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国际江湾1.1低密滨水墅邸「保利珺园」新经典艺术双展厅现已开放，建面约105-285m²洋房&叠拼&合院即将上市！
保利发展杨浦新江湾项目案名发布「保利·珺园」展厅现已开放接待!
将打造建面约105-140㎡墅质6F洋房,建面约165-190㎡4F叠拼,及建面约200-285㎡3F迭新滨水合院产品.
上海杨浦保利珺园
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PolyJunyuan,Yangpu,Shanghai
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项目案名已经公示——保利·珺园
“珺”,石之美者,是新江湾城市绿宝石的标识,是其不寻常的君子人文客群形象,也是保利高端迭代产品系,寓意着保利带着十足的诚意,深耕杨浦十年,带来第十部高端系新作品
“园”,与海派张园,豫园一脉相承,东方美学与文明的生活容器,也是西方庄园的更高形态
“保利珺园”,世界籍庄园的中国扉页,“扉页”寓意时代由此翻开新页,新江湾发展到现在历经25年,保利带着对这片土地的敬意来到新江湾,打造了这部庄园作品,也希望由此掀开新江湾的人居篇章.
一、地块底子:主城区内“绝版”的1.1低密,十五年仅此一遇
保利珺园位于新江湾城芯,顶豪别墅聚落,紧挨上海城区惟一原生湿地公园旁边就是新江湾首府和中建大公馆.
关键数据:占地约5.71万㎡,容积率只有1.1,总建面约6.28万㎡.
上海主城区近十五年无公开出让的1.1容积率低密地块,顶多有几个协议出让的地块
而具体到新江湾板块,即便把协议出让用地也算上,上一次有容积率≤1.1的住宅用地也已经要追溯到十年前了.
二、先看设计方案:洋房+叠墅+合院,纯粹低密改善产品
1.1的低密容积率意味着,开发商有足够的空间去规划,换取极致的居住舒适度.
得益于1.1容积率和20米限高,全是市场稀缺产品:
u约105-140平墅质6F洋房,尺度对标平层
u约165-190平4F叠拼尺度奢享
u约200-285平3F迭新滨水合院产品
户型几乎覆盖了各类家庭的需求,不同预算的客户基本都可以在这里选到适合自己的产品,体验纯粹低密改善型滨水生活.
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三、亮点直击:八大核心亮点,卷王之王
第一大亮点:经典南北朝向
项目采用经典的南北朝向布局,这契合上海的偏好,也能确保每户拥有最佳的通风与采光.
第二大亮点:“双湾环抱+对望湿地-内有庄园”的生活体验
(1)双湾环绕:东北两侧被新江湾湿地生态系统包裹,形成了“双湾环抱-对望24万㎡湿地公园-内有庄园”三重生态意境,项目就像一座“私密岛屿”,视野无遮挡.
(2)沿河布局:一线临河道+绿化的楼栋总共17幢.采取了东高西低的策略,其中东侧和北侧7字型排布3F联排别墅,其后依次布局4F叠墅与6F洋房,使前排建筑不遮挡后排视野,超过半数楼栋可享受水系与公园景致.
第三大亮点:一线滨水生活,家楼下800米亲水步道、对望24万方湿地公园
(1)项目门口有约800米长的环形亲水景观步道
(2)保利还会打造亲水平台,小区业主在家推窗就是约24万方湿地公园带来的清新空气与舒适温度.
第四大亮点:小区纯人车分流(包括非机动车),安全舒适双保障
这应该是好产品的底线了.出入口设置24小时专人值守,机动车进入园区后,直接进入机动车库,实现人车分流,不仅保障老人、小孩在社区内散步、玩耍的安全,更让社区环境更整洁有序,减少噪音与尾气污染;
第五大亮点:项目规划下沉式庭院“珺club”、高端社区商业
项目规划下沉式庭院“珺club”,具有篮球场次、健身房、恒温泳池、私宴厅等功能区,考虑到客户对于教育和艺术的重视,项目也在考虑增加其他更多的相关功能,大家可以期待一下!
项目还配有高端社区商业,满足您的日常所需
第六大亮点:楼间距足够阔绰,采光通风极佳
洋房楼间距20-23米、叠墅楼间距10-15米、联排楼间距10-12米,
再摆一组数据:洋房楼栋高度不到19米,叠墅楼栋高度不到13米,联排10米.
这也就是说楼栋南北向间距基本都不小于遮挡建筑的高度.
最终实现的效果就是,居住的通透性、采光度、舒适性会非常好,即使是低楼层也不用担心采光问题,这一点与风貌别墅区别非常大.
