2026年6月30日，上海第五批次土拍正式启幕，五宗地块将陆续出让。
其中，静安区N070402单元081a-08地块因其优越的区位条件和稀缺的纯住宅属性，备受市场关注。该地块共吸引5组竞买人参拍，分别为保利发展、中海、建发、招商，以及华润&越秀联合体。
经过现场168轮激烈角逐，最终由建发房产成功斩获，成交总价728934万元，溢价率达29.63%，成交楼板价为81665元/平方米。
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控规调整 商住办变身纯宅地
今年4月15日，静安区灵石社区N070402单元控制性详细规划081a街坊局部调整方案正式获批。
本次调整范围东至江场三路、南至永和路、西至彭越浦路、北至汶水路，总用地面积约12.08公顷。
原为商住办混合用地的081a-02地块被拆分为多个功能地块。其中，081a-08地块规划为三类住宅组团用地（Rr3），用地面积3.64公顷，容积率2.45，建筑面积约8.92万平方米，建筑限高60米，成为此次调整新增的纯住宅用地。
此外，081a-09地块规划为社区公共服务设施与商业混合用地，包含社区文化活动中心、综合健身馆、菜场等配套功能。081a-07地块为城市发展备建用地。公共绿地由东南角调整至西南角，优化了空间布局。
同时，原081a-03地块（Rr4）边界优化后形成081a-10地块，用地面积缩减至约1.26公顷，容积率2.5，建筑面积约3.15万平方米，建筑限高由80米降至60米。教育配套方面，原小学用地调整至更为规整的081a-11地块，用地面积约1.19公顷，容积率1.2，限高24米。
整体来看，此次调整降低了开发强度、提升了居住舒适度，也为后续高品质住宅开发奠定了基础。本次挂牌出让的081a-08地块，正是这一规划调整后率先入市的纯宅地。
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区位优势 2公里内配套成熟
之所以能拍出高溢价，从地段来看，这宗新增宅地具备显著的先天优势。
交通方面，地块紧邻汶水路及中环高架，临近南北高架，距离轨道交通1号线汶水路站约1.3公里，到7号线行知路站约1.5公里，周边还有在建的20号线，出行便利性较高。
商业配套方面，2公里范围内汇聚了大宁音乐广场、上海久光中心、大宁国际商业广场等大型商业体，能够充分满足日常生活与休闲消费需求。
此外，大宁公园、上海市第十人民医院、上海马戏城等公共设施环绕，生活氛围成熟。
周边居住氛围浓厚，静安府、静安天悦等次新房小区集聚，属于大宁核心居住圈，宜居属性突出。
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大宁新房供应热度分化
作为静安区重点发展的产城融合区域，大宁板块近年来地价稳步上行，房价已稳居上海13万元/平方米以上梯队。
2024年，中建二局以总价约63.66亿元竞得静安区灵石社区N070402单元094a-14地块，成交楼板价68280元/平方米。
项目定名为中建玖上琅宸，拟建8幢12-24F高层住宅及1幢办公楼，总户数446户，目前已三次开盘，合计推出408套，均价约14.68万元/平方米，已售出278套，去化率接近7成。
2025年，大华集团以24.85亿元竞得静安区N070302单元111-21地块，溢价率32.31%，楼板价高达92659元/平方米，装修标准不低于5000元/平方米。
项目即为大华静安年华，拟建1栋24F高层及3栋5-6F住宅，共175套。2025年9月首开105套，均价13万元/平方米，开盘当月集中成交后，后续网签进度放缓，目前还有54套可售，去化率未过半。2026年6月，刚刚推出17套叠加产品，均价约15万元/平方米。
由此可见，尽管大宁板块整体关注度较高，但新房去化已出现明显分化，高品质、高装标的项目更受市场青睐。
此次纯宅地的成功出让，不仅将为大宁核心区注入新的供应，也将进一步检验板块在高价位下的市场接受度与产品竞争格局。
对开发商而言，081a-08地块体量适中、区位优质，未来入市后虽面临一定的市场竞争压力，但产品力仍是制胜关键。
对购房者来说，大宁“补货”无疑是一大利好，但在单价已迈入13万元+的背景下，如何在品质与价格之间找到平衡，仍将是市场持续关注的焦点。
