站在2023年岁尾，回首这一年，相信对所有地产人来说都特别难忘。
2023年，房地产市场继续经历了深度调整的一年。这一年，无论是房地产开发投资，还是销售面积、销售额等指标均出现了同比明显下降。不少购房者面临已购住房难以交付的窘境，更多购房者在市场下行时观望情绪浓厚。
积极稳妥化解房地产风险迫在眉睫。为稳市场，2023全年至少273个省市出台622次宽松性政策，政策频次及力度远超去年。
作为全国楼市的风向标，一线城市楼市动向备受各界关注。随着广州、深圳、上海、北京相继宣布执行“认房不认贷”，新一轮房地产政策调整优化的“暖风”吹进一线城市。
楼市政策暖风频吹，土地、市场供需两端反响到底如何？进入新一年，行业内及不少购房者更为关注接下来楼市会怎么走，市场信心如何恢复？房企如何应对行业变化，抓住市场机遇？
针对这些疑问，搜狐焦点邀请58安居客房产研究院分院院长张波、中指研究院市场研究总监陈文静、上海中原地产市场分析师卢文曦、镜鉴咨询创始人张宏伟四位地产行业大咖，共同探讨2023热点话题并研判展望2024年楼市动向，来看看他们的思考和答案。
搜狐焦点：如果用一个或若干关键词来复盘2023年房地产所发生的诸多大事，您会用什么样的词来概括？
张波：跨入新周期。房地产进入新周期，供求关系发生重大改变，在此环境下，房企持续面临资金压力考验，购房者买房心态表现复杂，都是变化的缩影，新周期的开启带来诸多挑战，也开启了更多机遇。
卢文曦：颠覆。贯穿楼市的重要关键词，“供求关系发生重大变化”，意味以前发展方式需要调整，房地产要寻求发展新模式。
张宏伟：焦灼。从上半年看，三月份左右出现小阳春，但是之后市场开始下行，一直到八月底。九月份之后，虽然陆续出台政策救市，但市场仍然还是有比较大的去库存压力。从全年看，无论有没有救市政策，市场仍然处于这种焦灼和调整的状态。
搜狐焦点：数据显示，2023年整个房地产市场规模基本回到了近十年前。而且，过去八个月，10余家上市房企百强陆续加入退市行列。对其他更多房地产企业自身来说，如何顶住压力，谋求发展空间？
张波：供给侧的变化主要体现在行业风险增多，以及开发商从规模化向精细化运营转变，行业优胜劣汰加速。对于上市房企来说，退市的风险的确在增加，尤其是自身适应力差，财务稳健度不足的会面临更大压力。
从未来发展来看，结合自身优势，先要保证在竞争环境中生存下来，通过出售资产、合作开发、引进战略投资等多种方式来优化自身财务结构。还要根据房地产新周期，仔细研究人群需求变化，强化产品力，同时结合保障房、城中村改造等机会点，来谋求适合自身的发展空间。
张宏伟：暴雷房企当务之急就是做好保交付，其他在危险边缘的房企应进一步降杠杆，并及时收缩聚焦布局，把企业业务聚焦到相对来说比较安全的一线和强二线，因为这些城市还有一定市场需求，能够确保现金流量。通过收缩聚焦聚焦，为明年下半年甚至后年之后的市场上行，准备更多的资金或资源，包括企业战略布局的一些调整，只有活下来，未来才有可能。
对于龙头央企国企来讲，现阶段更多的是争夺市场份额，当下也是争夺市场话语权的一个非常关键的阶段。由于现阶段还存在进一步博弈的空间，把握时机，保持市场领先地位，在未来市场上行期到来之后，更能够去领引引领市场的发展。
陈文静：房地产企业风险仍在蔓延，但是近期政策指出“一视同仁”支持房企融资，提出“三个不低于”，积极稳妥化解房地产风险，构建房地产发展新模式。在房地产市场新形势下，房企要兼顾安全与发展，具体来说：
一是业务方面“轻重并举”，做好开发业务，同时加快发展轻资产业务，如发展代建、长租公寓、商业管理、物业管理等。
二是投资方面“以销定投”，聚焦核心城市，加强区域深耕，坚持“量入为出”原则，以保持投资效率和经营稳健。
三是产品方面侧重“改善型”需求，改善型住房成当前需求主导，客户对产品品质及服务质量的要求不断提高，企业要不断进行产品迭代和品牌提升。