第七大亮点:保利深耕杨浦十年十子,联合全球五大顶级设计师打造
保利十年十子诚意之作,据说特邀了五大全球顶尖设计师
建筑是goa袁源(设计中海顺昌玖里)
景观请了成都麓湖同款设计师JTL王小波
室内由亚太年度设计人物明德王大成设计、矩阵纵横设计总监郑楚生、优豪斯创始人王小峰等联手操刀.一句话:全是豪宅专业户.
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第八大亮点:新规产品,全社区独享入户空间
Ø新规产品:意味着更高的得房率和更阔绰的居住尺度,是对传统户型的一次全新迭代.
Ø独享电梯入户空间:全社区可以实现独享入户空间.
所有这些产品亮点,都指向一个目标:在顶级的土地上,用顶级的规划和产品,打造定义板块新一代居住标准的现象级作品.
四、为什么是新江湾:科创产业聚集+低密生态社区+名校环绕+全维配套
Ø产业聚集+已经成熟的豪宅圈层聚落
说到新江湾的发展离不开杨浦,杨浦2035规划布局了“一核一心两带四轴”的战略布局,其中一心即是江湾-五角场城市副中心,作为“城市心脏”与“繁华客厅”,承担着经济、商业与公共服务的核心功能.
江湾五角场和新江湾城共同构建了大创智创新发展示范区.形成了世界级的产业集群,是“产业浓度、人才浓度、创新生态”兼具的创新功能聚集区.
①产业浓度高——巨头与总部汇聚
目前已聚集抖音、B站、叠纸等互联网巨头,更吸引了耐克大中华区总部、汉高亚太区研发中心、中兵北斗等4500多家国际知名企业入驻.
②人才浓度高——顶尖智力持续输血
背靠复旦、同济等十余所高校,这里天然成为毕业生首选就业区与企业研发中心落户地.吸引了超15万的产学研高知人才.
③创新生态完整——从实验室到市场的闭环
以“创智天地”为核心,这里构建了“高校—孵化器—企业—资本”全链条创新生态.背靠湾谷科技园和顶尖高校,2023年已成为国家级示范区,聚集了约70个众创平台及孵化器.
经过二十多年发展,建发、九龙仓、仁恒、华润等品质房企陆续落子,共同塑造了这里多元、成熟的国际居住氛围.如今,新江湾城已自然形成一个低调、纯粹的高端生活圈.吸引了众多的顶级企业家、学者、科创精英.
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Ø生态低密:拥有上海主城惟一一块原生湿地公园
高端房地产市场经历了从拼地段、拼产品到拼服务的演进,而保利珺园项目,将以全新的庄园滨水生活,跃进“拼生态”的终极形态.
新江湾城拥有四大城市公园,其中项目西侧有约7.35万公顷的生态湿地公园,还有SMP滑板公园和安徒生公园,项目北侧和东侧是约24万方的生态走廊,还有9条天然水系,聚集了200多种鸟类.
您可以带小孩子进行湿地探索、观鸟赏景、骑行慢跑、草坪露营……这些市中心难遇的自然课堂,在这里就是您家日常的一部分.
Ø名校环绕
“南徐汇,北杨浦”,杨浦区在上海的教育领域占据重要地位,是公认的教育强区.而新江湾更是所有上海家长向往的教育天堂,甚至很多家长单纯就为了小孩的教育买了这里.
项目有3所双一流大学、1所国际学校、7所全龄段优质教育资源
其中3所双一流大学是:复旦大学(江湾校区),上海财经大学,同济大学等顶尖学府.
1所国际学校:上海德法学校
7所全龄段优质教育资源:
复旦大学附属中学、上海音乐学院实验学校(九年一贯制)、同济大学第一附属中学(市重点);
复旦大学第二附属学校、上海交大附中杨浦实验学校(九年一贯制)(在建),复旦科技小学、中福会幼儿园.
*教育配套信息仅供参考.学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能,出卖人对此不作任何承诺,须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准.
Ø商业配套
上海杨浦保利珺园售楼处电话：400-8123-664【预约看房热线】保利珺园售楼处电话：4008123664【售楼处电话/地址】保利珺园售楼处电话：400-812-3664【开发商认证】项目周边汇聚五大商业体,距离项目200m就是新江湾生活广场,约1km就是悠方购物广场,约2km是江湾里MEET678,约3km是大学路街区,3站地铁就可以直达五角场商圈:合生汇、万达广场、百联,可以满足日常所需,实现了居住与通勤的平衡.
