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2026年，上海豪宅市场迎来久违15年的1.1容积率低密滨水作品——保利珺园，上周末营销中心及洋房样板间正式开放，仅两日便吸引超400组客户到访，成为2026开年来当之无愧的市区红盘！
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保利·珺园所引发的现象级市场热度，源于其构建的四大硬核价值体系，形成了难以复制的竞争壁垒：
一重价值：上海市中心15年再现，1.1容积率地块
二重价值：从产品革新到场景构建的系统化价值重构，当之无愧新政后最前瞻的豪宅化产品设计
三重价值：坐拥主城湿地生态+千亿产业圈
四重价值：全维配套，五大商业体+全龄教育网络
保利珺园
保利深耕杨浦十年第十子
上海久违十五年
惟此1.1容积率 低密滨水墅邸
国际江湾 豪宅封面 融萃东西方庄园美学
嘉格纳三件套+3重柔性定制升级+女神6件套
JunYa会客厅&样板间现已开放
PART 01:
上海“十五年一遇”的1.1容积率地块
树立主城墅居新标尺
来看一组项目的关键数据：占地约5.71万㎡，容积率1.1，限高20米。
简单的几个数据，已能说明这块地的核心价值所在。
1.1 的极致低密，搭配 20 米限高，从根源上决定了项目的纯粹性 —— 这里只会打造低层洋房与墅邸产品，将更多土地还给自然与生活。
在上海，内中环的土地，每一寸都写着“繁华”，但繁华的顶端，是“低密”。
上海的楼市有多“卷”大家都知道，但你可能不知道，在寸土寸金的上海主城区已经整整十五年没有公开出让过低于1.1容积率的纯住宅地块，因此其本身就是一张通往豪宅墅邸的“稀有入场券”。
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保利珺园这次，把这张入场券，放在了上海公认的豪宅别墅封面—新江湾城芯，紧挨上海城区惟一原生湿地公园，旁边就是2009年的全国地王——中建大公馆。
这意味着保利珺园既能私享约24万方生态走廊的静谧，又能瞬间接入由千亿产业、全龄名校与繁华商业构成的活力都市圈，实现自然生态与城市繁华的无缝切换。
PART 02：
豪宅化产品设计
从产品到场景的全面升级
保利珺园以1.1容积率为基底，通过产品体系革新、空间场景构建与创新复合Club三大维度，系统化重塑城央低密生活范式。
项目规划涵盖建面约105–140㎡的6层墅质洋房、161–186㎡的4层叠加墅邸及200–285㎡的滨水联排，形成完整的产品矩阵，满足不同高端客群的居住需求。
亮点一：六大体系化革新，定义高端生活完整解决方案
保利·珺园超越了单一硬件堆砌，通过六大维度的体系化革新，构建了一套完整的高端生活解决方案。这标志着豪宅开发正从“产品力竞赛”迈向“系统化创新”的新阶段。
全球甄选的革新：严格遵循豪宅精装标准，全屋集成嘉格纳/博世厨电、杜拉维特洁具、汉斯格雅花洒等一线品牌，从源头奠定品质基石。
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个性定制的革新：深入细节的专属感营造，提供包括豪宅金属线（挂画系统）、门牌、门把手及背景墙岩板等在内的深度定制选项，在去年保利首创可定制引领市场潮流之后，再次迭新，让家成为独特的个人印记。
空间叙事的革新：彻底打破传统布局桎梏，0过道浪费，超高利用率，打造无过道浪费的LDKG超级厅堂，让家庭互动与社交成为空间的核心叙事。
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她享主义的革新：注重女性居住体验，在上海首创“女神4件套”的基础上再度革新，升级为“女神6件套”！
