2026年4月1日，《上海市城乡建设用地基准地价（2026年）》正式发布，基准日由2020年1月1日更新至2026年1月1日。
何为基准地价？基准地价是指政府对城镇土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各种用途土地使用权区域平均价格。
此次调整并非简单的数据刷新，而是一次系统性重构：首次实现全市城乡一体化定级定价，全面下调产业用地基准价格，差异化调整住宅与商办用地价格。这些变化的背后，折射出上海城市发展的三重逻辑。
01
住宅地价核心涨、远郊跌
相较于2020年版本，本轮住宅用地基准地价调整，呈现鲜明的“核心涨、远郊跌”特征。
根据公开数据，住宅、商业、办公、研发、公共管理与公共服务（一类）用地在全市划分11 个级别，其中：1级土地基准地价从48260元/㎡上涨至52600元/㎡，涨幅约8.9%；1至3级土地价格普遍上扬，4至6级保持平稳，7至11级则下跌3%至4.6%。
这一分化格局背后有其内在逻辑。核心区土地开发已接近饱和，新增供应十分有限，但人口、产业、商业、医疗教育资源高度集聚，改善型需求和资产保值需求依然旺盛，支撑地价稳步上行。而远郊板块近年来供地较多，新房库存积压，人口导入速度放缓，配套设施跟进不足，实际需求难以消化供应，地价自然承压回调。
这并非简单的“冷热不均”，而是市场对人口、产业、配套实际落地情况的理性定价回归。
哪些板块获得了等级提升？
住宅用地方面，黄浦老城厢、徐汇滨江、杨浦复兴岛及周边、闵行紫竹片区等区域的基准价格上调一个等级。商业用地方面，黄浦外滩第二立面、老城厢局部、董家渡金融区上调一个等级。办公用地方面，新天地东侧、董家渡金融城上调一个等级。
这些区域的共同特征是：要么地处滨江核心段，要么属于新兴增长极。它们恰好是上海市域空间格局规划明确的重点战略板块。基准地价的上调，正是对前期规划落地和资源集聚情况的客观体现。
02
产业用地全面降价
本轮调整中另一项重要变动，是产业用地基准地价的全面下调。
降幅与地理位置挂钩，越往郊区，降幅越大。从中环以内、中外环之间到外环以外，降幅逐级扩大。这一安排的初衷十分明确——“落实产业用地保量控价”。
所谓“保量”，是为制造业提供充足的发展空间载体，进而带动科研、就业和生产性服务业；所谓“控价”，则是降低经营主体的显性成本，增强对企业的吸引力。
在国际大都市发展产业，成本高企是不争的事实。上海此次拿出细化的“降本方案”，释放出清晰信号：上海将继续引导科创产业回归都市，持续打造国际一流营商环境。这不仅是政策宣示，更是用真金白银的诚意在说话。
03
城乡首次“同地同价”
本轮调整还有一个里程碑式突破：首次实现全市城乡各类建设用地一体化定级定价。从市中心到远郊农村，所有建设用地均采用同一套体系进行定级和定价。
与此同时，乡村地区的工业用地、研发用地、市政交通类公服用地、科教文体卫类公服用地的使用成本也同步降低。
为什么这一点值得关注？过去，乡村导入产业面临的最大难点之一就是用地成本。特别是城乡结合部的乡村用地，受城市资源辐射影响，成本已经不低。本轮统一调整，相当于为乡村项目发展减轻了负担。
“同地同价”的意义远不止于价格统一，它让乡村土地的价值被真正看见和认可。在各区先行试点的基础上，上海此次从全市层面进行统一调整，“同地同价”不再是个别地区的零星尝试，而是全域铺开，有望真正激发乡村空间的内生动力。
上海市土地估价师协会副会长杨斌说，上海调整基准地价，本质上是一次对城市“家底”的重新评估。通过释放价格信号、精算“土地账本”，更有力支撑超大城市的高质量发展。