上海杨浦保利珺园
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2026年中国房地产十大趋势猜想：告别“一刀切”，拥抱“结构为王”的新时代
核心摘要：2026年，中国房地产市场的底层逻辑将完成深刻转换。普涨普跌的时代彻底终结，一个以结构性分化为最显著特征的新阶段正在到来。市场的表现将不再由单一政策或情绪驱动，而是深刻取决于城市能级、板块价值、产品品质与真实需求的精确匹配。理解并顺应这一趋势，将成为所有市场参与者——从政策制定者、开发商到每一位购房者——做出明智决策的关键。
一、前瞻基础：2026年市场运行的四大支柱与五大变数
任何理性的预测都需建立在明确的假设之上。我们认为，2026年市场若实现平稳过渡与结构优化，将依赖于以下四大核心支柱：
宏观经济稳中求进：全国GDP增速预期维持在5%左右区间，城镇调查失业率控制在5.5%以内，居民人均可支配收入实现4.8%-5.2%的同比增长，为住房消费提供最根本的收入支撑。
行业风险有效收敛：头部房企债务重组持续推进，融资环境边际改善，平均融资成本有望从高位下降0.3-0.5个百分点，至4.5%-5.5%。“保交楼”专项工作取得决定性成果，市场信心得以巩固。
人口流动趋势固化：长三角、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈三大核心城市群继续成为人口“引力中心”，预计年均净流入仍超600万人。与此同时，部分东北、中西部人口流出地区的收缩将趋于平缓，年均人口减少率预计控制在1%-1.5%。
政策框架延续优化：中央政策定力延续，核心方向从“抑制过热”全面转向“防范风险”和“提振需求”。以支持“好房子”建设、推进城市更新、优化限购限贷为代表的“供给侧改革”与“需求侧管理”政策组合将持续发力。
然而，以下五大潜在风险可能改变市场运行轨迹：
经济增长不及预期：若GDP增速低于4.5%，居民就业与收入预期转弱，可能导致改善型需求占比从预期的40%回落至35%以下。
政策力度与节奏偏差：核心城市限制性政策松绑不彻底或滞后，可能使需求释放延后3-6个月；交易税费若未能进一步优化，将直接抑制置换链条的启动。
保障性住房分流效应：若2026年全国保障性租赁住房新开工量超过200万套，可能对市场化租赁房源造成冲击，导致租金回报率下降2-3个百分点，影响投资性购房的测算模型。
土地市场持续遇冷：核心城市优质涉宅用地流拍率若超过15%，将加剧未来新房供应短缺，可能引发二手房价格在特定区域的短期非理性波动。
长效机制试点加速：房地产税试点扩大或现房销售制度推进速度快于预期，可能在短期内对市场情绪形成扰动。
二、十大趋势猜想：洞察结构分化的具体图谱
猜想一：二手房交易量历史性超越新房，市场进入存量主导时代
核心依据：土地新增供应收缩是不可逆趋势。预测2026年全国新房销售面积约为7.1亿平方米（同比-4.1%），而二手房成交面积则有望达到8.0亿平方米（同比+3.9%），实现存量对增量的首次全面反超。“带押过户”全面推行极大提升了二手房的流通效率。
影响与对策：
对开发商：必须重新定位新房价值，避免与二手房在总价上直接“肉搏”。应聚焦于提供二手房无法比拟的前瞻性设计、尖端科技应用与高品质社区服务，例如打造健康宅、智慧社区。
对购房者：首次置业群体应更务实，将配套成熟、即买即住的市区二手次新房作为重要选择。改善群体则可利用“卖一买一”的置换链条，关注开发商提供的“换新一站式”服务。
猜想二：“好房子”从概念走向标配，品质溢价时代来临
核心依据：政策已明确将“好房子”作为行业新发展模式的核心。北京、广州、杭州等超20个城市已出台具体建设导则。同时，超过4000万户家庭居住在建成年代久远、设施老旧的房屋中，升级改善需求庞大且迫切。
影响与对策：
对行业：房地产的开发逻辑将从“高周转、标准化”转向“精细化、个性化”。绿色建筑（如国标三星级）、健康住宅（WELL标准）、智慧家居系统将成为高端项目的基础配置，并产生10%-15%的明确溢价。
对购房者：需建立“品质价值”评估体系，重点关注项目的得房率、层高、窗地比、隔音性能、绿色建材等硬性指标，以及物业服务的品牌与标准。
猜想三：限制性购房政策全面退出，需求在分化中释放
核心依据：2025年末北京优化五环内限购政策，释放了明确的政策风向标。在“因城施策”框架下，除个别超核心区域外，绝大多数城市的限购政策将在2026年完成其历史使命，退出舞台。