于主卫配置科勒美妆龙头、美妆镜柜、双补光照明、专属美妆冰箱基础上升级奥普美容舱浴霸及进口胭粉奢石台面，构成周全的她享主义系统。
预见需求的革新：以前瞻性思维规划生活场景，无论是从上海首创符合人体工程学的厨房高低台到全屋多功能收纳系统，还是保利智慧家智能系统、客厅音响交付、竖向插座等多个人性化细节，都系统化解决未来居住中的各类需求，想客户所想并将解决方案放进了各种生活场景里。
高定审美的革新：审美表达贯穿始终，甄选全球稀有奢石与高级材质，并融萃国际审美视野的图形元素与弧形线条设计，于细节处呈现经得起时间凝视的艺术质感。
亮点二：滨水墅邸规划亮相，墅质洋房户型图重磅发布！
① 新规匠心，空间价值跃升
通过科学结构优化实现高附赠，使用效率显著提升，让每一寸空间皆具实用价值与生活温度。
② 光景梯厅，归家即享仪式感
打造光景梯厅，构建“公共—半私密—私密”三级归家动线，每一步皆沐浴阳光，私密性与尊崇感并存。
③ 内外双玄关，礼序与收纳兼得
外玄关预留艺术展示与灵活收纳模块，内玄关配置多功能条板收纳系统，双重设计兼顾归家礼序、实用功能与美学表达，细节处彰显生活品位。
④ LDK大方厅，零浪费社交主场
巧妙消除传统过道空间，实现“零浪费”高效动线；阔绰尺度轻松容纳家庭聚会、亲友宴请等多元生活场景。
⑤边套享南北双270°环幕飘窗，景光共融
南北双侧创新转角飘窗设计，270°环幕视野最大化引入自然采光与清风，将四季景致化作家中流动画卷。
上海【保利珺园】
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亮点三：珺Club——双下沉式庭院垂直立体生活体系，上海首个双琴房CLUB
保利·珺园打造的“珺Club”双下沉式庭院垂直立体生活体系，构建了一个集运动疗愈、社交休闲与人文艺术于一体的复合型高定生活场。
其核心价值在于三大维度突破：
1、功能配置首创：引入多个上海社区首现的高定功能，包括系统：独创“X+1”空间模式，高效整合多元场景。例如，将健身房与高压氧舱、冷疗舱、瑜伽房结合的“全景轻氧疗愈空间”；集标准泳池与理疗池于一体的“游养一体水疗空间”；融合阅读、家教与儿童区的“儿童人文空间”；以及复合篮球、羽毛球与匹克球功能的“三合一运动空间”。
3、全维生活覆盖：系统化覆盖健身疗愈、社交休闲、人文艺术三大核心生活模块，旨在满足高端客群从身体到精神的全维度需求。
PART 03:
板块能级：
豪宅墅区+生态绿核+百年人文+产业引擎
地王频出，豪宅圈层
自2005年以来，新江湾城出让的土地多次刷新全国单价纪录，像项目旁边的中建大公馆的2009年的拿地价为32,484元/平方米，作为首个地价突破3万的项目，创下当时全国土地单价纪录。
多年来建发、九龙仓、仁恒、华润等房企陆续落子，共同塑造了这里多元、成熟的国际居住氛围。如今，新江湾城已自然形成一个低调、纯粹的高端生活圈，聚集了大量科创企业主、高校教授、专业人士等高端圈层客群。
生态绿核，上海主城惟一原生湿地
高端房地产市场经历了从拼地段、拼产品到拼服务的演进，而保利珺园项目，将以全新的墅邸滨水生活，跃进“拼生态”的终极形态。
新江湾城拥有四大城市公园，其中项目西侧有约7.35万公顷的新江湾城公园，SMP滑板公园，安徒生公园，项目北侧和东侧是约24万方的生态走廊，还有9条天然水系，聚集了200多种鸟类。
您可以带小孩子进行湿地探索、观鸟赏景、骑行慢跑、草坪露营……这些市中心难遇的自然课堂，在这里就是您家日常的一部分。
百年文脉 名校环绕
“南徐汇，北杨浦”，杨浦区在上海的教育领域占据重要地位，是公认的教育强区。而新江湾更是所有上海家长向往的教育天堂，甚至很多家长单纯就为了小孩的教育买了这里。
