一江一河”战略能级加持。虽然低区视野可能受周边老建筑遮挡，但高区住户将拥有极佳观景视野，既能俯瞰苏州河华政段滨河步道，又能远眺中山公园大片绿肺，实现“河景+园景”兼得。
人文底蕴方面，地块紧邻华东政法大学（原圣约翰大学），走出了顾维钧、张伯苓等一代大家。地块范围内还保留着一处文保建筑——始建于1874年的“湖丝栈”，是上海现存最早的丝绸厂栈，未来将由百联集团进行更新改造。
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17年仅5幅宅地 宅地供应稀缺
公开数据显示，过去十七年间，长宁区在招拍挂市场上仅成交4宗住宅用地，合计建面仅12万平方米出头，且全部位于内环之外。若将时间线拉长至2009年至今，长宁区通过招拍挂方式出让的涉宅地块也仅有5宗。
此次保利项目，是长宁时隔17年首次在内环内出让的纯住宅用地。
从新房供应来看，长宁区历年推盘量从未突破500套，占全市供应比重仅0.1%。但从最近新房表现来看，市场并非“供不应求”。目前长宁区在售新盘主要有两个，分别为和樾长宁（内中环）、西郊云庐（中外环）。
地处内中环的和樾长宁，销售均价13.27万元/㎡，三个批次合计推出118套，目前去化率近半。
紧邻外环高速的西郊云庐，销售均价12.02万元/㎡，5月刚加推101套，目前仅成交3套。项目合计推出251套、实际网签50套，整体去化率不足2成。
可见，不是什么新盘都好卖，即便在长宁也难以打动购房者。
此次保利中山公园项目的亮相，不仅是长宁内环供应断档17年后的一次补货，更承载着市场对“长宁能否再次引领”的期待。500套苏州河景房源最终将以何种价格入市、产品力能否匹配长宁客群的高要求，值得持续关注。
