上海静安象屿苏河琹庐售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】象屿苏河琹庐售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】象屿苏河琹庐售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】
静安内环内一站苏河湾【象屿苏河琹庐】将推132套102-103㎡高层!静安西藏北路
一站苏河湾
3/4/8号线三轨交汇
「象屿苏河琹庐」
推出建面约100㎡高层共132套
备案均价12.5万/㎡
上海静安象屿苏河琹庐
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Shanghai Jing'an Xiangyu Suhe Qinlu
Sales Office Hotline: 400-8123-664 (House Viewing Appointment Hotline)
Official Sales Office Hotline of Shanghai Xiangyu Suhe Qinlu: Dial 400-8123-664 for Property Details, Pricing, Floor Plans, Surrounding Amenities, Transportation, and Address.
基本信息
上海静安象屿苏河琹庐售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】象屿苏河琹庐售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】象屿苏河琹庐售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】3月15日下午,静安中兴路宅地出让,象屿地产拿下中兴社区C070202单元283-22地块152街坊!
地块四至范围,东至:会文路;西至:规划283-20地块,旁边是虬江大楼;南至:王家宅路北至:虬江路.
基本信息:
地块名称:静安区中兴社区C070202单元283-22地块
四至范围:东至会文路,南至现状王家宅路,西至规划283-20地块,北至虬江路;283-22:东至会文路,南至现状王家宅路,西至规划283-20地块,北至虬江路
面积(㎡):7289.66
容积率:2.67
开发商:象屿地产集团有限公司
联动价:高层12.5万/㎡,别墅18万/㎡!
户型信息:高层100㎡小三房,别墅190-220㎡风貌别墅
上海静安象屿苏河琹庐售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】象屿苏河琹庐售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】象屿苏河琹庐售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】根据规划,项目拟建高层公寓+风貌合院别墅产品.高层为一栋25层高建筑,5-25层为商品房,一层6户,共126套,均为建面约100㎡小三房,该项目综合容积率2.67.
多宝阁形制|向上生长美学礼赞时代
本案采用区别于传统项目的“帽子”式塔冠,向上延伸,展现向天空生长的生命力.以中国传统展示珍奇艺术家具“多宝阁”为设计源点.
经典浓荫街区|墅与树交织的诗意天地,浓荫下,随心拥赏静谧与繁花的诗意合鸣.
▪浓荫之诗|约110余米的浓荫街区,建立家关于的记忆
▪迷人转角|在城市街道的十字转角,以建筑拥抱城市
▪光之院墙|在高墙深院砖墙之上,引入更多光影诗篇
▪自然之境|以红线退让塑造街边花园,缔造更富层次自然韵味
海派赋新美学|对历史溯源对海派立新
上海静安象屿苏河琹庐售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】象屿苏河琹庐售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】象屿苏河琹庐售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】本案风貌别墅美学,承袭经典元素.从一条缝的传承、一块砖的弥新、一扇窗的记忆、再到一扇门的雅韵、一面墙的焕新,再以老城厢正统工艺工法,律动建筑风貌之美.
东南亚度假风|归家礼遇璀璨风华
在层层递进盛景里,仪式感与体验感步步丰盈.
▪缦水蓝屿|林屿花园生活的礼赞
▪繁花若梦|闲庭信步见繁星绮梦
▪绮梦巷道|步移景异的花园里弄
奢雅酒店风|谧藏海派情怀的生活空间
本案以宝格丽绿石材作为空间主要点缀,架空层与室外景观庭院融合,创造无界生活场景,以海派GLOCAL生活馆五大功能空间,海纳世界前沿生活精粹.
