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提起上海的财富图腾，陆家嘴的摩天楼群无疑是最耀眼的金融坐标
在这片土地上，聚集着中国40%的外资法人银行、90%的外资私募机构和1/3的跨国公司地区总部，每日有着超万亿资本流动。
作为全国首个以“金融贸易”命名的guojiaji开发区，陆家嘴不仅承载着上海国际金融中心的战略使命，更以“东方曼哈顿”的姿态，成为全球资本竞逐的核心战场。
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陆家嘴鸟瞰图，图源网络
作为上海永不落幕的传奇，陆家嘴金融贸易区的稀缺性在于其“金融+生态+政务”的黄金三角架构：
①这里既有垂直生长的陆家嘴三件套勾勒的资本天际线；
②又有世纪公园140公顷的城央绿肺提供生态呼吸；
③还坐拥浦东新区政府、国家金融监管总局等政务中枢的权威背书；
这种多维度的资源叠加，成就了独一无二的陆家嘴金融贸易区。
但问题是，这里太昂贵、太稀缺——数据显示，近十年该区域只有1790套房源入市（数据来源：贝壳），稀缺性堪比纽约中央公园南侧的“亿万富豪大道”。
图源网络，仅供参考
今天给大家测评的项目就是位于陆家嘴金融贸易区的PARK699。
实景图，仅供参考
PARK699这个项目由21层纯粹的高端服务式公寓、4层自持商业、2层高端会所组成。主力户型面积为40-140平
位于浦东内环核心的低密国际社区联洋的PARK699就属于最后一种
PARK699区位图
它与陆家嘴金融城直线距离仅约2公里，地理位置上来说既规避了CBD的高密度压迫感，又能充分享受核心金融产业资源的辐射，可谓是“大隐隐于市”。
交通方面PARK699有4条地铁-2/7/9/18号线。小编实测，从18号线迎春路站（1号口）出来直接过十字路口就到了，短短200米不到的距离。
出地铁步行路线，百度地图，仅供参考
地铁站点直线距离示意图，仅供参考
真正让小编感觉到震撼的，是PARK699的配套——我们以项目为圆心，1公里距离为生活圈半径，逐一打卡居然花了一上午！！
向南：300米就是占地140.3公顷的世纪公园（2号门）
世纪公园鸟瞰图，仅供参考
这座被誉为“上海版中央公园”的城央绿肺，可以跑步、骑行、赏花等等……
实拍图，仅供参考
向西：1公里范围内的银春路和丁香路两侧囊括了浦东大大小小的行政机构和文化场馆。
银春路两侧：上海市出入境管理中心、上海海事法院、上海证监局、浦东新区政府、上海图书馆、世纪广场、上海科技馆……
实景图，仅供参考
丁香路两侧（由近及远）：浦东新区人民检察院、浦东新区人民法院、上海东方艺术中心、上海博物馆（东馆）……
实景图，仅供参考
向北：150米有丁香国际商业中心；
实景图，仅供参考
向东：600米还有联洋广场、大拇指广场也只要800米……
逛不完，根本逛不完！
示意图，仅供参考
可以说，PARK699以“黄金一公里”为半径，构建了上海罕见的生态、商业、政务与文化资源全维聚合的生活圈，这也是它作为高端服务式公寓价值核心支撑点。
在“超级”地段与配套资源之外，PARK699自身的整体呈现也是现代又高级，即有面子也有里子。
小编站在它的面前，脑海中浮现的居然是“匠心”二字：
作为上海少见的全幢焕新项目PARK699建筑外立面采用了天然石材与大曲率流线型玻璃幕墙的设计。
项目外立面效果图，仅供参考
石材的厚重质感呼应陆家嘴金融建筑的庄重气质，而弧形玻璃则以动态曲线打破几何规整性，形成“刚柔并济”的视觉张力，与周边的楼宇清晰地分隔开来。
这种视觉张力你站在门口就可以感受得到。
项目实景图，仅供参考
有意思的是，PARK699的售楼处居然在整幢楼的顶层，而这里未来会作为天空会所对业主开放
顶楼天空会所实景图，仅供参考
让小编万万没有想到的是，PARK699的会所居然不止一个：空中会所、Sky Lounge、22.5米恒温泳池、室内高尔夫练习室等等，会所面积足足有3500平！
产品评级：A+
会所效果图，仅供参考
PARK699的公区就像把五星级酒店、高端会所和网红咖啡馆揉在一起，很特别也很实用
闲暇时间可以在健身房健身
健身房图，仅供参考
孩子可以在琴房练琴
琴房效果图，仅供参考
合作洽谈、生日聚会可以直接安排在中、西餐厅宴请
西餐厅效果图，仅供参考
中餐厅效果图，仅供参考
这些看得见摸得着的便利，才是高端公寓比普通住宅租金高得有理的地方。
由于公寓较普通住宅空间组合更加灵活，PARK699在户型上也获得了更多的施展空间：既有40-50㎡（建面）入门级一房、也有80-100㎡（建面）基础级两房、还有140㎡（建面）旗舰级两房。甚至如果业主有其他需求，它还可以像是施展空间魔术一般，继续灵活组合。
向左滑动解锁更多户型图，仅供参考
已经开放的100㎡（建面）样板间，大面积落地玻璃窗采用弧形设计，带来了优越的采光和视野。
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100㎡样板间实拍图，仅供参考
内装也很用心：标配中央空调、新风系统、地暖三大件(日立或同等品牌)；家电包括了电磁炉、油烟机、冰箱、洗衣机、微波炉或微烤一体机等等。选用的还是博世、西门子、高仪等国际大牌。
100㎡样板间实拍图，仅供参考