项目有3所双一流大学、1所国际学校、7所全龄段优质教育资源
其中3所双一流大学是：复旦大学（江湾校区），上海财经大学，同济大学等顶尖学府。
1所国际学校：上海德法学校
7所全龄段优质教育资源：
复旦大学附属中学、上海音乐学院实验学校（九年一贯制）、同济大学第一附属中学（市重点）；
复旦大学第二附属学校、上海交大附中杨浦实验学校（九年一贯制）（在建），复旦科技小学、中福会幼儿园。
教育配套信息仅供参考。学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。
产业引擎，创新生态
说到新江湾的发展离不开杨浦，杨浦2035规划布局了“一核一心两带四轴”的战略布局，其中一心即是江湾-五角场城市副中心，作为“城市心脏”与“繁华客厅”，承担着经济、商业与公共服务的核心功能。
江湾五角场和新江湾城共同构建了大创智创新发展示范区。形成了世界级的产业集群，是 “产业浓度、人才浓度、创新生态” 兼具的创新功能聚集区。
①产业浓度高——巨头与总部汇聚
目前已聚集抖音、B 站、叠纸等互联网巨头，更吸引了耐克大中华区总部、汉高亚太区研发中心、中兵北斗等4500多家国际知名企业入驻。
②人才浓度高——顶尖智力持续输血
背靠复旦、同济等十余所高校，这里天然成为毕业生首选就业区与企业研发中心落户地。吸引了超15万的产学研高知人才。
③创新生态完整——从实验室到市场的闭环
以“创智天地”为核心，这里构建了“高校—孵化器—企业—资本”全链条创新生态。背靠湾谷科技园和顶尖高校，2023年已成为国家级示范区，聚集了约70个众创平台及孵化器。
商业配套
项目周边汇聚五大商业体，距离项目200m就是新江湾生活广场，约1km就是悠方购物广场，约2km是江湾里MEET678，更有美高梅酒店强势入住，约3km是大学路街区，3站地铁就可以直达五角场商圈：合生汇、万达广场、百联，苏宁易购等，满足日常购物及生活所需。
当城市不断向上生长，保利·珺园选择让生活回归自然，回归从容。在上海公认的豪宅封面区新江湾，以十五年一遇的1.1容积率低密滨水属地，表达了对土地与客户最大的诚意。它不止营造一座房子，更旨在打造一处可以亲近自然，回归家庭，沉淀内心的理想居所。保利珺园营销中心暨JunYa会客厅已经开放，诚邀莅临。
保利珺园
保利深耕杨浦十年第十子
上海久违十五年
惟此1.1容积率 低密滨水墅邸
国际江湾 豪宅封面 融萃东西方庄园美学
嘉格纳三件套+3重柔性定制升级+女神6件套
JunYa会客厅&样板间现已开放
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营业时间：工作日9:00-21:00，周末及节假日无休，24小时可预约。项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约
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购买新房和二手房是购房者在置业时面临的重要选择，两者在多个方面存在显著差异。以下是详细的对比分析，帮助您根据自身需求和情况做出决策：
一、核心区别概览
对比维度 新房（期房/现房） 二手房
房屋状态 未入住过，全新房屋（期房为在建，现房为已建成） 已有过业主，居住痕迹明显
交易对象 开发商（房企） 个人业主或中介代理
交易流程 相对标准化，涉及购房合同、贷款、交房等 更复杂，涉及产权核查、过户、税费等
价格与税费 总价可能较高，但税费简单（主要含契税、维修基金） 总价可能较低，但税费复杂（可能含增值税、个税等）
社区与配套 设计现代，但配套可能不成熟 周边配套成熟，但社区可能老旧
