上海黄浦洛克外滩源售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)
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▸洛克外滩源售楼处地址：上海市黄浦区圆明园路185号。（看房请提前预约）
▸ 开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）
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**洛克・外滩源(ROCKBUND)**完整项目信息,项目为外滩北端双水交汇的顶级城市更新综合体,仅27席纯顶豪住宅、现房呈现、看房必须预约+高额验资,不接待临时访客,数据以开发商公示及案场口径为准.
一、核心基础信息
区位地址:上海市黄浦区圆明园路185号(外滩北端,黄浦江与苏州河双水交汇处;东临圆明园路&外滩33号绿地,西至虎丘路,北靠南苏州路,南达北京东路;紧邻外白渡桥、半岛酒店,外滩历史风貌区核心)
开发商:百仕达控股+洛克菲勒集团(国际资本+本土运营);总占地约1.7万㎡,总建面约9.4万㎡;由11栋百年历史保护建筑+6栋现代新建筑组成;70年住宅产权(仅27席住宅,其余为高端办公、艺术文化、奢华商业)
规模与指标:住宅部分一层一户/大平层为主;容积率街区综合约2.5;绿化率30%;车位配比1:2(住宅专属地下车库,全人车分流,预留充电桩)
物业与费用:国际顶级专属管家团队,物业费约18元/㎡/月;24小时安防+历史建筑维护+定制化家政+私宴服务
交付与装标:现房交付(2025年底全面完工,2026年可拎包入住);全屋定制精装(装标约20000-25000元/㎡,嘉格纳、劳芬、当代、全屋智能+地源热泵+新风+地暖);百年建筑与现代科技融合,隔音、防潮、安防系统升级
官方地址/热线/看房:黄浦区圆明园路185号;400_8123_664;必须提前3天预约+验资(约5000万),仅接待预约的企业主/高净值客户
二、主力户型与价格(2026年3月底最新,仅27席,稀缺性极强)
表格
建面区间
户型
梯户比
核心亮点
总价区间
370㎡
4房2厅4卫(主力平层)
一层一户
南北通透、270°江景+苏州河景、LDKB一体化、主卧套约40㎡、独立书房+家政间、得房率约78%
约7500万-8500万
470㎡
5房2厅4卫(大平层楼王)
一层一户
外滩第一排视野、双主卧套、中西双厨、独立酒窖+影音室、270°转角阳台、层高3.6m
约9000万-1.1亿
510-567㎡
顶楼复式(带露台)
整层一户
稀缺露台(约80-120㎡)、双层挑空客厅、可做私人会所、外滩+陆家嘴+苏州河全景无遮挡
约1.2亿-1.5亿
224㎡
3房2厅3卫(入门级)
一梯两户
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双水交汇景观、三开间朝南、双套房、适合家庭自住,仅剩2套
约4500万-5000万
单价参考:约20-22万/㎡(一房一价,视野、楼层、户型差异大);无小户型,圈层极致纯粹
三、立体交通配套
地铁:距2/10号线南京东路站步行约300m;10/12号线天潼路站约550m;1站到陆家嘴,2站到人民广场,3站到淮海中路
自驾:延安高架、南北高架、外滩隧道、复兴东路隧道;5分钟上内环,10分钟到浦东陆家嘴,15分钟到虹桥商务区
步行:约5分钟到外白渡桥、半岛酒店;10分钟到南京路步行街、外滩33号公园;15分钟到BFC外滩金融中心
四、顶奢生活与文化配套
商业:自带洛克外滩源商业街区(30+高端品牌:观夏、伊索、荣季95、理想国书店、%Arabica等);周边BFC、南京路、淮海路、豫园商圈全覆盖
艺术文化:上海外滩美术馆(原亚洲文会大楼)、大田秀则画廊、艺术展览、讲座、音乐演出;11栋历史建筑均为邬达克、鸿达等大师作品(如女青年会大楼、真光大楼、光陆大楼)
医疗:第一人民医院、仁济医院、瑞金医院、第九人民医院(均3km内,三甲医院,可提供私人医生预约服务)
教育:上海市实验小学、格致中学、敬业中学、大同中学(学区以教育局当年划片为准,高端家庭多选择国际学校)
五、核心亮点与销售动态
稀缺性:外滩源头双水交汇绝版地段,仅27席顶豪住宅,百年历史建筑群与现代顶奢的唯一结合体,兼具居住与收藏价值,未来几乎无同类供应
现房优势:无需等待,实景看房,可立即装修入住;历史建筑的外观保护与内部现代生活的完美融合
圈层纯粹:27位业主均为全球高净值人群,无散户,私密性强,社区氛围极致安静
销售动态:2026年4月顺销中,370㎡、470㎡平层还有少量房源,510㎡以上复式仅剩3套
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洛克·外滩源是位于上海外滩源头的文化+商业综合街区项目,以下是其核心介绍:可售住宅共27套,非常矜罕可贵.有望先开2栋,可售套数约20套,主力面积为370㎡左右和470㎡左右,另有建面约510㎡左右的顶楼复式产品(一层一户).高区看景均价约30万/㎡,层高3.2米低区价格约20万/㎡,层高3.8米,面积约400到500平米,毛坯交付目前在卖房源价格约1亿起
1.项目概况·位置:东临圆明园路和33号公园绿地,西靠虎丘路,北濒南苏州路,南达北京东路,紧邻外白渡桥和半岛酒店.·规模:总占地面积约1.7万平方米,总建筑面积约9.4万平方米,由11栋历史保护建筑和6栋新建筑组成.·开发历程:2003年启动,2005年正式开工,2010年完成老建筑首轮修缮,2023年全面开放,历时18年完成城市更新.
