上海静安苏河融景售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】苏河融景售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】苏河融景售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】
静安内环内苏州河旁
『苏河融景』
交通便利三轨交汇
1-12-13号线汉中路站188米
火爆热销中!
建面约94㎡-164㎡2-4房
均价11.8万/m²!
总价1120万-1943万
精装实景现房交房无忧!
样板房线上预约参观!
—恭迎品鉴—
上海静安苏河融景
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Shanghai Jing'an Suhe Rongjing
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重磅消息来了!
就在内环苏河芯直奔20万/㎡的当下,苏河融景开盘在即!
50套滨水现房均价仅约11.8万/㎡,显然这是价格爆发前夕的最后上车机会,是时代赠与的末班车票,错过不再!
当然,即使抛开新房预期,项目周边的二手安全垫也是有目共睹的.
项目东侧的凯德星贸邸,挂牌均价超20万/㎡;
项目西侧的静安天御,挂牌均价约14.7万/㎡;
项目对岸的锦绣里挂牌均价也逼近16万/㎡.
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苏河融景自身也有二手挂牌,无论是70㎡左右的小户型还是160+㎡的大户型,挂牌均价都超过14万/㎡!
不得不承认,无论是对比周边新房,还是参考周边二手房,项目这约11.8万/㎡的均价属实劲爆!
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别忘了,项目此次过会的50套房源中还涵盖了不少建面约94㎡的小户型,总价可能在1100万左右.
要知道,去年自7090政策取消后,上海核心地段的中小户型锐减!更重要的是,8批次土拍的出让文件已经公示,中小套型的规则彻底取消,未来核心板块的户型门槛再次上升几成定局,百平左右甚至以下的中小户型或成绝版!
综上所述,苏河融景这批过会房源,无论是单价还是户型,都具备强烈的不可复制性!在内环苏河芯直奔20万/㎡的前夕买入,无疑是时代的馈赠,仅仅50套,且买且珍惜!
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地段确定性:抢占上海内环苏河芯,无需等待的国际滨水生活!
上海城心的高热度板块不少,规划蓝图一个比一个亮眼.
但小胖君始终认为,比起规划,地理位置的绝对核心更具说服力!
苏河融景正是上海城市地理位置上的核心.
你看地图,如果把视角放大到3公里半径,范围内江涵盖陆家嘴、人民广场、静安寺、南京西路、南京东路、外滩、新天地等城市CBD,上海几乎所有的高能级城市资源都在苏河融景业主的生活场域之内!
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落位到具体交通,苏河融景步行可达(约200米)城心无比重要的十字交错站点——1/12/13号线汉中路站,进站后2站人民广场,2站南京西路、2站北外滩.
同时项目近邻东西大动脉北横通道、南北大动脉南北高架以及内环高架,自驾迅捷通勤全城!
也就意味着,无论你在市中心哪个CBD上班,无论是你是否有跳槽计划,苏河融景都会是通勤时间可控的优质选项!
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另外,与东斯文里和苏河湾新地块不同,苏河融景所处的汉中路板块各项配套已臻成熟,业主入住即享无需等待!
商业方面,项目一路之隔,是建筑面积约1.7万平方米的凯德星贸购物中心,涵盖时尚零售、特色餐饮、休闲娱乐等多个业态,为周边办公人群及居民提供了便捷的购物、餐饮和休闲娱乐场所.
项目西侧紧邻苏河湾商圈核心项目JIC静安国际中心,集合了购物、办公、酒店、会议等多元业态.总建筑面积约60万平方米,其中购物中心JICMall约8.1万平方米,业态涵盖时尚零售、美食餐饮、亲子娱乐、潮流文化等,全方面满足周边居民的物质和精神享受.
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项目周边还拥有众多的沿街商铺、菜场,生活便捷.
直线距离约3公里范围内拥有静安大悦城、上海苏河湾万象天地等配套.
直线距离约4公里内范围内覆盖三大黄金商圈——人民广场、南京西路及静安寺商圈,尽享繁华都市生活.
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教育方面,项目周边涵盖多年龄段教育资源,包括金鹭幼儿园、天目西路幼儿园、上海戏剧学院附属静安学校、上海戏剧学院附属静安学校等.
医疗资源方面,项目5公里范围内配有多种类型三甲医院:上海市中医院(约3.3公里),复旦大学附属华山医院(约4.5公里),上海市第一人民医院(约4公里),上海市第十人民医院(约4.3公里)等,为业主全家人的健康保驾护航.
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产品确定性:滨水现房所见即所得,即买即住!
项目此次过会的主力户型包括建面约94㎡灵动2房,建面约135㎡灵动3房和建面约163㎡灵动4房.可选择面极广,适配各年龄段家庭周期!
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首先值得一提的是,项目已然是现房,比起市面上的期房,节约了大量的置业成本.
这里我们可以算笔账,当下的期房普遍的交房周期要2年左右.
苏河融景90多平的2房目前租金要20500元/月,等于直接节省近50万的过渡租金.如果再算上贷款利息,整体成本节省近百万!
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其次,项目的品质和审美所见即所得!
社区中央的园林,是项目的灵魂所在.