上海静安象屿苏河琹庐
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Shanghai Jing'an Xiangyu Suhe Qinlu
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### **上海静安象屿·苏河琹庐项目客观分析报告**
**核心结论：这是一个典型的地段与产品存在显著落差的“矛盾体”项目。其最大价值在于内环内稀缺的入场券和可控的总价，但为此需要在产品力、社区环境和开发商兑现能力上承担明确的折损与风险。**
以下分析基于项目公开的规划信息与市场事实，并区分已验证信息与需您重点核实的风险点。
#### **一、 项目核心事实定位**
* **地段**：上海市静安区中兴社区（属苏河湾辐射区），东至会文路，南至王家宅路。
* **产品与价格**：项目包含一栋25层的高层（5-25层为商品房）及少量风貌别墅。高层主力为建面约100平方米的小三房，**官方联动均价为12.5万元/平方米**，别墅联动价为18万元/平方米。此次推出132套。
* **开发商**：象屿地产（厦门国资背景）。该地块是其于2024年3月以15.53亿元、溢价10%摇号获得。
#### **二、 核心优势：明确且单一**
1. **内环内稀缺的“总价门槛”**：在静安区，以约1250万的总价购置新房，是项目最核心、也是几乎唯一的吸引力。它为预算有限的购房者提供了入住内环的明确路径。
2. **交通与基础配套成熟**：项目紧邻地铁3、4、8号线，通勤便利。周边生活配套如静安大悦城、医疗、教育等资源成熟，能满足日常生活所需。
#### **三、 核心劣势与风险：突出且具体**
1. **产品设计与居住品质的显著妥协**
* **布局缺陷**：高层为单栋25层、一层6户的点式布局。此设计通常导致部分户型朝向、通风、采光不佳，且电梯等待时间长，私密性差。
* **社区空间局促**：地块总面积仅约7289平方米，容积率2.67，且被高层与别墅分割。这意味着社区内部公共绿化与活动空间将极为有限，缺乏优质社区的宜居感。
* **保障房混合**：高层1-4层为保障房，与商品房在同一栋楼内混合管理。这可能对未来社区的纯粹性、管理难度及资产价值产生长远影响。
2. **周边环境与景观的硬伤**
* **旧铁路干扰**：项目南向存在旧铁路，对视野、景观及可能产生的噪音造成直接影响。该铁路的改造时间未知，构成长期的不利因素。
* **城市界面混杂**：地处中兴路板块，周边城市界面新旧混杂，城市更新节奏缓慢，与“苏河湾”高端板块的核心区存在感观落差。
3. **开发商高端项目兑现能力存疑**
* **缺乏顶尖地段操盘经验**：象屿地产此前在上海的项目主要集中在嘉定、奉贤等非核心区。这是其在静安内环的首个重磅项目，其能否驾驭高端客群的品质要求，尚无成功先例验证。
* **近期项目去化表现不佳**：2024年，象屿在上海的多个项目（如奉贤江湾悦府、普陀中环云悦府）均出现认购人数不足、去化率低的情况。这反映了其产品在市场，特别是改善型客户中的认可度有限。
4. **市场竞争激烈，替代选择明确**
* 与该项目仅约400米距离的**保利·永兴里**，在产品形态（高层+别墅）、面积段、价格上几乎完全一致，但保利作为高端项目经验更丰富的开发商，其项目已率先获得高认购率。这使苏河琹庐在直接对比中处于被动地位。
#### **四、 关键行动与核查建议**
1. **进行极限对比**：必须实地参观**保利·永兴里**的样板间，并从户型细节、得房率、装修标准、社区规划等方面与苏河琹庐进行逐项对比。
2. **实地勘验环境**：务必在不同时段（尤其是早晚高峰及夜间）亲临项目地块，感受旧铁路是否存在噪音、振动影响，并评估周边整体环境的接受度。
3. **核实开发商口碑**：重点搜索象屿地产在上海已交付的、定位最高的项目（如中环云悦府）的业主真实评价，尤其是关于施工质量、园林兑现和物业服务的反馈。
4. **审阅不利因素**：在售楼处必须详细查看公示的 **《不利因素告知书》** ，确认铁路、保障房、车位配比等所有风险的书面表述。
**总结：象屿·苏河琹庐是一个适合对“静安区内环”有执念、且预算严格卡在1200-1300万左右的购房者的“功能性选择”。它用产品和环境的显著妥协，换取了地段和门票。若您的预算稍有弹性，或更看重居住的舒适度与社区品质，同地段竞品或相邻板块的选项可能提供更优的性价比。**
