编者按
2025年的上海楼市，呈现出前所未有的“折叠”图景。豪宅与刚需、核心与外围、狂欢与冷静，在同一城市空间并行、交织、共振。政策与土地、市场与房企，多重力量在此碰撞、重构。搜狐焦点上海年度特别策划《折叠2025：上海楼市的冰火叙事》，试图拆解并探寻“冰”与“火”背后，真实而完整的市场逻辑与城市未来。
时近年末，回顾这一年，买房的你还记得都出台了哪些楼市相关的政策吗？
从年初《提振消费专项行动方案》提出“更好满足住房消费需求”“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，到《政府工作报告》定调要“稳住楼市股市”，2025年各地房地产及相关政策延续去年宽松之势。
在此宏观主基调下，作为中国经济的龙头与房地产市场的重要风向标，上海以“促进房地产市场平稳健康发展”为基调，推出一系列既有力度又有温度的政策组合拳。
这些新政不仅涉及限购松绑、信贷支持、税收优惠等传统调控领域，更延伸至住宅品质提升、租赁市场规范、城市更新模式创新等多个维度，体现了上海在构建房地产发展新模式上的系统思考和前瞻布局。
接下来，让我们按图索骥，逐一解读2025年上海楼市与购房者息息相关的八大关键政策举措。
01
“沪六条”新政 外环外取消限购
2025年8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6项调整。其中备受关注的一条，就是调整外环外区域住房限购政策。
根据新政，符合条件的本市户籍家庭及成年单身人士，以及在本市连续缴纳社保或个税满1年及以上的非沪籍家庭，在外环外购房将不再受到套数限制。沪籍居民在外环内限购2套，非沪籍连续缴纳社保或个税满3年可在内环限购1套。
外环外占上海土地面积绝大部分，同时也是新房供应及二手房存量集中区域，此举有效释放郊区住房需求，引导人口和住房消费向新城和重点区域疏解，促进职住平衡。对非沪籍购房门槛的适度降低，外环外仅需1年社保，甚至青浦放宽人才购房门槛，社保不满1年也可以买房，展现了上海吸引并留住人才的开放姿态，显著提振市场信心，促进合理住房消费。
02
住房公积金制度突破性改革
“沪六条”新政还涉及优化住房公积金政策，购买绿色建筑住房最高贷款额度上浮15%：首套最高可贷184万元（多子女家庭216万元），二套最高149.5万元。同时，支持提取公积金支付新建商品住房首付款，提取首付款不影响后续公积金贷款额度。
这是公积金使用效率的一次重大提升，“又提又贷”模式极大缓解了购房者，尤其是刚需群体的首付资金压力。政策与绿色建筑标准挂钩，具有明确的导向性，既鼓励了低碳环保的住宅消费，也推动了建筑行业向高质量、可持续发展转型。
另外，年初上海住房公积金政策调整，将贷款年限调整至法定退休年龄后5年，即：男68岁，女63岁。贷款年龄限制的放宽，则顺应了人口老龄化趋势和延迟退休政策，更好地满足中老年群体的合理信贷需求。
03
房贷不再区分首套与二套住房
同样是“沪六条”新政，明确优化个人住房信贷政策，银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。新政发布之后，20多家商业银行迅速发布房贷利率调整细则。
取消首套与二套的强制性利率差异，是房贷利率市场化的重要一步。此举赋予银行更大的自主定价权，有利于更精准地服务不同风险特征的客户，降低改善型需求的置换成本。
存量贷款利率的自动下调，则直接惠及数百万已购房家庭，切实减轻其利息负担，是一种“静悄悄”但覆盖面广的让利，有助于提振消费预期。
04
上海版“好房子”标准细则落地
2025年9月26日，上海市规划和自然资源局印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》。这份被业内称为上海版“好房子”设计手册的文件，以17条具体意见，为未来上海新建住宅的标准和趋势定下了基调。
该意见从套型设计、层高、公共空间、外立面、智能化、绿色低碳等方面提出高于国家标准的精细化要求。文件通过“奖励容积率”等创新机制，鼓励开发商建设更大阳台、采用高品质外立面材料、打造架空层泛会所和阳光车库等。