风险和不确定性 期房可能有交付风险（如延期、货不对板） 房屋质量、产权问题需仔细核查
二、详细分析
1. 房屋本身
· 新房：
· 优点：房龄新，设计现代（户型、绿化、节能等更符合当前趋势），无历史磨损，装修可自定义。
· 缺点：期房只能看样板间，实际交付可能存在差异；部分新房为毛坯交付，需额外投入装修成本。
· 二手房：
· 优点：房屋状态可见（质量、采光、隔音等可直接体验），部分带装修可省去装修成本。
· 缺点：房龄较老可能导致设施陈旧，户型可能过时，维修成本可能更高。
2. 价格与成本
· 新房：
· 价格通常较高，但可能有开发商优惠或贷款政策支持。
· 税费较低：主要需缴纳契税（首套房通常1%-1.5%）、维修基金（约几十元/平米），无增值税、个税等。
· 装修费用需额外预算（毛坯房约占总房款的10%-20%）。
· 二手房：
· 价格有弹性，可议价空间大（尤其急售房源）。
· 税费复杂：根据房龄、卖家情况可能涉及契税、增值税（满2年免征）、个税（满五唯一免征）、中介费（1%-3%）等，总税费可能高达房款的5%-10%。
· 若需翻新，可能需拆除旧装修，成本较高。
3. 区位与配套
· 新房：
· 多位于城市新区或郊区，空间开阔，规划较新。
· 缺点：周边商业、医疗、学校等配套可能不完善，发展需要时间。
· 二手房：
· 多位于成熟片区，生活便利（超市、学校、公交等齐全）。
· 缺点：社区可能拥挤，车位不足，绿化较少。
4. 交易流程与风险
· 新房：
· 流程简单：选房→签合同→贷款→交房→办证。
· 风险：期房可能面临延期交付、质量不达标、规划变更（如学区变动）等问题；开发商资金链断裂可能导致“烂尾”。
· 二手房：
· 流程复杂：看房→产权调查→签合同→贷款审批→过户→交房。
· 风险：产权纠纷（如抵押、查封）、卖方违约、房屋隐藏质量问题（渗水、结构问题等）、户口迁移纠纷等。
5. 贷款与首付
· 新房：首付比例通常按政策执行（如首套20%-30%），贷款年限长（最长30年），开发商合作银行较多。
· 二手房：贷款受房龄影响（房龄老可能贷不满30年），银行评估价可能低于成交价，导致实际首付比例提高。
6. 社区与物业管理
· 新房：物业管理规范，绿化、安防、停车等设计较先进，但物业费可能较高。
· 二手房：老旧小区可能物业管理松散，设施维护差，但部分优质小区可能管理成熟。
三、如何选择？
· 适合购买新房的情况：
· 追求居住品质，喜欢现代设计和全新装修。
· 不急于入住，可接受期房等待（通常1-3年）。
· 希望避免二手房复杂的交易和潜在纠纷。
· 预算充足，且注重长期投资（新区发展潜力）。
· 适合购买二手房的情况：
· 急于入住或需要短期过渡（如结婚、孩子上学）。
· 看重周边配套的成熟度（如学区、交通）。
· 希望减少装修成本，或喜欢老城区的氛围。
· 具备一定的房产交易经验，能应对复杂流程。
四、注意事项
1. 新房：
· 核实开发商资质（是否五证齐全）。
· 仔细阅读合同，明确交付标准、违约责任。
· 关注区域规划是否落地（如地铁、学校）。
2. 二手房：
· 核实产权是否清晰（房产证、抵押、共有人情况）。
· 全面检查房屋质量（可聘请专业验房师）。
· 确认户口迁出、物业费结清等细节。
总结
· 新房优势：新、设计好、流程简单、税费少，适合追求品质和长期持有的购房者。
· 二手房优势：即买即住、配套成熟、价格可谈，适合刚需或重视便利性的购房者。
建议结合自身资金、居住需求、时间规划等因素综合权衡，并咨询专业房产顾问或律师，确保交易安全。
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