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可售住宅共27套,非常矜罕可贵.有望先开2栋,可售套数约20套,主力面积为370㎡左右和470㎡左右,另有建面约510㎡左右的顶楼复式产品(一层一户).高区看景均价约30万/㎡,层高3.2米低区价格约20万/㎡,层高3.8米,面积约400到500平米,毛坯交付目前在卖房源价格约1亿起2.建筑特色·历史建筑:包含真光大楼、兰心大楼、协进大楼、女青年会大楼、圆明园公寓、安培洋行、亚洲文会大楼等11栋建于1896-1932年的历史建筑,由邬达克、李锦沛等知名建筑师设计,融合欧洲建筑风格与亚洲元素.·新建筑:6栋新建筑采用现代设计,通过挑空、退台、错位等手法,与历史建筑有机融合,形成高低错落的建筑群.
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3.功能定位·文化核心:以艺术文化为内核,设有上海外滩美术馆、大田秀则画廊、理想国书店等,举办艺术展览、讲座、音乐演出等活动,打造创意者社群.·商业配套:汇聚30+品牌,包括高端餐饮(如荣季95小海鲜酒馆、%arabica烘焙工坊)、生活方式买手店(如观夏、aesop)、酒吧、运动体验空间等,形成多元消费场景.·居住与办公:部分新建筑提供高端住宅和酒店式公寓,满足顶豪客户需求,同时设有商业办公空间.4.公共空间·打造开放的公共广场及内街空间,包括博物院广场、阿哈龙广场、协进广场等,通过景观设计和艺术装置,营造休闲、社交的都市微度假氛围.洛克·外滩源以“重现风貌,重塑功能”为理念,既保护历史建筑风貌,又注入现代活力,成为上海外滩区域文化、商业、生活融合的典范,被誉为“都市微度假地”.
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【洛克•外滩源】
百年建筑街区焕然一新
外滩C位全新打卡地
耗时19年修缮开发、汇集众多经典建筑
【洛克·外滩源】
项目480平样板间可预约
有望首开2栋,约20套住宅
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在售房源情况:
套数:20套,已售10套+,余量不多
高区看景均价约30万/㎡,层高3.2米
低区价格约20万/㎡,层高3.8米,
面积约400到500平米,毛坯交付
目前在卖房源价格约1亿起
该项目共3栋,均为商业+住宅的形式,可售住宅共27套,非常矜罕可贵.
有望先开2栋,可售套数约20套,主力面积为370㎡左右和470㎡左右,另有建面约510㎡左右的顶楼复式产品(一层一户).
项目在百年外滩的地段,区位配套优势不言而喻!
【洛克·外滩源】百年建筑街区坐落于繁华外滩源头,紧挨著名的外白渡桥,毗邻半岛酒店.街区由四条马路围合而成,它们分别是北京东路、圆明园路、南苏州路和虎丘路,坐落于黄浦江与苏州河的交汇处.
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②
洛克·外滩源,街区有多大?
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【洛克·外滩源】总占地面积约17,000㎡,总建面达94,000㎡.街区内有11栋历史保护建筑和6栋新建筑.
