2026年6月30日，上海第五批次土拍启幕，保利发展率先出手，以底价6.9784亿元竞得松江洞泾镇06-07地块，成交楼板价19993元/㎡。
该地块用地面积约3.32万平方米，容积率仅1.05，计容建筑面积约3.5万平方米，建筑限高27米，天然具备打造低密舒适产品的条件。
此次拿地已是保利在松江的第五次布局。此前在洞泾已开发保利西郊和煦及领墅，均持续热销、快速清盘；加之更早的保利十二橡树，以及位于松江新城的保利西子湾，保利在松江的深耕版图进一步夯实，洞泾正成为其上海西区低密产品线的重要阵地。
规划调规落地，配套同步优化
2026年4月2日，松江区洞泾镇SJS3-0003单元06街坊局部调整规划正式获批。原规划为商业服务业用地的06-07地块，已明确变更为二类住宅组团用地（Rr2）。调整范围东至泗砖南路、南至长兴路、西至张泾路、北至蔡家浜路，总面积约20.84公顷。
规划同步进行了一系列配套优化：在现状洞泾社区卫生服务中心北侧新增一处医疗卫生用地（06-13地块），用地面积约6931平方米，容积率2.0，建筑高度45米；增设街坊通道及两条南北向公共通道，并规划新建3座跨河人行桥，以完善滨水慢行系统。这些调整在一定程度上弥补了商业用地取消后的公共配套缺口。
地块现状为闲置状态，部分区域被周边居民用作临时菜园。从外部条件看，地块北侧紧邻松江洞泾学校（含初中部），教育资源便利；距离在建的地铁12号线西延伸线同乐路站步行约2公里。
板块竞争激烈，产品对标清晰
近年来，松江洞泾镇东部已成为新房供应的热点板块，中海、保利、香港兴业、光明等品牌房企相继落子，近十个住宅小区陆续交付，常住人口明显增长。
目前，地块周边前期新盘如保利西郊和煦（容积率1.5，联动价5.3万元/㎡）、香港兴业兴云间（容积率1.1，联动价5.06万元/㎡）、中建大椿嘉利椿廷（容积率1.1，联动价5.3万元/㎡）均已基本清盘或处于尾盘阶段。
2025年初，保利发展曾以20.52亿元竞得相邻的01-18地块，溢价率27.93%，楼板价29425元/㎡，即保利西郊和煦领墅，容积率仅1.01，限高27米。该盘自2025年至今多次开盘，去化速度较快。
相比之下，本次06-07地块容积率1.05、限高27米，产品形态几乎与之完全一致，未来入市后将形成直接对标。