本次新规是 “奖励”与“约束”并存：一方面慷慨地给予提升品质的部分“不计容积率”的奖励，另一方面则严格划出不可逾越的红线。其核心目标是引导开发商将精力从极限“偷面积”转向真正提升建筑质量、空间体验和社区活力。对于普通购房者而言，新规带来的最直观感受将是得房率的实质提升和居住体验的改善。
新规之后已有多个纯新盘入市，比如安澜上海、澐启滨江、中建玖上琅宸、中海环宇玖章等项目热销，足以说明“好房子”标准对激活市场需求、赢得消费者认可的显著利好作用。
05
支持多子女家庭纳入住房保障范围
年初，上海发布《上海市加快完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会的若干措施》的通知，推进落实多子女家庭差异化住房政策，积极支持将符合条件的多子女家庭纳入我市住房保障范围，并在轮候顺序、分配面积、户型选择上给予适当照顾。
政策还明确，对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可额外购买1套住房。优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少购房利息负担。同时，允许多子女家庭依据实际房租支出提取公积金。提升首套住房贷款的最高额度，多子女家庭购买首套住房的最高贷款额度上浮20%。
对多子女家庭的倾斜支持，更是落实国家生育支持政策的具体体现，实现了住房政策与人口政策的有效联动。
06
首套免征！上海优化房产税试点政策
2025年9月19日，上海市财政局、税务局联合发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》。通知明确：持有本市居住证满3年并在沪工作生活的购房人，其家庭首套住房暂免征收房产税。家庭第二套及以上住房，在合并计算全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。政策效力追溯至2025年1月1日，已缴纳的可申请退还。
这是上海自2011年试点房产税以来，对非沪籍家庭推出的力度最大的一次税收优惠。政策精准聚焦于长期在沪工作生活、对城市发展作出贡献的“新上海人”，通过降低持有成本，增强其安居乐业的归属感。人均60平方米的免税面积标准较为宽松，覆盖了主流改善型住房需求，有效降低了多套房家庭的税负，释放了鼓励居民改善居住条件的积极信号。
07
“房票”落地浦东、徐汇、普陀等多个区
2025年，继远郊区试点后，徐汇区、普陀区、浦东新区等中心城区陆续在旧改项目中推出“房票奖励”政策。被征收人在规定期限内购买指定区域（如本区或全市）的商品住房，可凭新房产证按被征收面积获得现金奖励。
“房票”安置是城市更新资金平衡和去库存协同的创新工具。相比纯货币补偿，房票能更有效地将拆迁需求引导至新房市场，助力区域存量商品房去化。中心城区的加入，意味着这一模式得到更高层级的认可。它不仅能加快旧改进程、降低政府短期资金压力，也为被征收家庭提供了更多元、更自主的安置选择，实现了城市更新、市场稳定与民生改善的多赢。
08
杨浦区最高补贴200万元
2025年12月，杨浦区发布《关于印发〈杨浦区打造互联网优质内容创作集聚区支持政策〉的通知》，对经认定的互联网优质内容创作者，给予最高200万元的一次性购房补贴或每月最高8000元的三年期租房补贴，并配套提供优先落户、子女教育、医疗保障等综合服务。
在各地“抢人大战”中，杨浦政策以其极高的精准度和支持力度脱颖而出。它不再泛泛而谈“高层次人才”，而是明确聚焦“互联网优质内容创作”这一新兴、高增长领域，与上海建设国际文化大都市和数字经济高地的战略高度契合。这种“人才+产业+社区”的系统性支持政策，不仅是用真金白银吸引人，更是为了营造适合创意人才成长和发展的生态系统，体现了城市发展思路的升级。
纵观2025年上海出台的这些热点楼市政策，可以清晰地看到一条“放松限制、强化支持、提升品质、创新机制、保障民生”的主线。政策组合拳既着眼于短期市场的稳定与信心的恢复，更致力于长期住房制度和房地产发展新模式的构建。
从需求端的限购松绑、税费减免，到供给端的品质引导、存量盘活；从交易市场的信贷支持，到租赁市场的法律规范；从普惠性的政策调整，到精准化的人才吸引，上海正以系统、精准、创新的方式，推动房地产市场向更加健康、平稳、高质量的方向发展。