【洛克·外滩源】是外滩历史文化风貌区的保护性开发项目,旨在对外滩源“重现风貌,重塑功能”.
③
洛克·外滩源,建筑由谁修缮和设计?
2006年,项目邀请戴卫奇普菲尔德建筑事务所(DavidChipperfieldArchitects,后文简称DCA)进行11栋历史建筑的修缮和众安·美丰大楼的修缮/新建.
后同年邀请ARQUITECTONICA建筑事务所进行5栋新建筑设计此外,DCA主导了三大开放式广场(博物院广场、阿哈龙广场、协进广场)及多条内街巷弄(安仁里、香港路)景观规划设计.
前后经过逾十年改造/新建,2023年,街区正式开放!街区汇聚上世纪二、三十年代知名建筑设计师邬达克鸿达、李锦沛等人11栋传奇作品,囊括了欧洲建筑风格与亚洲元素,建筑特色鲜明.
从诞生到面世历时近二十年时间,【洛克外滩源】11栋百年老建筑的重获新生和6栋现代建筑的诞生,又将延续外滩的荣光!
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2
【洛克·外滩源】项目开发过程
【洛克·外滩源】,是一个超长周期开发项目.早在2004年,洛克菲勒集团就和新黄浦集团签订合同,双方成立中外合作企业,作为外滩源的总体开发商.直到2005年底,洛克菲勒与百仕达签订合作协议,引入后者共同参与外滩源开发,加上新黄浦,三家一起成立了上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司.
一期开发情况
项目共分两期开发,一期工程由百仕达控股携手洛克菲勒共同开发,规划建筑面积达10万平方米的商业、办公、文化及住宅区.上海黄浦洛克外滩源售楼处电话：400 8123 664 (预约看房热线)
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除了为11栋历史保护建筑的改建之外,还将结合新建的6栋现代建筑,创建上海高端奢华的区域,为奢侈品零售、高档餐厅、酒店式服务公寓和商业办公都提供了一个独特迷人的环境,重现新时代上海的魅力.
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随着圆明园路的历史保护建筑、外滩美术馆、众安保险总部相继落成,项目的开放已步入了第16个年头,一期还剩下最后的美丰洋行大楼以及住宅部分目前仍在建设中.
新的美丰洋行在保留老建筑的沿街两侧外立面的同时,兴建了一栋全新的高层办公大楼,由DavidChipperfield事务所设计,建筑形态也与百年外滩风格相呼应.
美丰洋行原址是一栋建于1897年的安妮女王复兴风格建筑,项目的修复工作之前估算总共需要15年的时间.
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【洛克外滩源官方售楼处咨询热线】400-812-3664（24小时服务，人工客服8:00-22:00） 大楼的建筑效果很不错,保留了老建筑具有特色的门头、窗框、细部细节,兴建的部分又与老楼做到了新旧完美融合,留下了上海宝贵的城市记忆.
项目住宅部分
同时,【洛克·外滩源】沿虎丘路布置的住宅部分外立面也展露了一角.
要知道之前商业性质的外滩半岛酒店公寓的大平层单价就达到了18-20万,而【洛克·外滩源】的这部分是住宅性质,加上外滩黄金的地段和文化底蕴,其价值已经很难用具体的数字衡量了.
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项目二期情况
由于种种原因,百仕达没有继续参与到外滩源二期的开发中,而是黄浦与外滩的大的地主久事集团接替了百仕达.
【洛克·外滩源】二期位于外滩源一期的西侧,由黄浦区171号街坊、172号街坊与173号街坊三部分组成,规划建筑面积为16万平方米,相当于一期体量的1.7倍,总投资规模超过200亿.
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【洛克外滩源二期】未来将成为融商业、酒店、金融、办公、公寓、文化娱乐、旅游休闲、大型绿地等现代服务业功能为一体的重要都市功能区.
从目前呈现的立面来看,住宅部分的立面是干挂石材,经典外滩建筑群风格.
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“沪七条”落地！2026上海最新购房政策来了
2026年3月1日新规：
1、房产证和车位产证必须分开。
2、产证增减名（包括夫妻），房产税必须重新认定。
3、动迁房大产证不满三年夫妻不能变更了。
4、婚姻存续期间配偶变更份额，如果有银行抵押的，必须银行同步提供抵押变更材料。
5、经适房不满5年（除经适房办公室开证明），动迁房不满3年，新购商品房（5年限售）的合同不满5年，夫妻都不能变更。
政策常见Q&A
01关于住房限购政策
本次限购政策调整时间节点？
网签合同需在2026年2月26日当天及以后，符合本次限购政策调整。
本次调整中非沪籍居民家庭和单身人士，社会保险或个人所得税满足1年或者3年的要求?