四是融资方面抓住“窗口期”，当前政策加力支持房企融资，企业要加快融资，增强流动性，改善资产负债表。
搜狐焦点：2023年，金融调控政策频出，政策组合拳接连出击，合力支持房地产的利好政策紧密落地，力度空前，给行业带来哪些影响？“药效”究竟如何？
张波：总体来看，目前调控效果还是在一线和热点二线体现明显。具体以安居客线上数据来看，北京市12月中新政后二手房找房热度相比前半个月上涨5.26%，新房找房热度上涨0.33%；上海二手房找房热度环比上涨1.34%，新房找房热度环比下跌1.82%。
从数据来看，此次北上楼市新政后市场表现相对平稳，和9月初出台的认房不认贷政策后市场相对活跃的表现略有差距。部分前期滞销的楼盘在政策出台后上门咨询量出现一定幅度的增长，表明购房需求依旧存在，并且潜在购房需求会在明年一季度逐步得到体现。
卢文曦：市场对政策的反馈都比较积极。11月，深圳楼市再度出手释放利好，二套住房首付降低至四成和“豪宅税”取消的组合拳为市场带来热度。新政后首个周末，中原二手带看量环比增长24%。当月二手商品住宅成交为30.7万平方米（3133套），环比上涨12.94%。
此外，对房企而言，债务违约压力大，11月下旬监管层密集表态房地产融资,未来房企融资端有望得到一定改变，尤其是民企“输血”状况有所改善的话，市场情绪和信心都会有改变。
张宏伟：有一波政策就会有一波行情，但一般仅持续一两个月，还要再期待2024年三四月份有下一轮的政策，能够使市场交易量活跃起来。
对于三四线城市来讲，要有比一二线城市更强力度的政策推动。比如重新启动棚改、货币化安置等政策，相对来说是比较还有效果的手段。
陈文静：从市场表现上来看，政策组合拳取得一定积极效果，但对全国市场带动效果偏弱，全年房地产市场持续调整，整体仍处于筑底阶段，部分核心城市政策效果相对较好。
从土拍表现来看，11月，多数城市进行了取消地价上限后的土拍，整体成交溢价率提升至7.2%，部分核心城市优质地块土拍升温，个别地块竞拍出高溢价，但其余地块普遍底价成交甚至流拍，分化现象进一步加剧。
搜狐焦点：上海依旧是全国楼市的风向标。在全国房地产都不太景气的情况下，2023年上海在土地市场依然取得2200亿出让金的成绩，成为领头羊。在土地出让相关规定和政策方面，有哪些值得关注和借鉴的地方？
张波：从上海的土地出让来看，一方面是更多提供了市中心的优质土地，这对房企的吸引力非常大，是带动土地溢价率提升的重要抓手。另一方面地块虽然还存在限价，但相比2022年不少地块价格上限有所提升，例如部分中环外联动价突破10万，也拉动了市场关注度。
总体来看，由于上海本身的经济地位以及人群基础，决定了楼市本身的支撑力度强，加之目前依然有严格的限购，市场的潜在需求并未被释放出来，这都会导致房企对其更为关注。
张宏伟：这跟上海的需求量关联度比较高，从企业的投资布局策略来讲，基本上收缩聚焦到核心的一二线城市，上海又是兵家必经之地，想要有所作为的房企一般不太会放弃，所以说土地出让金还是还是能够保持这样一个水平。在目前所有的城市当中，上海还算是执行比较严格的。在土拍上有一些定向宽松，同时未来有价格支撑，利润率相对会有保障，所以企业参与热情和信心更高一点。
卢文曦：第三批第四批土地集中出让分两段进行，减缓房企资金压力。以前集中土拍连续几天进行，因为要有保证金锁定在相关账户上，如果参加拍卖地块多，房企资金压力比较大。分2段，前面的资金释放出来后，过几天又可以参与后一段土拍。
另外，新增了装修标准的条款。主要是提高房子质量，提升品质。因为近来消费者投诉质量问题的案例越来越多，为了减少这方面的矛盾，对土地出让规则进行完善，保障消费者权益同时，提升产品品质。