影响与对策：
市场表现：政策松绑将带来需求的一次性脉冲式释放，但此后市场将迅速回归基本面。核心城市核心区的改善型房源将率先回暖，呈现“量升价稳”；而缺乏人口和产业支撑的城市，松绑效应将很快衰减。
决策关键：购房者应警惕“松绑狂欢”后的市场冷静期，切勿盲目追高。决策应更坚定地基于家庭长期工作生活规划，而非短期政策刺激。
猜想四：房价底部区域确立，但“K型分化”无可避免
核心依据：从量价关系看，全国住宅市场供求已逐步走向新的平衡点。70个大中城市房价数据显示，整体跌势已显著收窄，部分城市环比止跌，市场底部特征日益清晰。
影响与对策：
分化维度：分化将在城市、板块、产品三个维度上剧烈展开。同一城市内，拥有顶级学区、产业或稀缺景观资源的板块，与普通郊区的价差将持续拉大。产品上，高品质改善户型与“老破小”的命运将截然不同。
置业逻辑：必须放弃“买房必赚”的旧思维，接受“部分资产上涨、部分资产阴跌”的新常态。资产配置应坚决向“核心城市的优质板块中的好产品”集中。
猜想五：改善型需求成为市场中流砥柱，催生“新改善”产品
核心依据：我国住房自有率已处于高位，市场驱动力正从“首次置业”转向“居住升级”。预测2026年改善型需求（含置换）占比将提升至40%，其中“卖一买一”的链条置换需求占主导。
影响与对策：
产品变革：开发商需深刻理解“新改善”需求：它不仅是面积增大，更是对家庭互动空间（LDK一体化）、居家办公空间、适老化设计、社区社交场域的全面升级。120-180平方米的“功能型改善”户型将成为主流。
服务升级：与房屋硬件相匹配的“软性服务”价值凸显。优质的物业服务、社区文化建设、乃至链接的教育医疗资源，都将成为项目的核心竞争力。
(以下为基于同样逻辑延展的补充猜想)
猜想六：租赁与购买“并重”格局深化，租赁房源品质大幅提升
核心依据：保障性租赁住房大规模入市与市场化长租公寓品牌化发展，共同推动租赁住房成为可靠的居住选择。租购同权在子女教育、公共服务等领域的推进，将改变“重购轻租”的观念。
影响：租赁市场本身将出现分化，品质好、服务优的房源租金将保持坚挺，并吸引更多追求灵活性与生活品质的年轻人。购房决策中，租金回报率将成为更重要的考量指标。
猜想七：房企格局重塑，专业化与轻资产模式迎来机遇
核心依据：高杠杆、高负债的扩张模式难以为继。拥有独特产品力、出色运营能力或成本控制能力的房企将幸存并壮大。
影响：行业出现新分工：大型国央企和少数优质民企主导开发；专业代建、商业运营、物业服务机构迎来黄金发展期。购房者应更加关注项目实际操盘方的口碑与实力。
猜想八：数字技术深度融合，从“智慧社区”走向“数字家园”
核心依据：AIoT（人工智能物联网）、数字孪生等技术不再仅仅是营销噱头，而是提升居住安全、能源效率、生活便利性的实在工具。
影响：未来的住宅将是深度数字化的生活终端。购房时，房屋的数字基建设施（如全屋智能预埋管线）、数据安全协议、可持续的智慧服务平台将成为新的价值评估维度。
猜想九：城市更新成为核心战场，主城价值迎来重估
核心依据：新增建设用地稀缺，城市发展从外延扩张转向内涵提质。中心城区的存量建筑更新、老旧小区改造、工业用地转型，将释放大量位于优越地段的土地和物业价值。
影响：位于主城更新板块、由优质主体操盘的“存量焕新”项目，因其不可复制的区位和成熟的配套，将受到市场追捧。这类项目是分享城市核心红利的重要载体。
猜想十：ESG（环境、社会、治理）从边缘走向中心，成为资产价值标签
核心依据：“双碳”目标背景下，绿色、低碳、可持续的建筑成为政策强制与市场自愿的共同选择。同时，负责任的投资理念日益深入人心。
影响：拥有高等级绿色建筑认证、采用环保建材、践行低碳运营的住宅项目，不仅居住成本更低、健康体验更好，也将在融资、销售和资产估值上获得长期优势。ESG表现将成为衡量资产优劣的重要标尺。
结语：在分化中寻找确定性
2026年的中国房地产市场，将是一个“选择远大于努力”的市场。普涨时代的结束，意味着无差别的资产升值盛宴已成过去。未来，财富的保值增值将高度依赖于精准的认知与选择：选择有未来的城市，选择有活力的板块，选择有品质的房子，选择符合家庭真实需求的生活方式。
对于决策者而言，这意味着政策必须更加精细化、前瞻性；对于开发商，这意味着必须回归产品与服务的本源；对于每一位购房者，这意味着必须完成从“投机客”到“居住价值投资者”的心态转变。在“结构为王”的新时代，唯有深刻理解并顺应分化的逻辑，才能穿越周期，找到属于自己的那份确定性。