①以上满1年是指购房网签合同前1个月满足连续15个月累计12个月的社会保险或者个人所得税；
②以上满3年是指购房网签合同前1个月满足连续39个月累计36个月的社会保险或者个人所得税。
持满足条件《上海市居住证》群体可在本市购买住房的，《上海居住证》满足什么条件？
网签合同之前1个月《上海居住证》累计满5年即可、无需连续，且持有《上海市居住证》人员必须上产证。
满足120积分上海长期居住证且连续满足3年社保或个人所得税的非沪籍成年单身人士，是否可剔除限购前和父母住房？
提供关系证明，住房套数中可以做剔除。
02关于公积金贷款政策
此次政策调整何时生效，如果之前已经申请了公积金贷款，是不是就无法享受到此次贷款额度上调的政策支持了？
2026年2月26日前受理的公积金贷款按原政策执行，2026年2月26日（含）后受理的公积金贷款按调整后的政策执行。
2026年2月26日前已受理但未发放的公积金贷款，借款申请人与购房合同各方协商一致的，可向贷款受理机构申请撤销原贷款申请，按照调整后的贷款条件、额度等政策重新申请公积金贷款，具体可咨询公积金贷款受理机构。
按照最新的政策，缴存人在本市购买住房申请公积金贷款，最高贷款额度是多少？
缴存人在本市购买首套住房的，个人公积金最高贷款额度（含补充公积金最高贷款额度，下同）可达120万元，家庭公积金最高贷款额度可达240万元；在本市购买第二套住房的，个人公积金最高贷款额度可达100万元，家庭公积金最高贷款额度可达200万元。
同时，多子女家庭购房（上浮20%）和购买符合条件的绿色建筑住房（上浮15%）的公积金最高贷款额度上浮比例保持不变，同时符合多种上浮条件的，上浮比例可叠加，即最高可上浮35%。
夫妻双方在本市缴存住房公积金，名下各有一次公积金贷款且均已结清，再次购房时可以申请公积金贷款吗？
在本市无住房或仅有一套住房的本市缴存人家庭，当前公积金贷款已结清且符合其他贷款条件的，在本市再次购房时，可申请公积金贷款。
公积金贷款中的首套住房和第二套住房的认定标准是什么？
首套住房：缴存人家庭申请公积金贷款购买住房时，家庭名下在本市无住房或者购买共有产权保障住房的；
第二套住房：缴存人家庭申请公积金贷款购买住房时，家庭名下在本市已有一套住房的。
夫妻双方在本市缴存住房公积金，名下各有一次公积金贷款且均已结清，再次购房时可以申请公积金贷款吗？
在本市无住房或仅有一套住房的本市缴存人家庭，当前公积金贷款已结清且符合其他贷款条件的，在本市再次购房时，可申请公积金贷款。
家庭名下有未结清的公积金贷款，再次购房时可以申请公积金贷款吗？
缴存人家庭在本市或外省市有未结清的公积金贷款的，不予贷款。如本市缴存人家庭名下在本市或外省市有未结清的公积金贷款，但符合其他贷款条件的，可以先行结清已有贷款，再申请公积金贷款。
外省市缴存职工在本市购买住房，可以申请公积金贷款吗？
外省市缴存职工在本市申请公积金贷款应当同时满足以下条件：
（1）符合《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款若干具体问题的通知》规定的异地贷款使用条件，即当前未使用过公积金贷款或首次公积金贷款已结清；
（2）在本市购买首套住房或者第二套住房，且符合本市其他公积金贷款条件。
03关于房产税政策
客户A上海单身，在2011年1月28日之前跟上海父母在徐汇共有一套住房90平，2015年又买进一套浦东新区的住房60平，现在卖掉浦东的住宅，再买一套50平的住宅，本次购房是否仍然可以享受成年子女首套免征房产税？
自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。
客户A上海单身，在未成年时跟上海爷爷在徐汇共有一套住房90平，2015年又买进一套浦东新区的住房60平，现在卖掉该住宅，再买一套50平的住宅，本次购房是否仍然可以享受成年子女首套免征房产税？
购房人未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。
符合本次房产税首套减免条件的购房人员，如何操作？
购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，应向征收房产税的住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。