陈文静：究其原因，一方面，上海房地产市场可售面积相对不足，出清周期为6.4个月，库存相对不足，房企补仓意愿强烈；同时上海需求端政策持续优化调整，除了执行首套房“认房不认贷”、降低首付比例、降低房贷利率、优化普宅认定标准外，上海持续优化部分区域人才购房政策，一定程度促进购房需求释放，新房销售规模保持高位也提振了房企拿地信心。
另一方面，2023年上海土拍规则持续优化，6月，不再采取此前的中止价、一次书面报价规则，改为达到最高限价后摇号，较大程度提高土拍市场公平性及效率；9月，上海土拍规则再次迎来调整，如增设竞报“高品质建设”环节、核心区地块重启招挂复合、地块明确装标等，提升项目产品力，更加贴合市场需求。
搜狐焦点：12月14日，京沪相继发布降首付、降利率、调整普宅标准等新政，继“认房不认贷”之后，一线城市宽松政策再加码。京沪新政落地之后，新房及二手房市场供求真实表现如何？
卢文曦：上海新房市场出政策的当周带看量，客户新增量都有明显增加。原先价格谈判较为僵持，政策促进谈判进行，买卖双方信心都有所企稳。政策后新房成交量环比增加149.21%，二手房第一个周六网签736套，平时一般在500多套。所以市场对政策的反馈还是很积极的。
张宏伟：短期看，在政策刺激下需求量有一定释放，成交量略有起色，但如果购房者收入或预期没有大的改观，成效还是比较有限的，春节后有可能市场就会恢复相对比较理性状态。如果说明年三四月份啊，没有其他的政策出来，可能到五六月份之后又回落了，所以说从政策面走向来讲，无论是上海还是其他一二线城市，还是需要在明年三四月份有一波政策去进一步接力刺激市场潜在需求。
陈文静：京沪新政落地，带动部分前期存量客户或犹豫客户入场，受新政带动叠加年底企业加大营销力度、部分项目集中网签等多个因素影响，12月北京、上海新房成交规模环比回升，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏，新政后，市场整体表现一般，购房需求仍显不足。
从政策趋势来看，北京、上海仍有优化空间，未来有望因需、因区施策，优化限购政策，降低交易税费、优化限价政策等，进一步提振市场信心。
搜狐焦点：在政策宽松的情况下，您认为2024年是否是买房好时机？对于板块选择，您会向购房者推荐哪些区域？展望2024年上海楼市，请问有哪些具体的畅想和期待？
卢文曦：是买房窗口期，政策不断释放利好，宏观数据有边际改善苗头。当然，买房还是要挑好产品，分化不仅在延续，而且会更明显。刚需首改，五大新城是不错选择。中高端改善多关注徐汇滨江、北外滩等市区板块，预计明年高端项目会比较多，选择面广。
张宏伟：对于上海来讲，要买房现阶段还是要选择价值洼地或者有成片体系规划的重要板块。比如推荐考虑南虹桥、普陀桃浦、虹口北外滩等。
张波：京沪两地“认房不认贷”“首付比例下调”、“普宅标准调整”政策工具箱中的三项，均已悉数出台，预计春节前不会再有大政策落地。并且这三项政策加总对效力对于购房群体的推动力明显，将带动一线城市楼市在春节前热度明显提交，并带动成交价量双双提升。
后续最值得关注的是“限购”的放松，这也是一线城市中政策影响深度最大的，和以往政策起到加快购房者入市脚步的作用不同，限购这一工具作用主要体现在扩大需求数量，出台会更为谨慎，预计要根据明年一季度市场变化来决定是否出台，即使限购放松，也会偏于谨慎，主要会先从外围适度放开。
当然还有很多原先打补丁类政策也有可能零星去除，例如上海的“离婚追溯”、“三价就低”、“限制企业购房”等等，这类原先控制投机购房的政策，在当下也无实际存在的意义，但此类政策的去除并不会对楼市形成明显影响。
总体来看，上海2024年市场回温的概率较大，市场总体呈现量增价稳态势，从区域热度来看，城区内的二手房热度会高于外围郊区，但五大新城由于新房供应量稳定，加之政策面的利好，新房的热度预计会高于二手。