映月亭台、枫林广场、曲径散步道、南北花廊,这四大主题空间共同构成了一个具有“度假感”的社区核心.
项目引入的不仅是东南亚安缦的美学符号,更是一种“疏密有致,层次错落”的生活哲学.它既是每日归家后的心灵栖息地,也是承载家庭欢愉、邻里社交的温情场域,真正实现了从“居住”到“度假式栖居”的价值升华.强烈建议去现场亲身体验~
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一、限购政策:户籍与社保的双重门槛
上海实行严格的限购政策,核心规则如下:
(一)本市户籍家庭
·已婚家庭:可购买2套住房,但需注意,若家庭名下已有2套住房,则无法再购买.
·单身家庭:包括未婚、离异、丧偶等情况,限购1套住房.离异后3年内购房的,按离异前家庭总套数计算.例如,若离异前家庭拥有2套住房,离异后3年内双方均无法再购房.
(二)非本市户籍家庭
·已婚条件:需满足已婚状态,且夫妻双方至少一方需在上海工作.
·社保要求:需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税,补缴社保不被认可,需连续缴纳.例如,若某人在2019年1月开始在上海工作,并连续缴纳社保至2024年1月,则满足购房资格.
·限购套数:限购1套住房,且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明.
(三)特殊区域限购
·自贸区临港新片区:非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有本科及以上学历,且在临港新片区工作满1年.
·五个新城:包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域,非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月,但需符合特定人才认定标准,如具有大专及以上学历,且在五个新城工作满1年.
二、贷款政策:首付比例与利率的精细化调控
(一)商业贷款
首套房认定:
·无住房且无贷款记录的购房者,首付比例不低于35%.
·无住房但有贷款记录(已结清)的,首付比例不低于50%.
·有住房的,首付比例不低于70%.
二套房认定:
·在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下,再次购房视为二套,首付比例不低于70%.
利率政策:
·当前首套房贷款利率为LPR-10BP(约3.55%),二套房为LPR+30BP(约3.95%).
·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,500元.
(二)公积金贷款
首套房:
·家庭最高贷款额度120万元,个人最高60万元.
·首付比例不低于20%.
二套房:
·家庭最高贷款额度100万元,个人最高50万元.
·首付比例不低于50%.
利率政策:
·首套房5年以下2.6%,5年以上3.1%.
·二套房5年以下3.025%,5年以上3.575%.
·例如,若某购房者购买首套房,贷款金额为100万元,贷款期限为30年,则每月还款金额约为4,200元.
三、税费政策:从契税到增值税的全面成本
(一)契税
首套房:
·90㎡以下1%.
·90㎡以上1.5%.
二套房:
·90㎡以下1%.
·90㎡以上2%.
三套房及以上:
·3%.
·例如,若某购房者购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,则需缴纳契税为500万元×1.5%=7.5万元.
(二)增值税及附加
满2年:
·普通住宅免征.
·非普通住宅按差额征收,计算公式为(本次交易价格-原购买价格)×5.3%.
未满2年:
·按全额5.3%征收.
·例如,若某购房者购买非普通住宅,本次交易价格为600万元,原购买价格为400万元,则需缴纳增值税及附加为(600万元-400万元)×5.3%=10.6万元.
(三)个人所得税
满五唯一:
·免征.
其他情况:
·按差额20%或全额1%征收.
·例如,若某购房者购买住房,本次交易价格为500万元,原购买价格为300万元,则需缴纳个人所得税为(500万元-300万元)×20%=40万元.
四、特殊政策:人才引进与多子女家庭的倾斜
(一)人才引进政策
临港新片区:
·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.
·例如,某具有硕士学历的人才,在临港新片区工作满1年,即可享受购房资格.
五个新城:
·符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月,优先选房等优惠.
·例如,某具有本科学历的人才,在五个新城工作满1年,即可享受购房资格.
(二)多子女家庭政策
二孩及以上家庭:
·在购买首套住房时,可享受最高贷款额度上浮20%的优惠.
·例如,某二孩家庭购买首套房,家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元.
契税补贴:
·部分区域对多子女家庭给予契税补贴,最高可达实际缴纳契税的50%.
·例如,某二孩家庭购买首套房,面积为100㎡,总价为500万元,需缴纳契税7.5万元,可享受契税补贴3.75万元.
五、政策趋势与建议
(一)政策趋势
2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点,一方面通过限购、限贷抑制投机需求,另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求.预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化,例如在临港新片区和五个新城等区域,可能会进一步放宽人才购房限制,吸引更多人才落户.
(二)购房建议
·提前规划社保缴纳时间:确保满足购房资格,特别是非本市户籍家庭,需连续缴纳5年社保或个税.
·合理评估自身经济实力:选择符合需求的贷款方式,例如公积金贷款利率较低,但额度有限,需根据自身情况选择.
·关注区域政策差异:充分利用人才引进等优惠政策,例如在临港新片区和五个新城等区域,可享受社保年限缩短等优惠.
·全面计算购房成本:包括税费、贷款利息等隐性支出,例如在购买非普通住宅时,需缴纳较高的增值税及附加.
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