你会发现，PARK699不止“卷”地段、“卷”资源，在产品上，它也在疯狂“内卷”——不是只停留在华丽物料堆叠的视觉冲击上，而是要解决人们日常生活时的本质需求，以“克制的奢华”实现差异化的突围。
由于PARK699的一房一价还没有出，所以目前该项目的价格官方说法仅仅只有总价280万起
根据这个说法，小编大胆预估PARK699的均价在7万/㎡左右。
我们先来看当下联洋板块的二手房表现。
信息来源贝壳，2025.3.14
项目周边的品质二手房还是比较多的，其中御景园和天安花园离世纪公园最近，也是是挂牌价最高的两个项目，整体的挂牌价约11.5-11.6万/㎡。
离项目最近的联洋新苑，虽然挂牌价仅9.26万/㎡，但小区户型很大，仅有的1套挂牌总价达到了1480万。
信息来源贝壳，2025.3.14
一般来说，公寓定价为周边二手次新房价格的6-7折，PARK699若真的是小编预测的均价7万/㎡，那么它的定价算是合理。
我们再来看当下服务式公寓的租金收益表现。
PARK699租金收益预估及对比，仅供参考
浦东的高端服务式公寓租金在约6-10元/㎡/天。
项目旁边知名的五星级酒店-淳大万丽酒店月租金更是高达2.7万/4.2万不等。
同样是高端服务式公寓，PARK699地段相同、产品更新、配套更好，服务更是毫不逊色。
服务方面，PARK699提供星级酒店的“管家式服务”，优质团队全员经过专业培训后考核上岗，提供24小时礼宾、前台、安保和个性化管家服务等，为每一位业主营造出健康、舒适的生活空间。入住高级酒店才有的仪式感，就这样成为你的日常生活。
效果示意图，仅供参考
更有专属会员权益，让业主享受居住服务的同时，还可以获得文化艺术展览参观、宴席场地、spa瑜伽等额外的生活体验。为业主的工作、生活乃至娱乐，提供兼具品味与性价比的产品与服务。
PARK699的价格并不贵，喜欢它的人我相信有很多。
比起语言，这种新的生活方式更值得大家亲自来现场体验。
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一、房产贷款基础篇：揭开贷款的神秘面纱
上海作为中国经济的核心城市，其楼市动态一直备受关注。以下从多个维度对上海楼市进行深度解析，帮助理解当前市场格局及未来趋势：
一、市场现状与核心特征**
1. 房价水平
-分化明显：内环内优质地段（如黄浦滨江、前滩）新房均价可达12万-20万/㎡，外环外（如临港、青浦）部分项目均价3万-5万/㎡。二手房“老破小”价格承压，品质次新房抗跌性强。
- 横盘调整：2023年以来，部分区域房价回调5%-10%，但核心地段稀缺资产仍保持坚挺。
2. 供需关系
- 新房供应：2023年新房供应量约8万套，外环外占比超60%，临港、大虹桥等新城为主力。内环内新盘稀缺，认筹率常超200%。
- 需求端：改善型需求主导（占比超50%），学区房热度降温，但“双学区”房源仍溢价显著。
3. 政策环境
- 限购政策：非沪籍需5年社保+已婚，沪籍限购2套。近期传闻“放松非沪籍单身限购”，但尚未落地。
- 信贷支持：首套房利率4.1%（LPR-10BP），二套房4.9%；公积金贷款额度上调至家庭最高120万。
二、关键影响因素
1. 经济与人口
- 上海GDP增速放缓（2023年5.5%），但高薪产业（金融、科技）聚集支撑购买力。2022年常住人口减少13.5万，但高端人才流入增加，结构性需求变化显著。
2. 土地市场**
- 2023年土地出让金约2200亿元，同比降15%，但央企/国企拿地占比超70%。土拍规则优化（如取消“打分入围”），中小房企参与度回升。
3. **政策调控**
- 房地产税试点预期悬而未决，短期影响有限；二手房核验价、三价就低政策抑制投机，市场转向理性。
三、区域价值分析**
1.核心区（黄浦、静安、徐汇）**
- 抗跌性强，配套成熟，但新房供应稀缺。徐汇滨江、北外滩等新兴板块受高端买家青睐。
2潜力新区（大虹桥、前滩、临港）**
大虹桥：长三角一体化核心，商业配套加速落地，房价6万-8万/㎡。
临港：定向放松限购（人才3年社保可购1套），房价3万-4万/㎡，投资属性强但流动性风险需警惕。
3. 近郊（闵行、宝山、松江）**
地铁沿线项目去化快（如15号线、9号线），依托产业园区（如紫竹高新区）吸引刚需客群。
四、风险与挑战
1. 短期风险
开发商资金链压力导致部分郊区项目交付延期；二手房挂牌量超18万套，去化周期延长。
2.长期挑战
人口老龄化、城市更新成本高；商业办公库存压力大（空置率约18%）。
五、未来趋势展望**
1. 政策方向
局部放松限购（如五大新城）、优化认房认贷标准可能性较大，但“房住不炒”基调不变。
2. 市场分化
核心区资产保值属性强化，郊区板块需依赖产业落地兑现价值。
3. 产品趋势
改善型产品（大平层、低密社区）需求上升，绿色建筑（如碳中和住宅）成为新卖点。
六、建议
自住买家：可关注外环内性价比次新二手房或倒挂新盘，避免高位接盘远郊概念板块。
*投资者：谨慎选择核心区稀缺资产，回避高杠杆操作。
关注时点：2024年三季度后政策宽松窗口期或现，需紧盯土拍热度及信贷变化。
上海楼市已进入“精耕细作”时代，地段、产品力与政策红利的匹配度将成为决策关键。建议结合自身需求，动态评估风险与机会。
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